金融業(yè)正在洗劫房地產(chǎn)，房價只有更高沒有最高！

每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近一二線城市土地市場高燒不退、地王頻出，克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國已經(jīng)誕生超118個地王。

但大家發(fā)現(xiàn)，這一輪搶地中，一群以前逡巡在外圍的金融“野蠻人”卻一下子沖了進來。上周剛洗劫了杭州土地市場的“信達”昨日又在上海拿地，平安、安邦等金融大鱷紛紛出來攪局買地。

相反，以往兇猛的國企、敏銳的民營和外資巨頭，似乎都不再那么“有面子”：前有大哥萬科拿下地王后“反悔”，后有綠城憂心忡忡、凱德“無法預(yù)料寧愿不碰”...中小房企咱們更別說了，很多連門都進不來。

圈內(nèi)人很生氣??！

有人說，我們有專業(yè)，你們有什么？

野蠻人說：我們有錢。

有人說，我們有經(jīng)驗，你們有什么？

野蠻人說：我們有錢。

有人說，我們有情懷，你們有什么？

野蠻人說：我們有錢...

很多人在感嘆“地產(chǎn)界已經(jīng)容不下英雄！”但金融資本時代，“有錢”確實有些了不起。

做實業(yè)的企業(yè)沒錢拿地，玩資本的房企憑借資金優(yōu)勢擴大房地產(chǎn)市場的份額，玩資本的企業(yè)將做實業(yè)的企業(yè)驅(qū)逐出局，成為地王爭奪戰(zhàn)的獲勝方。

但這免不了會蔓延開一股濃郁的擔憂：當劣幣驅(qū)逐了良幣，房地產(chǎn)將怎樣？

房地產(chǎn)遭遇“劣幣逐良幣”？

“憑什么說我們是‘劣幣’，他們是‘良幣’？！”言論一出一定有人反對的。

不討論這個說法是否正確，我們先拿信達在上海拿的地來說：

昨天上海寶山顧村成交的一塊需要自持40年的宅地，溢價超306%，保守估算開發(fā)成本超8萬元/平，遠超附近同類房源的價格。

操盤壓力不言而喻，房企基本都不敢碰，所以最后拿下的是信達，這個由建設(shè)銀行剝離出來的不良資產(chǎn)管理公司。

有人說它的方式，是用這塊地抬升去年拍下的新江灣地王的估值。確實，在房地產(chǎn)玩資本很大程度上就是玩估值，先把之前的地賺回來，再一塊塊來嘛...

但網(wǎng)上也有段子說：“信達不單在處置不良資產(chǎn)方面有著非常資深的經(jīng)驗，而且在創(chuàng)造不良資產(chǎn)方面，也有特別獨到的手法。”

放在資本運作角度上述方式是可行的，但放在資產(chǎn)增值以及實際的項目開發(fā)、產(chǎn)品打造等各方面，這種玩法都是危險的。

“‘不專業(yè)+不純潔+大量創(chuàng)造不良資產(chǎn)’，這難道不是劣幣？”有邦粉就這樣問邦爺。

邦爺仍然不置可否。但“建筑師五哥”發(fā)話了：”外地的開發(fā)商朋友都是這樣感嘆,上海就是地貴,這房子建的還不如我們！”

他告訴邦爺，10幾年前，社區(qū)景觀不好，房子不值錢。至少那時候策劃營銷，還有多元化的觀點，還想給居住者造一個生活夢、一個居住夢。

今天設(shè)計師一般是，完全不考慮設(shè)計的各種合理性問題，先來一輪總圖的排布。所有策劃營銷建議，總結(jié)起來就是兩條，戶型總面積要小、戶型贈送率要大。

結(jié)果是什么呢...這個行業(yè)基本就消失了。當你完全依附于資本，正是資本要拋棄你的開始。

的確，從老牌的實力房企、專業(yè)的港資和外資企業(yè)被“地王熱”拒之門外，到整個房地產(chǎn)變得依賴資本、缺乏思考、沒有精品，甚至連留得下來的好產(chǎn)品都沒有...

