國(guó)務(wù)院部署通用航空發(fā)展 上海物業(yè)價(jià)值將再洗牌

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng) 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

5月4日李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定部署促進(jìn)通用航空業(yè)發(fā)展，以改革創(chuàng)新擴(kuò)大有效內(nèi)需。同時(shí)會(huì)議認(rèn)為，發(fā)展通用航空，可以完善綜合交通體系，培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)就業(yè)擴(kuò)大和服務(wù)業(yè)升級(jí)。

為此，加快在偏遠(yuǎn)地區(qū)和地面交通不便、自然災(zāi)害多發(fā)地區(qū)和人口密集、地面交通擁堵嚴(yán)重的城市建設(shè)通用機(jī)場(chǎng)，成為重要方向。

輿論認(rèn)為，這是開放低空民用飛行，允許私人飛機(jī)上天的信號(hào)。而這個(gè)信號(hào)背后，值得注意的是，寫字樓頂?shù)耐C(jī)坪開發(fā)。

大家可以想象下，乘坐直升飛機(jī)上下班，演繹《華爾街之狼》里，昂納爾多打“飛的”回家的場(chǎng)景，有多爽！

其實(shí)，上海早在2000年，就在一部分寫字樓項(xiàng)目設(shè)置了直升機(jī)停機(jī)坪，但由于低空飛行一直未能放開，很多停機(jī)坪如今變成了露天倉(cāng)庫(kù)，堆放著各家公司的閑雜物品，造成了空間價(jià)值的浪費(fèi)。如果通用航空業(yè)真能獲得大力發(fā)展，寫字樓頂層的開發(fā)前景，也會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。

但是，等等，今天的標(biāo)題可是說“房子貶值”，這有什么關(guān)系？且聽邦爺?shù)纴怼?/p>

頂級(jí)地段每十年變一次

李嘉誠(chéng)的不動(dòng)產(chǎn)投資鐵規(guī)是“第一地段，第二地段，第三還是地段。”

觀點(diǎn)是沒錯(cuò)，但要看你怎么理解地段的含義。如果，你以為他所說的地段，就是指頂級(jí)地段，并據(jù)此投資不動(dòng)產(chǎn)，那么你會(huì)很慘。

一個(gè)案例是徐家匯地區(qū)的東方曼哈頓。2002年時(shí)它的銷售單價(jià)是12000元／平方米，一平的價(jià)格就能買到4個(gè)平方米的浦東豪宅“日月豪庭”。而今天東方曼哈頓的二手房掛牌均價(jià)只有10萬元/平出頭。

價(jià)值大幅下滑，一個(gè)重要原因就是——上海的頂級(jí)地段變了！

在2000年前后，上海的“頂級(jí)地段”一定是人民廣場(chǎng)一帶：南京路、新天地、徐家匯包括古北。

當(dāng)時(shí)，雖然陸家嘴已經(jīng)崛起，世茂濱江花園也已經(jīng)躋身上海的頂級(jí)豪宅。但是，在大部分人概念里，除了外灘和陸家嘴黃浦江沿線的大部分板塊，像南外灘、徐匯濱江、北外灘、東外灘，都是很LOW的地段。

沒有想到上海在2000年開始啟動(dòng)了新一輪城市規(guī)劃，黃浦江沿線成為城市新的核心。尤其是世博會(huì)的成功鍍金，濱江作為上海頂級(jí)地段已經(jīng)深入人心。

原先如徐家匯、新天地這些城市商業(yè)中心，慢慢由一線的頂級(jí)地段，滑落為二線頂級(jí)地段，升值幅度自然也就放慢了。

別墅也如此。2005年以前，上海最被認(rèn)可的別墅地段，主要集中在東郊、西郊包括馬橋地區(qū)等。佘山作為頂級(jí)別墅區(qū)的概念，尚沒有被普遍接受。但是在2005年以后，紫園、月湖等頂級(jí)別墅先后涌現(xiàn)，一下子讓“佘山”成為上海頂級(jí)別墅的代名詞，佘山周圍的豪宅價(jià)格也水漲船高。

