蘇州土拍兩地塊熔斷：我得不到的別人也休想？

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每經(jīng)記者 吳若凡 實習(xí)記者 龐靜濤

處在風(fēng)口浪尖的蘇州樓市今天又爆出一個重磅新聞。5月23日，蘇州滸墅關(guān)兩幅地塊拍賣現(xiàn)場，因觸及政府設(shè)置的最高價格，兩幅地塊遭遇流拍。熔斷機(jī)制在土地拍賣市場再現(xiàn)。

這得從5月18日晚土拍限價令說起。當(dāng)晚，蘇州市國土資源局官網(wǎng)公告稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設(shè)定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。 

土地拍賣也熔斷

據(jù)了解，此次流拍的兩幅地塊均位于蘇州滸墅關(guān)，吸引了萬科、新城、金地、融創(chuàng)、招商、正榮等眾多開發(fā)商。其中，蘇地2016-WG-39號地塊在30秒內(nèi)完成6輪報價，此后開發(fā)商相對謹(jǐn)慎緩慢報價，最終在競拍開始35分鐘后觸及政府設(shè)置的最高價格，宣布流拍。

第二幅“限價”地塊，2016-WG-41號地塊在開拍2分40秒即實現(xiàn)“爆表”，觸及最高價格，遭遇流拍。

作為少數(shù)房價領(lǐng)漲全國的城市之一，蘇州樓市的現(xiàn)狀可以看作是當(dāng)前國內(nèi)二線城市的一個典型樣本。然而，房價的快速上漲，也帶來了很多問題。

蘇州市統(tǒng)計局在《一季度蘇州服務(wù)業(yè)穩(wěn)健上行，撐起半壁江山》的調(diào)研分析報告里指出：房地產(chǎn)開發(fā)投資隨樓市銷售火爆而升溫，正處在過熱狀態(tài)下的蘇州樓市，隨時會出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展有待進(jìn)一步觀察。

基于此，在本次土拍之前，政府連續(xù)兩天公布強(qiáng)有力的暫緩拍賣和土地限價要求，這也是今日兩塊住宅用地流拍的主要原因。

克而瑞華東區(qū)總經(jīng)理王新科告訴記者，這其實還是有一種土地惜售的心態(tài)，能夠很好地規(guī)避拿地王的風(fēng)險。此類通告看似很簡單，其實背后考慮了很多因素。對于部分優(yōu)質(zhì)地塊來說，如果競爭確實激烈，那么相關(guān)國土管理部門就可以借機(jī)取消土地出讓，后續(xù)繼續(xù)修改土地出讓的條款。

眾所周知，限制地價最有效的方式是增加土地供應(yīng)。王新科表示，每年的土地供應(yīng)都是有計劃的，并不能隨意增加。此外，通過大幅提升供應(yīng)量來維持地價的穩(wěn)定，也需要調(diào)整來實現(xiàn)。如果出現(xiàn)大規(guī)模供地現(xiàn)象，地價下來了，之前拍出的高價地可能面臨套牢風(fēng)險。

大家都拿不到地？

碧桂園蘇州投資總監(jiān)郭鵬告訴記者，按照政府之前的設(shè)想，增加土地供給會有效平衡市場對于供應(yīng)端的需求，使得需求矛盾會緩解。蘇州作為1.5線城市，無論是資金流入還是和上海的銜接，是所有房企都看得到的事實。

今年3、4月份，蘇州頻頻出現(xiàn)“地王”。經(jīng)過上次4月份的土拍，蘇州先是暫時取消了幾塊潛在的“地王”，隨后又出臺了限價政策。

另一方面，限價給一些房企帶來了機(jī)會，從企業(yè)的報名和今天競價的激烈程度就可見一斑。

郭鵬表示，對于房企而言，最差的結(jié)果就是大家都拿不到地，但對那些囤地大戶可以控制別人的拿地節(jié)奏，比如明天即將拍賣的相城區(qū)域地塊，雖然限價在兩萬多，但不排除流拍的可能。

克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞表示，當(dāng)前的市場表現(xiàn)已經(jīng)趨冷，有些房企可能不會預(yù)期很高，明天的土地拍賣現(xiàn)場可能不會突破限價紅線，但也不排除在板塊周邊有存貨的開發(fā)商競相角逐報價。房企報名參與競拍都有目的性，都存在各自動機(jī)和考慮。

如果一個市場有兩個競爭對手，那么客戶就會分流，如果該區(qū)域只有一家，就可以坐地起價。郭鵬表示：同一個區(qū)域中，如果友鄰地拍的比較低，那價格支撐有難度，如果拍的價格高，而項目銷售價格定的偏低或者接近，去化速度就會加快。在區(qū)域有地的開發(fā)商，肯定會積極去抬高周邊地塊的價格。這是業(yè)內(nèi)比較普遍的做法。”

如果土地一直流拍，庫存還是會減少，如果市場得不到有效供給的話，最終獲益的還是那些有地的企業(yè)。如果市場上出現(xiàn)了一段時間的地荒，只有“地王”項目出售的話，還是沒有達(dá)到抑制房價的目的。

郭鵬指出，這畢竟是蘇州第一次嘗試做此類調(diào)控，未來一定會進(jìn)一步完善此類政策，在下一輪拍地來臨時，應(yīng)該會有新的舉措出臺，畢竟，通過一個限價就想抑制開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆榛蚴菓?zhàn)略布局是很難達(dá)成的。

他表示，未來一定會有針對限價的詳細(xì)操作規(guī)范來調(diào)節(jié)市場。這是價格過快上漲之后的橫盤調(diào)整期，未來，蘇州的房價會有一個螺旋式上升的過程，一些品質(zhì)較弱的項目此前確實存在價格虛高，但隨著優(yōu)秀的高品質(zhì)項目的入市，隨著人口素質(zhì)的調(diào)整和市場基本面的改善，城市人口的購買力還會進(jìn)一步提升。