深鐵聯(lián)手萬科“陰謀”曝光：雙方準備對高房價下殺手?

每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

6月12日，由深圳地鐵集團與萬科集團聯(lián)合主辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”在深圳舉行。萬科董事會主席王石出席了這場會議。由于會議涉及傳聞中重要的重組參與方——深鐵，所有人都認為，這場論壇的內容和萬科醞釀已久的重組方案有關。

但沒有想到，在整個會場上，萬科并沒有提及任何和重組方案有關的內容。而是深圳地鐵、萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團、東莞實業(yè)投資控股集團、中軌集團等單位分別簽署了四項備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設PPP新模式，以及在更多城市推廣“軌道+物業(yè)”模式等內容達成合作意向。

萬科董秘朱旭會后則向記者透露，萬科復牌可能要推遲10個工作日。 

不過，根據(jù)公司發(fā)布的新聞通稿透露，雙方簽約標志著深圳地鐵與萬科在對外復制輸出“軌道+物業(yè)”模式上邁出了重要一步，未來雙方的合作，將不僅僅限于深圳；對于萬科而言，通過和深圳地鐵合作，公司將有機會在地鐵沿線獲得源源不斷的開發(fā)資源，“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式也為公司參與新一輪城鎮(zhèn)化建設提供了契機。

這意味著，雖然這場論壇并沒有涉及萬科重組的相關內容，但依然會對房地產行業(yè)產生巨大震動！因為，這是一場針對高房價的“謀殺”行動。

都市圈的陰謀：獵殺高房價的開始

著名地產行業(yè)資深專家、新城控股高級副總裁歐陽捷曾在其個人微信號“歐陽先聲”中發(fā)表觀點，如果上海、北京、深圳等高房價的一線城市，能夠利用軌道交通或者城際鐵路將周邊城市串聯(lián)起來，發(fā)展若干個都市群，將非常有效地緩解房價快速上漲的壓力。紐約都市圈和東京都市圈都是其中很典型的例子。

深圳市軌道交通建設指揮部辦公室李福民主任表示，我國城市軌道交通建設已經(jīng)進入快速發(fā)展的黃金時期。作為國際化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新型城市的深圳，城市軌道交通大規(guī)模建設的局面也已經(jīng)形成。據(jù)介紹，深圳7、9、11號線108公里地鐵線路將于今年陸續(xù)通車，6、8、10號線也已經(jīng)全面啟動，加上新一輪修編，遠期軌道交通總里程可達1000公里。

根據(jù)此次簽署的備忘錄，深圳地鐵與萬科集團擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，遵照市場規(guī)則以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設。

深圳地鐵集團總經(jīng)理肖民表示，深圳地鐵與萬科達成戰(zhàn)略協(xié)同，可以充分發(fā)揮雙方各自專業(yè)優(yōu)勢。一方面地鐵集團可以更加專注于城市軌道交通建設，服務社會，有效提升地鐵地產品牌。另一方面有助于萬科進一步提升核心業(yè)務經(jīng)營業(yè)績，加快向城市配套服務商轉型。

萬科董事會主席王石表示，未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口。但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達城市帶范圍內的衛(wèi)星城鎮(zhèn)?；谶@一判斷，萬科將牢牢把握中國城市經(jīng)濟圈形成所帶來的發(fā)展機遇，以“城市配套服務商”為定位，積極參與以軌道交通為先導的城市發(fā)展。圍繞地鐵為城市提供配套服務，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

國際經(jīng)驗表明，城市經(jīng)濟圈是城市化第二階段的核心內容，而軌道交通網(wǎng)絡作為連結城市圈的重要紐帶，在城市經(jīng)濟圈的形成中扮演核心角色。此次深圳地鐵攜手萬科和東莞實業(yè)開展合作，其深層次的背景，也在于深圳市近年來經(jīng)濟輻射力不斷增強，已經(jīng)具備了成為城市圈核心都市的條件。在深圳“東進戰(zhàn)略”和區(qū)域一體化的大趨勢下，深圳及周邊地區(qū)的互通互聯(lián)開始提速。

這場“政治婚姻”的目的：要吞下全球市場？

對于萬科來說，聯(lián)合深圳地鐵，圍繞軌道交通進行業(yè)務布局，既是突破土地資源瓶頸的最優(yōu)選擇，也是公司順應中國城鎮(zhèn)化的大趨勢、提前進行戰(zhàn)略布局的重要舉措。

在此之前，上海、杭州、深圳、蘇州、南京等多地連續(xù)出現(xiàn)“地王”，土地市場已經(jīng)不再理性，類似萬科這樣市場化程度高的房企拿地就變得很吃力。和地鐵公司的合作，將幫助萬科順利解決這一難題。

隨著我國軌道交通建設進入快車道，以軌道交通為導向引領城市發(fā)展的“TOD理念”（Transit-Oriented Development），正在被越來越多的城市所接受。“軌道＋物業(yè)”一方面促進了城市土地的集約利用，另一方面也為軌道建設的可持續(xù)發(fā)展提供了可能，未來勢必將在全國大量推廣。

深圳地鐵是國內最市場化、也是最具有跨地域擴張實力的軌道建設運營商。和重慶交投的合作，意味著深圳地鐵的影響力已經(jīng)不僅僅局限于珠三角。而和中軌集團的合作，則為深圳地鐵和萬科參與軌道交通PPP項目提供了資金支持，中軌集團是全國城市軌道交通行業(yè)唯一的產業(yè)資本，擁有充足的外債指標和多元化的資金來源。

未來，深圳地鐵與萬科的合作有望隨著深圳地鐵的擴張，延伸到深圳之外的區(qū)域；而率先踐行“軌道+物業(yè)”模式的萬科，也將在新一輪城市圈發(fā)展格局中搶占新的制高點。

對于合作前景，深圳地鐵和萬科均充滿期待。深圳地鐵集團表示，未來將繼續(xù)全力以赴推進“地鐵+萬科”戰(zhàn)略合作，攜手并進深圳、內地和海外市場。王石也表示，“軌道+物業(yè)”的黃金時代才剛剛開啟，深圳地鐵集團與萬科的組合，通過強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補，有望成為PPP模式的建設標桿。

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