北京延慶拍地讓業(yè)主發(fā)財(cái) 地價(jià)超房?jī)r(jià)3.5倍！

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者王杰 發(fā)自北京

隨著北京土地供應(yīng)日益緊縮，北京遠(yuǎn)郊的延慶區(qū)域，也開(kāi)始被房企關(guān)注。

今天郊區(qū)延慶的土地拍賣(mài)，更是從價(jià)格到房企陣容上，都絕對(duì)引爆眼球。正常土地拍賣(mài)不僅吸引了13家房企參與角逐，它在地價(jià)和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上，甚至能秒殺同日開(kāi)拍的海淀和順義地塊。

據(jù)了解，北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類(lèi)居住用地，起拍價(jià)已達(dá)到69500萬(wàn)元，網(wǎng)上報(bào)價(jià)更升至73350萬(wàn)元，純商住宅折合樓面價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米。

規(guī)劃信息更顯示，延慶新城地塊規(guī)劃建筑面積157021平方米，其中需無(wú)償還建70941平方米，并配建20000平方米自住房。

最終，天潤(rùn)誠(chéng)澤（一級(jí)開(kāi)發(fā)）以10.425億元，配套31500平方米自住房的條件，拿下地塊。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，該地塊整盤(pán)容積率為2.2，由于配建部分規(guī)模較大，因此開(kāi)發(fā)商很可通過(guò)合理分配容積率的方式，降低純商部分容積率，使得地塊具備出產(chǎn)低密度產(chǎn)品的可能性。

“但同時(shí)由于地塊位置較遠(yuǎn)，且產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜，項(xiàng)目具備一定操作難度。”郭毅認(rèn)為。

“延慶是個(gè)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的沙漠，2016年來(lái)只成交了商品房住宅24套”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算指出，本地塊的自住房是需要精裝修的，這部分成本按6000元/平計(jì)算。另外，地塊需要無(wú)償還建商品房70961平米，因而計(jì)算實(shí)際可售的商品房住宅，還要剔除2萬(wàn)平米限價(jià)房，最后未競(jìng)爭(zhēng)配建自住房可售只有66060平米。按照10.425億計(jì)算，額外配套建設(shè)自住房30500平，地塊實(shí)際樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4.16萬(wàn)/平，可售商品房住宅也只有3.45萬(wàn)平。

也就是說(shuō)，該地塊的住宅的保本價(jià)，粗略估算也超5萬(wàn)/平。

來(lái)自亞豪的數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)延慶縣僅新增住宅用地6宗，近兩年該區(qū)域均未有宅地入市，因此區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，且多為尾盤(pán)銷(xiāo)售，唯一一個(gè)新盤(pán)城建萬(wàn)科城尚未入市。而該區(qū)域成交情況也并不活躍，2016年前5個(gè)月，商品住宅（不含保障房與自住房）僅成交33套，成交均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米左右。別墅產(chǎn)品更是僅有9套成交，成交均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。

張大偉表示，全延慶歷史上，別墅銷(xiāo)售超過(guò)2萬(wàn)/平的只有37套，普通住宅銷(xiāo)售超過(guò)2萬(wàn)/平的只有1套，超過(guò)3萬(wàn)/平的房子，歷史上只有3套。這宗樓面價(jià)3.1萬(wàn)/平的地塊，可謂刷新了市場(chǎng)認(rèn)知。

據(jù)了解，延慶地塊目前一般住宅才賣(mài)1.5萬(wàn)/平，這宗容積率2.2的地塊，不可能賣(mài)別墅產(chǎn)品，但如果賣(mài)普通住宅，地價(jià)早已超過(guò)當(dāng)前的房?jī)r(jià)，操盤(pán)難度較大。