高地價(jià)得主為何總是“壞人”？建發(fā)剛嘉定拿地就被舉報(bào)捂盤(pán)

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

這年頭在土地市場(chǎng)拿高價(jià)地的，很多都被外界視作不是“好人”。比如，在上海顧村剛買(mǎi)了高價(jià)地，就憑地塊的溢價(jià)效應(yīng)在羅店高價(jià)賣(mài)別墅的信達(dá)。

又比如，最近拿下了嘉定新城高價(jià)地的建發(fā)，這不，又被“舉報(bào)”這哥們已經(jīng)在松江泗涇開(kāi)始囤地捂盤(pán)、炒高房?jī)r(jià)了。

拿到預(yù)售證7個(gè)月不賣(mài)，就為漲價(jià)

6月17日，建發(fā)以41.98億的價(jià)格拿下了嘉定新城的E27-1地塊，溢價(jià)率68%，樓板價(jià)30289元/㎡，扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到37600/㎡。

拿地當(dāng)天就有人舉報(bào)說(shuō)，建發(fā)在松江的項(xiàng)目玖瓏灣已經(jīng)捂盤(pán)三四個(gè)月了。

但邦爺查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案資料后發(fā)現(xiàn)，建發(fā)玖瓏灣早在2015年12月19日便已獲得了房屋預(yù)售許可證，遷延至今，拖延的時(shí)間或已長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月之久。

為進(jìn)一步了解情況，邦爺以購(gòu)房人身份去該項(xiàng)目探查，據(jù)案場(chǎng)銷(xiāo)售介紹，該盤(pán)于去年10月份首次銷(xiāo)售，已經(jīng)總共開(kāi)了4次盤(pán)，目前還有幾棟沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。

“開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，有可能是年底，有可能是明年，目前沒(méi)有接到上頭通知。”銷(xiāo)售表示。

據(jù)介紹，建發(fā)玖瓏灣目前還剩下四幢樓和少量零下房源，如今未開(kāi)盤(pán)的1號(hào)樓、5號(hào)樓、10號(hào)樓、11號(hào)樓共計(jì)124套房源。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證的四棟樓，確實(shí)沒(méi)有1號(hào)樓、5號(hào)樓和10號(hào)樓和11號(hào)樓。但是在已經(jīng)取得預(yù)售許可證的的15號(hào)樓、18號(hào)樓、14號(hào)樓以及3號(hào)樓，卻一直沒(méi)有銷(xiāo)售。這四棟樓已經(jīng)共計(jì)107套房源，其中3號(hào)的最高備案價(jià)達(dá)到39400/㎡。

預(yù)售證申領(lǐng)的樓棟號(hào)，和小區(qū)實(shí)際的樓棟號(hào)從來(lái)不一致。這樣做最大的好處，就是可以規(guī)避房管局對(duì)捂盤(pán)惜售的查處。

但根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》要求：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間，一般為8-10個(gè)工作日。因商品房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作及銷(xiāo)售計(jì)劃等原因需要延遲開(kāi)盤(pán)的，不能超過(guò)7天。

顯然，建發(fā)拿到預(yù)售證后不全部公開(kāi)房源銷(xiāo)售的做法，是違法上海市房管局規(guī)定的。

買(mǎi)到房的都是關(guān)系戶(hù)？

不開(kāi)盤(pán)不說(shuō)，據(jù)透露，建發(fā)玖瓏灣就算開(kāi)盤(pán)，也很難買(mǎi)到房子。

項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的一些銷(xiāo)售人員就向邦爺透露，建發(fā)最近一次開(kāi)盤(pán)是在3月26日，但只開(kāi)了20套，“買(mǎi)到房的都是關(guān)系戶(hù)，這不是故意演給大眾看的嗎，很多購(gòu)房者都被他拖死了，最后不得不放棄買(mǎi)房。”

網(wǎng)上房地產(chǎn)則顯示，3月建發(fā)玖瓏灣共計(jì)銷(xiāo)售出80套房源。

不過(guò)，建發(fā)案場(chǎng)銷(xiāo)售解釋稱(chēng)，所有開(kāi)發(fā)商都是這樣，不會(huì)一次性把房源拿出來(lái)全部賣(mài)掉，這是營(yíng)銷(xiāo)策略。目前商鋪都沒(méi)打算開(kāi)始賣(mài)，一般價(jià)格要在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天才公布。

為什么這樣做？

捂盤(pán)和惜售一般都是為了坐享更高的房?jī)r(jià)。可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目在售的8號(hào)樓、9號(hào)樓的銷(xiāo)售均價(jià)在2萬(wàn)7/㎡左右，12號(hào)樓去年12月開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)約3萬(wàn)/㎡，最近再次開(kāi)盤(pán)的成交價(jià)就已經(jīng)到了3萬(wàn)3/㎡。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)拿高價(jià)地相互抬房?jī)r(jià)已經(jīng)成套路。比如今年5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的雙子地塊，項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)直沖6萬(wàn)元/㎡，一舉抬高了周邊樓盤(pán)的價(jià)格預(yù)期。

開(kāi)發(fā)商一般會(huì)“拖”滿(mǎn)這個(gè)時(shí)間，用時(shí)間換價(jià)格，在封盤(pán)的過(guò)程中等周邊房?jī)r(jià)漲上去。而現(xiàn)在高價(jià)地頻出，隨便一宗高價(jià)地塊就可能引發(fā)一輪房?jī)r(jià)上行。同樣的套路，同樣的手法，薛建雄表示建發(fā)捂盤(pán)惜售已經(jīng)再也明顯不過(guò)。購(gòu)房人叫苦不迭。

張三拿高價(jià)地幫李四炒價(jià)，李四拿高價(jià)地再幫王五炒。上海房?jī)r(jià)就是在這個(gè)套路下，越走越高。所以，邦爺覺(jué)得上海要調(diào)控樓市，不能光盯著房?jī)r(jià)和地價(jià)，還得打擊那些囤地捂盤(pán)的商人，他們才是讓房?jī)r(jià)跑得比火箭還快的真正元兇。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。

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