北京通州公寓限購滿月僅賣13套 環(huán)比暴跌99%

月成交量由6004套斷崖式下跌至13套，市場占有率下降近63個百分點，通州公寓限購滿月，市場陷入冰點。

6月6日晚間，業(yè)內(nèi)傳出公寓限購將蔓延至門頭溝的消息，甚至稱北京商住市場將全面限購。“全面限購幾乎沒有可能性，從產(chǎn)品業(yè)態(tài)上，很難界定商住公寓和商業(yè)類產(chǎn)品的屬性。”某機(jī)構(gòu)人士向《證券日報》記者直言，若北京商住公寓全面限購，那市場上幾乎找不到不限購的房產(chǎn)了。

“通州公寓限購沒有蔓延的必要。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，從庫存量、成交量和成交價格來看，北京其他區(qū)域的公寓市場較為平穩(wěn)，實施限購的市場基礎(chǔ)不大。

月銷量由6004套暴跌至13套

5月5日，通州限購令升級，商務(wù)型公寓、商鋪和寫字樓等商業(yè)類房產(chǎn)限購。很多商住樓盤面臨的不是個人客戶被限購，而是被“禁購”。受此影響，在通州，原本以“商住”名義出售給個人的房子，只能銷售給公司。

如今，通州限購升級已滿月。中原地產(chǎn)市場研究部提供給《證券日報》記者的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月5日，通州區(qū)公寓存量為4623套，面積超過35萬平方米。而2016年5月5日至6月5日期間，通州區(qū)公寓成交13套，上月同期成交6004套，環(huán)比暴跌99%；成交價均價為每平方米38692元，呈現(xiàn)環(huán)比上漲現(xiàn)象，這主要是由于4月份臺湖區(qū)域某項目集中簽約數(shù)千套，交易價格低所至。

更重要的是，從整個北京公寓市場占有率來看，限購前后一個月，通州公寓市場成交套數(shù)市場占比由63%直接跌至0.3%，下滑接近63個百分點，可謂從大半壁江山直接進(jìn)入零占有率模式。

事實上，通州商住已開始進(jìn)入“維穩(wěn)”階段，雙限后入市的首個商住項目富力運河十號報價36000元/平方米起，與上期開盤價格持平。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，通州商住在經(jīng)歷了一段時間的快速上漲之后，開始進(jìn)入企穩(wěn)階段。而這也揭示出通州市場當(dāng)中商住的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購后受到壓縮，使得這些商住項目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

全城公寓庫存約3萬套

值得一提的是，通州公寓被限后，交易量出現(xiàn)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。對大興、房山、順義的公寓市場有利好，部分需要轉(zhuǎn)移至此。張大偉稱，大興區(qū)最近一個月成交占比全市20%，但全市的其他區(qū)域簽約依然維持平穩(wěn)。

雖然5月份北京商住房供應(yīng)量和成交量都在上漲，但整個北京公寓市場相對較為平穩(wěn)。

張大偉表示，在部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，北京公寓的庫存高達(dá)4萬套以上，但北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，北京的商業(yè)類合計庫存在48446套，其中公寓類物業(yè)在3萬套上下。從中原地產(chǎn)統(tǒng)計的北京公寓市場成交數(shù)據(jù)來看，2016年至今，北京公寓類物業(yè)簽約約2萬套，通州簽約比例高達(dá)48.74%，為最高。

而此次被傳可能會實施公寓限購令的門頭溝區(qū)域，過去5個月公寓類物業(yè)簽約了1445套，占全市比例為6.3%，排在大興區(qū)、順義區(qū)和房山區(qū)之后；從公寓成交價來看，通州短期內(nèi)成交量爆發(fā)，價格上漲的現(xiàn)象，其他區(qū)域并沒有出現(xiàn)；從供應(yīng)量看，因為最近幾年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，公寓類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過商品房住宅，所以對非通州公寓限購，可能會造成市場成交大幅度下調(diào)。