北京不遺余力減少人口，能讓房價下降嗎？

每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

最近，北京的小伙伴說了一個買房的理論，邦爺差點就相信了…

他說，北京要減少人口，要疏散產(chǎn)業(yè)，高房價的支撐點會逐漸瓦解…

所以，在不久的將來，北京的房價就會降了？

為了求證，邦爺參考了《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》、《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》、《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》……等等資料，明確了幾大重要方向：

1、“北京包括主城區(qū)在內(nèi)的部分區(qū)域，被列入‘減量優(yōu)化區(qū)’，原則不再新增建設(shè)用地。”在5月4日發(fā)布的上述第二項文件中，這項規(guī)劃再次被強調(diào)。

北京十三五規(guī)劃則顯示，要分區(qū)域控制建設(shè)用地和建筑規(guī)模，嚴控城六區(qū)建設(shè)用地規(guī)模。未來，該區(qū)內(nèi)疏解騰退的土地將更多被建為公園、綠地。

減多少呢？文件顯示，北京建設(shè)用地將減少100平方公里，至2020年全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制在2800平方公里以內(nèi)，較目前減少約100平方公里。

100平方公里相當于100萬平方米，按3的容積率算，折算成建設(shè)面積約300萬平方米。2015年新房(含自住房)成交面積1164.63萬平方米，差不多相當于北京3個月的新建住宅成交量。

2、由此可見，北京城六區(qū)的土地情況的確很緊張，不僅不再新增建設(shè)用地，原有的建設(shè)用地還在減少 而隨之而來的則是，人口也會減少。

北京十三五規(guī)劃顯示，至2020年北京市常駐人口會控制在2300萬以內(nèi)，分區(qū)域控制建設(shè)用地和建筑規(guī)模，城六區(qū)人口較2014年減少15%(約200萬)。

但北京在嚴控人口規(guī)模的同時，也在調(diào)整內(nèi)部人口的流動。

因為現(xiàn)在的北京，城六區(qū)占據(jù)全市面積的8%，但承載了60%的人口。

所以接下來的五年，城六區(qū)的一大重點就是人口減量，通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)和昌平區(qū)的等地區(qū)將成為承接人口的主力。

說到這兒，邦爺不禁想問了，人口減少帶來的房價沖擊和土地減少帶來的壓力可以對沖么？未來的北京，哪些區(qū)域?qū)⒖钙鸢l(fā)展大旗呢？

只有土豪才住得起的市中心

北京十三五規(guī)劃中，對人口的調(diào)整選擇了用房價、居住成本等措施疏解人口，引導人群流入規(guī)劃匹配區(qū)。

仍以城六區(qū)為例，該區(qū)大部分屬于減量優(yōu)化區(qū)，不再新增建設(shè)用地；為避免人口的聚積，官方對存量土地的利用作出了限定。

《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》就規(guī)定，東城區(qū)、西城區(qū)禁止新建住宅類項目（棚戶區(qū)改造、危舊房改造、文物保護區(qū)改造除外），東、西、北五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

為達到“控制和調(diào)整”的目標，北京還采用了價格手段。

北京十三五規(guī)劃中提到，理順市場要素價格形成機制，制定完善分區(qū)域、階梯式、差別化的公共服務(wù)、資源性產(chǎn)品價格和收費政策。

這話可以這么理解，未來，城六區(qū)不僅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)受的水、電、天然氣等資源型產(chǎn)品價格要高于通州、大興等區(qū)。

另外，“人隨事走”也是北京此次調(diào)整的思路之一。

按規(guī)劃，城六區(qū)承載著首都核心功能，包括政治活動、文化交流、國際交往和科技創(chuàng)新；重點發(fā)展金融管理、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。相對低端的產(chǎn)業(yè)被關(guān)停或向北京或環(huán)北京的其他區(qū)域轉(zhuǎn)。

北京房地產(chǎn)法學會副秘書長趙秀池表示，疏解人口以后，城六區(qū)的居住環(huán)境得以提升，允許在城六區(qū)留下來的產(chǎn)業(yè)和人群相對高端，對房價有更好的支撐能力。

低房價的郊區(qū)：才是北京人的未來

處于金字塔頂端的城六區(qū)，資源稀缺，控制嚴苛，未來北京的發(fā)展將有行政副中心和差異性的新城來挑梁。

從北京政府的規(guī)劃版圖中就能看出，副中心和差異化新城，將是城市發(fā)展的新方向。

由此，通州就被規(guī)劃為“城市行政副中心”，2017年將實現(xiàn)市屬行政事業(yè)單位部分實質(zhì)性遷入，并以此帶動其他行政事業(yè)單位及公共服務(wù)功能的轉(zhuǎn)移。

隨此，通州也將加快配置教育、醫(yī)療、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施的配建，以保證人口的導入。例如，通州將通過新建、集團化辦學、一體化辦學等方式引入優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源；建設(shè)三甲綜合醫(yī)院；推動通州市民文化休閑活動中心等一批綜合性公共文化設(shè)施建設(shè)。 

再比如，依托中關(guān)村南部(房山)科技創(chuàng)新城、未來科技城、北京科技商務(wù)區(qū)(TBD)及良鄉(xiāng)、沙河高教園區(qū)等重點科教園區(qū)，進一步集聚優(yōu)質(zhì)科研、創(chuàng)新和高教資源，建設(shè)科教新城，帶動高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

依托北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、首都機場臨空經(jīng)濟區(qū)、北京新機場臨空經(jīng)濟區(qū)、中關(guān)村順義園，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)和臨空經(jīng)濟，進一步提升技術(shù)創(chuàng)新和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。以北京新機場建設(shè)和南苑機場搬遷為契機，打通南中軸路，帶動城市南部地區(qū)發(fā)展。

可見，在差異化的戰(zhàn)略中，新城們被要求堅持產(chǎn)城融合、職住匹配，加快建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。并承接城六區(qū)外溢的產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)進行升級或布局。

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