上海深圳的房?jī)r(jià)只能跌幾個(gè)月？錯(cuò)過(guò)也許就沒(méi)有了！

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

還記得，4月份的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，價(jià)格同比上漲的城市有65個(gè)，最高漲幅為5.8%。這一個(gè)月，上海、南京、廣州、東莞等城“地王”頻現(xiàn)，周邊樓盤多趁機(jī)漲價(jià)賣房。

近期，很多城市不約而同出現(xiàn)了新房和土地價(jià)格上漲的現(xiàn)象。回望前一輪調(diào)控潮，才過(guò)去約2個(gè)月，難道調(diào)控就失效了？

土地市場(chǎng)太火了

近段時(shí)間，從一線城市到主要二線城市，總價(jià)地王、單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，土地市場(chǎng)火熱得地球人都有點(diǎn)看不懂了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)城市，今年以來(lái)拍出的“地王”（總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率）數(shù)量達(dá)118幅。即使在被稱為“地王年”的2013年，全年的地王數(shù)也只不過(guò)在60幅。

“地王”頻出，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)的整體均價(jià)和出讓總額也隨之攀升。

2016年1-3月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。2016年一季度，全國(guó)成交樓面均價(jià)為1450元/平方米，同比上漲18%。其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2424元/平方米，同比上漲36%。

土地市場(chǎng)火了，最愛(ài)炒概念的下游新房市場(chǎng)也不會(huì)閑著。近段時(shí)間，全國(guó)各地的“日光盤現(xiàn)象”又開(kāi)始復(fù)蘇。比如，3次加推一舉吸金20億的深圳中糧云景國(guó)際，開(kāi)盤日銷57億的半島城邦（3期），5小時(shí)勁銷9成的深業(yè)東嶺等。

頂豪市場(chǎng)也很熱

就連豪宅市場(chǎng)也不賴。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，上海頂級(jí)豪宅（成交均價(jià)10萬(wàn)元/㎡以上）的成交量為497套，同比大漲5.8倍，基本是月銷近百套的節(jié)奏，不僅周轉(zhuǎn)速度較去年快了一倍，半年不到的時(shí)間里，頂豪市場(chǎng)已完成了去年全年成交量的8成以上。

比如，5月第三周，完成15884萬(wàn)合同指標(biāo)（回款指標(biāo)實(shí)際完成6874萬(wàn)）的綠城黃浦灣實(shí)際元；年底至今已售出50套房源的瑞安翠湖天地雋薈（成交均價(jià)12.97萬(wàn)元/平）等等。

頂豪市場(chǎng)的成交量持續(xù)維持高位，克而瑞分析師馬千里認(rèn)為，目前政策面雖然收緊，但豪宅市場(chǎng)消費(fèi)力所受影響不大。另外，中低端供求收緊，也會(huì)增加豪宅市場(chǎng)的火熱程度。

優(yōu)淘城總裁薛建雄也指出，由于信貸政策寬松，國(guó)內(nèi)投資渠道單一，加上股市表現(xiàn)不佳，使得大量資本回流房地產(chǎn)。市場(chǎng)中豪宅依舊是資金避險(xiǎn)的首選，所以其受到的影響不大。

調(diào)控只是短期，房?jī)r(jià)跌不久了？

但其實(shí)，從新房市場(chǎng)的整體數(shù)據(jù)看，一些一線城市的成交量是有明顯萎縮的。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京5月中上旬的新建商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽量5130套，環(huán)比下降33.8%；二手房網(wǎng)簽量14202套，也同比下降16%；

上海近兩月的成交量較去年四季度（成交高峰）也是明顯滑落的。另外，鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海各區(qū)的二手房成交量在4月份均出現(xiàn)了不同程度的下跌，松江跌幅最大為73.9%，閔行的跌幅也超過(guò)70%，二手住宅均價(jià)已連續(xù)4月下滑。

深圳方面，中原數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日的新房成交量為1627套，環(huán)比下跌30.5%；二手房成交2658套，也同比下跌了68.8%。

價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市中，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降。

大局很“淡”定，但局部在發(fā)熱、“上游”在添火，這就不得不先分析下局面的成因。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷就指出，此次成交量的下滑主因是銷售價(jià)格過(guò)高，以及前段時(shí)間市場(chǎng)火熱，提前透支了需求。

另一方面，深圳的新政出臺(tái)之后，受社保年限影響，至少有30%以上人群被擋在了購(gòu)房門檻之外，上海的受限人群也有3成。但這部分人并非不買房，或是沒(méi)能力買房，他們正在觀望，由此抑制的成交量，反彈可能性很大。

衛(wèi)民智庫(kù)蔡為民就指出，調(diào)控的目的已經(jīng)被市場(chǎng)充分掌握，消費(fèi)者已經(jīng)清楚，所謂限購(gòu)不是不讓你買，而是讓你有序進(jìn)場(chǎng)，但后面進(jìn)來(lái)的人進(jìn)場(chǎng)代價(jià)會(huì)越來(lái)越大。

為什么代價(jià)更大，薛建雄就指出，調(diào)控是階段性的，但房?jī)r(jià)上漲是不可控的。市場(chǎng)不好的時(shí)候，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)調(diào)整策略，比如放出戶型地段相對(duì)較差的房源，這部分房源當(dāng)然最難銷售，等到價(jià)格上升的周期，開(kāi)發(fā)商就會(huì)陸續(xù)放出高品質(zhì)產(chǎn)品順勢(shì)漲價(jià)。

當(dāng)前的局面下，開(kāi)發(fā)商會(huì)均衡各方面情況，適當(dāng)讓利穩(wěn)定現(xiàn)金流，平衡量?jī)r(jià)關(guān)系，但這并不代表房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，大多定價(jià)還是會(huì)穩(wěn)在那里。

“這一輪新政對(duì)樓市的確起到了作用，但新政效果是短期的，未來(lái)如何發(fā)展，還要看整個(gè)樓市的其他的幾個(gè)環(huán)節(jié)，庫(kù)存量、貨幣政策、土地市場(chǎng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的情況。”歐陽(yáng)捷表示。

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