二線城市地王頻出后 樓市開始自發(fā)調(diào)整？

5月27日，二線城市冷熱交替。南京實(shí)行“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地新政，合肥宣布原定當(dāng)日的7宗土拍由于場(chǎng)地軟硬件調(diào)整延遲到5月30日進(jìn)行。然而，萬科信達(dá)以123.18億，樓面價(jià)21575.78元/平方米，溢價(jià)率95.95%拿下杭州奧體單元總價(jià)地王卻博盡眼球。在拿下該地塊之后，雙方出現(xiàn)分歧，萬科決定退出合作。

此前的5月23日、24日，蘇州按原計(jì)劃舉行了大型土地拍賣會(huì)。這是在蘇州市5月17日宣布暫緩出讓5幅準(zhǔn)地王、5月18日宣布限地價(jià)之后的首次土地拍賣。23日推出了15幅地塊，按照新規(guī)，4幅進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，結(jié)果是兩幅商辦地塊底價(jià)成交、兩幅宅地流拍。地王不再出現(xiàn)，但成交溢價(jià)率仍高，比如新城控股拿地溢價(jià)率112%。

有意思的是，其中一幅宅地在超過最高限價(jià)之后，由于第一次網(wǎng)拍主持人沒有及時(shí)喊停，房企繼續(xù)競(jìng)價(jià)了8輪。

這也是一二線城市近期土地市場(chǎng)的縮影。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來截至5月14日，22個(gè)熱點(diǎn)一二線城市“三高”（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）地塊達(dá)118宗，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。4月份以來，蘇州、南京、合肥共出讓50幅地塊，其中60%都屬“三高”。

一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，以往地王都借此解套，但解套的機(jī)會(huì)在于房?jī)r(jià)不斷上漲，而樓板價(jià)一旦過高，房?jī)r(jià)很難短期內(nèi)支撐這種上漲。“一旦政府調(diào)控收緊，成交量、房?jī)r(jià)都面臨調(diào)整的時(shí)候，正如每一次調(diào)控周期那樣，這一波地王也必然要經(jīng)歷3-5年的調(diào)整”。

頻頻解套的地王

這并非聳人聽聞。2009年前后，長三角一二線城市地王頻出，當(dāng)時(shí)國企中華企業(yè)接連在蘇滬杭拿下多個(gè)地王項(xiàng)目，其中以28.1億元總價(jià)，1.9萬元/平方米左右樓板價(jià)將杭州章家壩宅地收入囊中最為著名。

此后進(jìn)入該區(qū)域的萬科、德信所拿地塊樓面地價(jià)分別約1.11萬元/平方米、1.24萬元/平方米。調(diào)控周期的樓市低迷，導(dǎo)致中華企業(yè)被套，直至2015年之后，杭州各區(qū)域地王頻出，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這幅地王項(xiàng)目才得以解套。然而，卻為中華企業(yè)在2013年、2014年連續(xù)兩年計(jì)提5.1億虧損?？藸柸鹧芯恐行姆治鰩熤x楊春稱，中華企業(yè)今年初戴上了“ST”帽子，也是受盲目擴(kuò)張拖累。

今年以來不斷被刷新的區(qū)域樓板價(jià)、土拍樓板價(jià)高于周邊售價(jià)等情形，似乎令往年情境再現(xiàn)。杭州2015年出了10個(gè)地王，2010年2.5萬元/平方米的地王才被打破；2015年底就出現(xiàn)了3.6萬元/平方米樓板價(jià)、春節(jié)過后以4.5萬元/平方米刷新，此前被套的多個(gè)地王項(xiàng)目，像游戲打通關(guān)了一般，逐一解套。

位于杭州錢江新城的中海御道路一號(hào)，是中海地產(chǎn)于2012年拿下的地王項(xiàng)目，假設(shè)安置房建安成本為每平方米3000元，財(cái)務(wù)費(fèi)用按照地產(chǎn)信托最低標(biāo)準(zhǔn)的年化收益率7%計(jì)算，2015年開盤時(shí)，該項(xiàng)目成本約在3.2萬元/平方米，而當(dāng)年銷售均價(jià)為2.8萬元/平方米。

今年3月，信達(dá)地產(chǎn)拿下錢江新城地王，樓板價(jià)3.67萬元/平方米，也算間接釋放了中海御道路一號(hào)的售價(jià)壓力。將于6月中旬推出的原杭州味精廠地塊，樓面起價(jià)2.87萬元/平方米，已刷新信達(dá)地王的2.2萬元/平方米起價(jià)，市場(chǎng)沒有理由不相信新的地王即將誕生。

多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示“看不懂”。他們認(rèn)為，這一波行情中有太多令人費(fèi)解的因素。比如樓板價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)，“只要相信下一次拍地價(jià)格高于這一幅地塊，多高的價(jià)格都敢拿。”

即便是同一個(gè)時(shí)間段拍地，也可以獲解套。比如4月7日、8日，蘇州舉辦的一場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)，泰禾集團(tuán)在前一天以樓板價(jià)2.6萬元/平方米左右拍下姑蘇區(qū)一幅宅地；第二天當(dāng)代置業(yè)以樓板價(jià)2.8萬元/平方米在同一區(qū)域拍下另一幅宅地。

房?jī)r(jià)上漲乏力？

在地王頻出的同時(shí)，市場(chǎng)也出現(xiàn)了兩種不同的聲音：一方堅(jiān)定看漲，大膽預(yù)言；另一方預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，三大因素促使地王不斷涌現(xiàn)：首先，房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性井噴，城市投資價(jià)值嚴(yán)重趨同；其次，中小企業(yè)拼規(guī)模動(dòng)力強(qiáng)勁，屬業(yè)績(jī)發(fā)展的無奈之舉；此外是存在以時(shí)間換空間的僥幸。

上述業(yè)內(nèi)人士也指出，地王項(xiàng)目固然面臨一定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但房企有投機(jī)心理，比如通過放慢開發(fā)節(jié)奏，求得在市場(chǎng)螺旋式上升周期中解套。

一個(gè)事實(shí)是，蘇州、南京、杭州等地，只要拍出了地王，周邊的樓盤都會(huì)漲價(jià)，甚至封盤不賣。

盡管中指院百城房指數(shù)顯示2016年4月，全國百城住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，同比上漲8.98%，漲幅較上月擴(kuò)大1.57%；環(huán)比上漲1.45%，但地方政府卻不斷發(fā)出對(duì)市場(chǎng)調(diào)控收緊的信號(hào)。

京滬深等一線城市在調(diào)控政策發(fā)布后已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)交易量下跌，市場(chǎng)在下半年進(jìn)入調(diào)整期也是可預(yù)期的；南京、合肥、廈門等城市也面臨調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

如5月23日，合肥房管相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)表示預(yù)售制度可能會(huì)改變，加強(qiáng)對(duì)捂盤惜售的企業(yè)嚴(yán)查管控，不準(zhǔn)綁售車位和軟裝、理財(cái)產(chǎn)品，價(jià)格過高不準(zhǔn)備案發(fā)預(yù)售證等，并表示會(huì)加大土地供應(yīng)量。

不過樓市已經(jīng)步入自發(fā)調(diào)整階段。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地調(diào)查獲悉，融創(chuàng)泗涇地王拍下的第一個(gè)周末，周邊樓盤銷售并沒有漲價(jià)，而是借機(jī)快速銷售。5月20日，位于蘇州的九龍倉時(shí)代上城風(fēng)華里緊急加推100、120平方米戶型，全部一口價(jià)28000元/平方米，但就在12天前，加推均價(jià)還是32000元/平方米。