對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)特別是土地市場，漸漸有“劣幣逐良幣”的勢頭，一些對產(chǎn)品有研究的老牌房企因為資金壓力以及穩(wěn)健的運營策略與一二線土地市場漸行漸遠，而樓市分化下的三四線城市庫存高企，不過多介入，最終或出現(xiàn)“青黃不接”的局面。

但有人也不這么看...

高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認為，“資本玩家”在土地市場的亮眼表現(xiàn)只是表面現(xiàn)象，一些具備實力的老牌房企獲取土地的方式更加多元、成本也更低，例如現(xiàn)在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市，有些地塊但并沒有參與公開招拍掛。老牌實力房企由于對于房地產(chǎn)市場更加謹慎，并不代表未來會被淘汰出局。

國泰君安分析師劉斐凡也認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲備能夠支撐未來3－5年的發(fā)展，過往發(fā)展較好的房企，對土地市場的態(tài)度比較謹慎。

但終究，地價被推高，并沒大多好處。高價地需要房企提供大量的資金，房企轉(zhuǎn)而大量融資、發(fā)行債券，導致房企負債的提高。這些因素或?qū)恐平诜康禺a(chǎn)業(yè)增長，成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的阻礙。

30日，國際評級機構(gòu)標準普爾發(fā)布中國房地產(chǎn)業(yè)觀察報告就稱，盡管房地產(chǎn)市場強勁復(fù)蘇，但開發(fā)商的財務(wù)狀況并未改善。那些沖進下一個投資周期的開發(fā)商，大舉擴張土地儲備，而利率下降或不足以抵消地產(chǎn)商債臺高筑，信用狀況惡化最為嚴重。

標普已下調(diào)中國房地產(chǎn)公司評級，理由是這些公司依賴短期債務(wù)，在二三線城市由于住宅供應(yīng)過剩而面臨利潤率壓力，此外還要面對為土地儲備支付高價的風險。

強化資金實力是共鳴

但不得不注意，無論是良幣還是劣幣，想被不“被驅(qū)逐”，當下只能強化資金實力作為保障。

凱德集團中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓就告訴邦爺，目前是真的房地產(chǎn)時代。房地產(chǎn)快速增長期已經(jīng)過去，過去高價拿地后通過囤地就能獲利的年代也已經(jīng)過去，單純的資本運作能否讓企業(yè)在拿地成本高企，競爭日漸激烈的市場上獲得盈利未可知。

“拿地成本翻倍，未來房價翻番才能盈利，預(yù)料不到，凱德不會碰。”羅臻毓說，凱德的玩法，則是豐富拿項目的渠道，并希望能在中國操作一些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

據(jù)邦地產(chǎn)了解，為解決資金問題，房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)開發(fā)商努力轉(zhuǎn)型的方向，保利、萬科、世茂等房企均進行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的轉(zhuǎn)型，增強資金能力、運營能力等。

另外，今年以來受降準降息、減費讓利等因素影響，境內(nèi)銀行貸款平均利率延續(xù)下行趨勢，境內(nèi)融資成本降低低，沒能充分打開境內(nèi)融資渠道的房企在資金成本上處于劣勢。

凱德集團總裁兼首席執(zhí)行官林明彥表示，凱德在國內(nèi)要繼續(xù)發(fā)展，肯定需要在國內(nèi)有一個好的融資平臺。

“對投資性物業(yè)而言，任何一次開發(fā)，需要占用相當大的資金量，不能做大規(guī)模就需要引入其他合作伙伴，要實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。”林明彥表示。

劉斐凡認為房地產(chǎn)行業(yè)正在急速轉(zhuǎn)型，不僅賣房子，也在提供物業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)證券化也將持續(xù)推出，資產(chǎn)證券化可以解決房企的融資問題，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，緩解資金資金壓力，有更多的資金投入到新的投資中，解決投資物業(yè)的資金沉淀問題。

陳厚橋表示房地產(chǎn)金融以及資產(chǎn)證券化是未來房地產(chǎn)的標配，沒有創(chuàng)新融資渠道的房企將失去發(fā)展的一大優(yōu)勢。

房地產(chǎn)資深評論人黃立沖則提醒，在中國，租金普遍低于利息成本，價格泡沫大，經(jīng)濟實體無法承受足夠的租金成本，租金回報率低，長期持有運營的現(xiàn)金流為負，不能支付利息成本，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化很困難。

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