蘇州一樓盤單價直降9000元 樓市真的要退燒了？

每經(jīng)編輯 吳若凡 王浩也    

每經(jīng)記者 吳若凡 實習(xí)記者 王浩也

近日，“蘇州灣壹號直降9000元／平方米”的消息滿天飛，不管是對剛需族還是投資者來說，如此大幅度的“降價”是入手的大好機會。如果這個消息屬實，這可是全國二線城市的首個降價案例，是不是意味著二線城市的價格轉(zhuǎn)折點就要到來了呢？

《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份打電話到其售樓處求證，銷售人員表示，這并不是降價，“我們一開始售價26000元/平方米的是精裝修，這個月7日推出的17000元/平方米的戶型是毛坯房。”

據(jù)蘇州新浪樂居介紹，蘇州灣壹號7日推的盤戶型面積達多在180平方米－190平方米之間，比第一次的面積大很多，而且，此次的房屋戶型大多是看不到湖的毛坯房，所處位置比較偏僻，采光極其差，而上次的戶型大多是湖景的精裝房。

雖然兩種類型的房屋類型導(dǎo)致價格有差距，優(yōu)淘城總裁薛建雄卻認(rèn)為，這個就是降價，“26000元／平方米的房子，裝修就要9000元/平方米，占到1/3，這個在蘇州是不可能的。”

薛建雄告訴記者，在蘇州兩萬多的房子，裝修標(biāo)準(zhǔn)三、四千已經(jīng)很厲害了。要是在上海，9萬元、10萬元的房子里面，9000元的精裝修還可以說是合理的。他表示，應(yīng)該是房企前期想做大戶型、賣豪宅，最后發(fā)現(xiàn)價格太高了，導(dǎo)致顧客不接受，因此以降低樓盤硬件配置為理由把價格調(diào)下來。

投資客減少帶來“量”變

南京克而瑞總監(jiān)王新科告訴記者，雖然出現(xiàn)了這種“降價八九千”的個別現(xiàn)象，但許多項目成交依舊火爆，其中龍湖地產(chǎn)在蘇州的龍湖獅山原著高端項目，于5月6日開盤當(dāng)天就攬收35億元，“一個樓盤降價可能是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，也可能是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，出現(xiàn)這類價格調(diào)整屬正?，F(xiàn)象。況且這還只是報價，并不是真實的成交價。”

據(jù)《揚子晚報》報道，今年4月蘇州市區(qū)(不含吳江)商品房共計成交7886套，其中住宅類房源共計成交6483套，環(huán)比減少3169套，降幅為32.83%，較去年同期減少738套，降幅為10.22%。二手房方面，上個月蘇州二手房成交總量為10044套，環(huán)比3月下降了41.16%，其中住宅成交量達9297套，環(huán)比3月下降了41.83%。

中原地產(chǎn)蘇州總監(jiān)程杰告訴記者，從4月份開始，連續(xù)幾周出現(xiàn)的交易量下滑很大原因由于投資客減少引起的。

王新科表示，不只是蘇州，包括南京、無錫均出現(xiàn)了來客量減少的情況，“這主要是由于市場高位增長不是持續(xù)性的，短時間內(nèi)出現(xiàn)了周期性調(diào)整。此外，政府的調(diào)控預(yù)期明顯加強，使得市場觀望情緒濃厚，增強購房者對于后市下跌的心里預(yù)期。”

房地產(chǎn)市場周期性波動

近日發(fā)布的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，江蘇納入統(tǒng)計的17個城市中，房價上漲的有13個，其中昆山房價環(huán)比上漲6.06%，居全省房價漲幅之首，蘇州和南京兩個熱點二線城市樓市也延續(xù)高熱態(tài)勢，房價環(huán)比分別上漲5.49%和4.73%。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“銀四”住宅成交量有所下滑，但是成交均價還是繼續(xù)往上漲。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，蘇州上個月住宅成交均價為17553元/平方米，環(huán)比上漲3.7%，同比上漲54.12%。

但另一方面，今年4月份以來，蘇州樓市庫存量開始一路下滑。據(jù)克而瑞提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市可售量由795萬平方米一路下滑至今年4月份的361萬平方米，消化周期則降至截至4月底的3.2個月。

據(jù)蘇州新浪樂居監(jiān)控中心統(tǒng)計，5月第一周，蘇州住宅成交量跌破千套，為864套，環(huán)比下降805套，降幅達到了48.23%。

王新科告訴記者，成交量的波動在房地產(chǎn)運行周期中，相當(dāng)于一個短周期的變化。而這是合理的現(xiàn)象，“市場格局變化導(dǎo)致的成交量變化并沒有到來，如果這種情況出現(xiàn)，那最先受影響的將會是土地市場。”

根據(jù)蘇州市國土資源局的網(wǎng)上掛牌出讓公告顯示，5月23日和24日兩天共計出讓20幅地塊，其中有15幅純宅地。而據(jù)記者初步統(tǒng)計，目前已有不下30家房企有意向爭奪上述地塊，地塊的起拍價在2.2萬/平方米左右，王新科表示，開發(fā)商普遍預(yù)測最終樓板價在3.5萬/ 平方米以上。

上述專家認(rèn)為，目前蘇州市場的整體格局并沒有發(fā)生太大變化，“除非政府出臺和上海相類似的嚴(yán)厲調(diào)控政策，這才會直接導(dǎo)致市場面大幅度的下滑。”