舉佘山和濱江的例子，邦爺想告訴大家的是，上海的頂級(jí)地段隨著規(guī)劃調(diào)整：伴隨人們生活方式的改變，一直在變化。而伴隨通用航空放開，一部分人的生活方式還將產(chǎn)生巨大改變，而且這部分人是購(gòu)買力和市場(chǎng)支撐力極強(qiáng)的群體，他們的需求升級(jí)也將帶動(dòng)包括物業(yè)在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)的改變，最終，城市的頂級(jí)地段，或許將再次變化。

上海境內(nèi)湖、灣、島的價(jià)值將被發(fā)掘

上海的自然資源相對(duì)稀缺，只有一江（黃浦江）、一山（佘山）、一湖（淀山湖）、一島（崇明島）、一灣（杭州灣）。目前，一江和一山的頂級(jí)地段概念都已經(jīng)得到認(rèn)同，但一湖、一島、一灣卻遲遲沒有認(rèn)可。

的確，這些地區(qū)一直存在一個(gè)制約發(fā)展的大問題——路程遠(yuǎn)、交通差。雖然淀山湖、崇明和杭州灣從生態(tài)到規(guī)劃都不差。

以崇明島為例，聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）日前在上海市發(fā)布了《崇明生態(tài)島國(guó)際評(píng)估報(bào)告》。這是UNEP首次針對(duì)“發(fā)展中國(guó)家大都市圈內(nèi)生態(tài)示范區(qū)域的建設(shè)進(jìn)程”開展的國(guó)際評(píng)估。

報(bào)告高度評(píng)價(jià)了上海崇明生態(tài)島建設(shè)取得的成就，并向上海市建言，在崇明建設(shè)“生態(tài)文明特區(qū)”。同時(shí)，聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署將把崇明生態(tài)島建設(shè)作為典型案例，編入U(xiǎn)NEP的綠色經(jīng)濟(jì)教材。

根據(jù)之前崇明陳家鎮(zhèn)對(duì)外公布的上海崇明陳家鎮(zhèn)2020年總體規(guī)劃，30000畝的土地將建為“海立方文化藝術(shù)創(chuàng)意城”，這是一個(gè)總投資高達(dá)1274.3億元的國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目，一個(gè)類似迪士尼樂園，面積卻是其17倍的大型文化娛樂配套。

另外，崇明還將建設(shè)10家五星級(jí)酒店，并迎來世界級(jí)馬球俱樂部，以及涵蓋了游艇碼頭、航空飛機(jī)的立體交通體系。

但因?yàn)槌缑鞯缴虾Ｊ兄行牡穆烦讨辽僭趦蓚€(gè)小時(shí)以上，所以即使它早已被規(guī)劃為“高端居住區(qū)”，也鮮有人到此購(gòu)買 

不過，根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要》，淀山湖、杭州灣、崇明4個(gè)地區(qū)規(guī)劃建設(shè)通用航空基礎(chǔ)設(shè)施用地，在杭州灣、長(zhǎng)江口等地區(qū)預(yù)留發(fā)展水上飛機(jī)等多元化功能的岸線和配套條件，以此發(fā)展應(yīng)急救援、商務(wù)旅游、海洋開發(fā)等功能。

這意味著這三個(gè)地方，在低空解禁，以及“公共直升機(jī)交通”開始小規(guī)模出現(xiàn)后，這些區(qū)域的立體交通體系將得到大幅改善。憑借這些地段既有的生態(tài)環(huán)境和高水準(zhǔn)規(guī)劃，上海人的地段認(rèn)知，并非不會(huì)再次改變。

這些區(qū)域也很有潛力成為上海的新富人區(qū)，畢竟那些地方大隱于市，離市不離城，生態(tài)環(huán)境一流，在重視健康超過重視財(cái)富的今天，更有可能受到上海富人們的青睞。就像住在新澤西州，坐“直升飛機(jī)”去華爾街上班的美國(guó)富豪那樣。

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