暫緩出讓+擬推限購 蘇州樓市的天要變了？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

降價的風波尚未平息，蘇州樓市又迎來更重磅的消息，事關供需兩側(cè)。

其一是，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》稱，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作，會議通過了限購方案，擬于5月23日公布、24日執(zhí)行。主要內(nèi)容是，購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補繳社保。

針對此事，《每日經(jīng)濟新聞》記者向蘇州市政府和住建局相關人士核實，未獲得確認。

同一天時間，蘇州市國土局官方網(wǎng)站對外宣稱，暫緩出讓5幅地塊，而其中有塊地，被業(yè)內(nèi)稱之為絕版的準地王。據(jù)了解，該地塊位于蘇州高新區(qū)獅山街道，位置極佳。

克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞稱，該地塊一旦出讓，樓面價肯定達到3.5萬元，必將成為企業(yè)爭奪的焦點。

地價瘋狂 需求端發(fā)力

據(jù)了解，今年4月，蘇州拍賣出去的13塊土地，有12塊地價比起始價翻倍，最高溢價率為318.85%?？偝鲎尳鸸布s250.76億元，平均樓面價18829.82元/平方米，平均溢價率195.21%。

蘇州市（不含吳江區(qū)）在2013年至2015年三年的賣地收入分別為449.8億元、403.5億元和514.5億元。蘇州13塊地的出讓金總額250億元，是其前三年每年度土地出讓總額的50%左右。

克而瑞華東二區(qū)總經(jīng)理王新科表示，之前出的調(diào)控政策并沒有真正意義上解決房價快速上漲，購房者恐慌心理也沒有得到改善，目前來看，短期之內(nèi)供求矛盾依舊非常突出，因此只有從需求側(cè)來解決問題。以上海為例，“3·25新政”出臺之后，上海的成交量跌了一半。

王新科表示，目前政策什么時候出臺還不明確，具體如何走向還不明確，一旦政策出臺，還要看其嚴厲程度，比如對投資客的限制程度。

韓云霞表示，短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅降價，因為存量非常少，供應量和成交量雖然在降，但是價格還是能夠穩(wěn)定住，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)明顯的降價，交易量可能會出現(xiàn)下滑。

瘋漲過后 投資客撤離

在經(jīng)歷了一輪火爆漲幅之后，蘇州的樓市開始出現(xiàn)了微妙變化，來客量減少，成交量下滑，讓很多投資客一夜變?yōu)榱?ldquo;接盤俠”。

自3月底以來，上海、深圳、南京、武漢相繼出臺新政，除這四個城市之外，蘇州早前曾出臺“限漲令”。在新一輪調(diào)控大潮下，這些城市出臺的樓市新政都有一個共同的關鍵詞：收緊。

中原地產(chǎn)蘇州一片區(qū)張經(jīng)理告訴記者，今年春節(jié)過后，蘇州市場出現(xiàn)了一波“跳躍性”暴漲和“日光盤”現(xiàn)象，但從4月份開始，中原所代理的一些售樓處來客量明顯不足，一些樓盤一天才來三四組客戶。

張經(jīng)理指出，太湖新城板塊的房價存在水分，此前，由于該區(qū)域被投資客熱炒作，導致房價一度出現(xiàn)瘋漲，這使得有效購房需求已經(jīng)被嚴重透支。

之前的投資客高度聚集板塊會最先受到影響，一些承接核心板塊溢出的板塊，承接外溢性的板塊會首先撐不住。

就目前來看，縱觀降價樓盤，基本集中在吳江新城，張經(jīng)理表示，吳江距離蘇州市區(qū)較遠，太湖新城則更偏，不具有市場代表性。

但資深市場人士薛建雄表示，個別樓盤降價至少給市場敲響了警鐘：市場行情再好，也不是所有盤都能不顧實際情況瘋漲的。尤其是一些規(guī)劃配套啥都沒有的遠郊板塊。

張經(jīng)理表示，隨著一些投資客撤出，降價將是必然趨勢，雖然蘇州傳統(tǒng)市區(qū)并沒有出現(xiàn)樓盤降溫的信號，但從目前來看，降價只是時間問題。

此外，投資客已經(jīng)從原先的熱炒區(qū)域向蘇州傳統(tǒng)的房價高地開始轉(zhuǎn)移，張經(jīng)理表示，相對于外環(huán)區(qū)域，湖東板塊和獅山板塊這些核心成熟區(qū)域更受投資客青睞。

來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，蘇州住宅市場新增供應77.89萬平方米，比上月減少6.14萬平方米，環(huán)比上月下降了7.3%。住宅成交面積84.05萬平方米，比上月減少35.75萬平方米，環(huán)比上月下降了29.84%，住宅均價為18148元/㎡，環(huán)比上升了7.74%。

相比于去年，蘇州房價幾乎漲了一倍，超出了普通老百姓能承受的范圍。截至4月30日，蘇州全市各類房源存量為974.77萬方，比上月減少167.57方，環(huán)比上漲了20.75%，4月份新增31個項目。