南京一天拍出兩“地王” 二線城市最后一次任性？

每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

上海5月首次土拍僅僅過(guò)去兩天，南京土拍立馬搶占頭條。據(jù)了解，南京此次土拍共7幅地塊，分別來(lái)自建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、江寧區(qū)和六合區(qū)。其中，河西4幅地塊有3幅為住宅地塊，受到眾多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次土拍有近40家房企報(bào)名。

本次土拍，總價(jià)地王是世茂拍下的G11地塊，達(dá)88億元。樓面價(jià)地王是葛洲壩拿下的G14地塊，達(dá)45213元／平方米。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱這樣評(píng)論南京土拍：無(wú)法用理性數(shù)據(jù)論證了！

地王扎堆河西

據(jù)了解，最先開(kāi)拍的是建鄴區(qū)G11地塊，經(jīng)過(guò)9家房企、88輪競(jìng)拍，最終世茂以88億元拿下，溢價(jià)率114.6%，樓面價(jià)15058.2元／平方米，成為南京總價(jià)地王。

隨后建鄴區(qū)河西南G12、G13兩宗相鄰的純宅地迅速被電建地產(chǎn)和金茂合力拿下，兩地塊總價(jià)69.6億元，溢價(jià)率均已超過(guò)180%，其中，G12樓面價(jià)達(dá)37027元／平方米，G13樓面價(jià)為36890元／平方米。

隨后，前3輪拍賣(mài)一直未能得手的葛洲壩順利將建鄴區(qū)河西南G14號(hào)宅地拿下，成交價(jià)32.8億元，樓面價(jià)45213元／平方米，成為南京新的單價(jià)地王。

資料顯示，G11地塊出讓面積為62699.92平方米、地下出讓面積為4472.12平方米，屬于混合地塊。該地塊在售樓盤(pán)主要有金隅紫京府和宏圖上水云錦，價(jià)格在4.5萬(wàn)元／平方米左右。G12、G13地塊周邊魯能公館樓面價(jià)14078元／平方米，招商雍和府樓面價(jià)13821元／平方米，大約只有G12、13地塊的一半。而南京單價(jià)新地王G14地塊位于青奧村板塊，處于河西南部商務(wù)商貿(mào)和高品質(zhì)住宅聚集地，緊鄰河西CBD二期成熟區(qū)，配套成熟，交通便捷。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者，4.5萬(wàn)元的樓面價(jià)到時(shí)候保本價(jià)要賣(mài)7.5萬(wàn)~8萬(wàn)／平方米。

根據(jù)南京365樓事咨詢(xún)的數(shù)據(jù)，河西南幾個(gè)在售樓盤(pán)的市場(chǎng)均價(jià)在3萬(wàn)元／平方米到3.8萬(wàn)元／平方米之間，與幾天前的上海相似，這又是一個(gè)“面粉比面包貴”的例子。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)利好

盧文曦認(rèn)為，房企在南京瘋狂搶地與當(dāng)?shù)貥O低的去化周期有關(guān)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱(chēng)，興業(yè)證券曾指出，南京絕對(duì)庫(kù)存達(dá)到極低水平，去化周期僅2.5 月。南京新房絕對(duì)庫(kù)存水平自2015 年中開(kāi)始持續(xù)下降，從最高點(diǎn)5.5 萬(wàn)套已經(jīng)下降到當(dāng)前的3.1 萬(wàn)套。從去化周期看，南京市目前平均去化周期為2.5 個(gè)月，可視為沒(méi)有庫(kù)存壓力。從銷(xiāo)售情況看，從2015 年下半年開(kāi)始，南京單月銷(xiāo)售套數(shù)均保持在1 萬(wàn)套以上，特別在2015 年11-12 月、2016 年3 月，單月銷(xiāo)售套數(shù)均超過(guò)1.5 萬(wàn)套，遠(yuǎn)超歷史水平。南京的可售房源數(shù)量偏低，目前庫(kù)存統(tǒng)計(jì)的是3.1 萬(wàn)套，降至2009 年以來(lái)的最低點(diǎn)。

不僅是庫(kù)存，上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅認(rèn)為，這跟城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展脫不開(kāi)關(guān)系，“第一階段是農(nóng)民進(jìn)城；第二階段是人口從三四線城市往二線城市涌動(dòng)。我們國(guó)家下一波城鎮(zhèn)化進(jìn)程是重點(diǎn)發(fā)展二線城市。一二城市會(huì)有人口進(jìn)一步遷移，這個(gè)可以參考美國(guó)、日本的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)。”

鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的未來(lái)規(guī)律是中小城市往大城市遷移，一線城市或者一點(diǎn)五線城市下一步肯定是人口持續(xù)性流入，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期還是會(huì)漲，“今后，除了北京、上海、深圳三個(gè)超級(jí)一線城市，中國(guó)還會(huì)出現(xiàn)很多區(qū)域性的中心城市，這些城市都會(huì)成為吸引資本和人流的主要地。”

在南京之前，二線城市中，蘇州、廈門(mén)、合肥、杭州在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)都相當(dāng)搶眼。鄒毅則表示，房企對(duì)二線城市的熱情可能會(huì)下降，“本身房?jī)r(jià)就是貨幣現(xiàn)象，如果貨幣政策逐漸收緊，房?jī)r(jià)的漲幅必然會(huì)下降，就會(huì)導(dǎo)致拍地承受力進(jìn)一步下降。”