如果預(yù)售制終結(jié) 一位上市房企董秘說(shuō)“后果不得了”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

早些年，萬(wàn)科曾發(fā)明了“5986”開(kāi)發(fā)模式(即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅)，房企同行集中效仿，甚至后來(lái)藍(lán)光將該模式推向極致。

基于房企預(yù)售制的各種高周轉(zhuǎn)策略，也多少帶有過(guò)去樓市嚴(yán)冬下無(wú)奈之舉的深刻烙印，而當(dāng)前該策略似乎已成一種常態(tài)。深圳現(xiàn)房銷售試點(diǎn)曝出后，外界的直覺(jué)反應(yīng)是擔(dān)憂房企資金鏈。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，當(dāng)前房企融資大門(mén)打開(kāi)，但從上市地產(chǎn)公司財(cái)報(bào)來(lái)看，多數(shù)房企經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流長(zhǎng)期為“負(fù)”，受益于今年一季度樓市回暖部分開(kāi)始轉(zhuǎn)“正”。對(duì)于深圳試點(diǎn)，一大型房企董秘直呼，“如果推開(kāi)，這個(gè)不得了！”

●房企能承受現(xiàn)售制壓力嗎？

“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)售制，主要是學(xué)習(xí)早些年的香港?！鼻笆錾鲜蟹科蠖乇硎?，預(yù)售制直接導(dǎo)致了內(nèi)地樓市爆發(fā)性增長(zhǎng)，尤其是黃金十年，如果沒(méi)有預(yù)售制，房地產(chǎn)業(yè)不知要落后多少年。

記者注意到，過(guò)去多年，房企模式一般是快速拿地、報(bào)建并獲得開(kāi)發(fā)批文，挖坑不久即對(duì)外銷售，向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，待資金回籠一部分后，迅速投入其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

2012年，萬(wàn)科總裁郁亮公開(kāi)喊出房企“過(guò)冬論”，萬(wàn)科版“5986”模式出爐。2014年以來(lái)，全國(guó)樓市遇拐點(diǎn)，各大房企進(jìn)一步發(fā)揮高周轉(zhuǎn)模式，個(gè)別激進(jìn)者幾乎近于達(dá)到極限，像藍(lán)光曾推出“3461”模式。

萬(wàn)科銷售額首次破千億，就發(fā)生在史上樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的2010年，外界將之歸結(jié)為專業(yè)化操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，沒(méi)過(guò)幾年，更多一線房企步入千億俱樂(lè)部。試想一下，如果沒(méi)有樓市預(yù)售制，像萬(wàn)科能跑得那么快嗎？

近日，深圳市曝出一宗國(guó)有土地出讓時(shí)被要求開(kāi)發(fā)必須達(dá)到現(xiàn)房才能銷售。這一試點(diǎn)消息一出，輿論嘩然。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.52萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元，增長(zhǎng)12%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%；個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。

依此來(lái)看，包括定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款在內(nèi)的其他資金實(shí)際上多發(fā)生于樓盤(pán)預(yù)售后及交房前，本質(zhì)上屬于樓盤(pán)預(yù)售制下的銷售回款，上述其他資金總額占房企到位資金的近一半。

2015年，萬(wàn)科銷售金額2614.7億元，同比增幅20.7%，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（主要為樓盤(pán)銷售等）現(xiàn)金流凈額160.46億元，前一年約417.25億元，籌資與投資類現(xiàn)金流凈額合計(jì)260億元。也就是說(shuō)，與預(yù)售有關(guān)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流占萬(wàn)科現(xiàn)金流逾26%。

標(biāo)桿房企萬(wàn)科尚且如此，多數(shù)上市房企經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流仍長(zhǎng)期為負(fù)，資產(chǎn)負(fù)債率及財(cái)務(wù)成本居高不下。前述上市房企董秘表示，該指標(biāo)主要是房企產(chǎn)能擴(kuò)張，比如拿地，很多都是杠桿性拿地，短期須支付很高比例的現(xiàn)金。他說(shuō)，“如果沒(méi)有預(yù)售，后果不得了”。

●一季報(bào)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流整體轉(zhuǎn)正

年初以來(lái)，降低購(gòu)房首付比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅等樓市刺激措施先后出爐，上市房企業(yè)績(jī)普遍飄紅，尤其是經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流整體轉(zhuǎn)“正”。

比如，合肥城建今年一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，從長(zhǎng)期處于凈流出的大約“-3.5億元”變成了凈流入的大約“3.16億元”。該房企解釋說(shuō)，這主要得益于銷售回款同比增加等。

而就大型房企來(lái)看，記者注意到，保利地產(chǎn)今年一季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入24.8億元，去年同期該指標(biāo)卻凈流出約63.8億元，同比增幅138.8%，預(yù)收款1513.4億元，新增近200億元，期末貨幣資金425億元，同比增加約50億元。

從“萬(wàn)保招金”這四個(gè)標(biāo)桿房企來(lái)看，目前萬(wàn)科與保利的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流金額為正，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入同比略有下降，但這主要是擴(kuò)張耗血所致。

不過(guò)，像招商和金地的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流額雖為負(fù)值，但與去年同期相比，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出明顯減少，比如招商對(duì)外解釋說(shuō)，這主要受益于銷售回款增加。

某券商房地產(chǎn)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)前全國(guó)樓市整體回暖，銷售百?gòu)?qiáng)門(mén)檻再度提高，尤其是標(biāo)桿房企仍處在加速擴(kuò)張期，現(xiàn)金消耗量也明顯增加，房企除了加大融資力度外，賣力銷房功不可沒(méi)。

●專家：現(xiàn)售制雖優(yōu)點(diǎn)多但難鋪開(kāi)

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，如果樓市銷售改成現(xiàn)售制，從房企財(cái)報(bào)來(lái)看，除了對(duì)公司業(yè)績(jī)有直接反映之外，更重要的是投資人及業(yè)內(nèi)可直觀反映出房企產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況。

以恒大地產(chǎn)為例，去年恒大實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額2013億元，突破2000億元銷售大關(guān)，同比增長(zhǎng)53.1%；合同銷售面積2551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.2%；合同銷售均價(jià)7892元/平方米，同比增長(zhǎng)9.2%。

如此傲人的銷售業(yè)績(jī)背后，當(dāng)年預(yù)售業(yè)績(jī)無(wú)法在當(dāng)年全部完成營(yíng)收結(jié)轉(zhuǎn)，恒大地產(chǎn)去年雖賺取凈利173億元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾樂(lè)觀地說(shuō)，好事都集中在今年了，地產(chǎn)銷售金額大超2000億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅上漲，多元化業(yè)務(wù)將扭虧為盈。

“如果改成現(xiàn)售制，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)報(bào)表的情況就跟其他行業(yè)，比如快消品等，沒(méi)啥區(qū)別了?！鼻笆錾鲜蟹科蠖乇硎?，他們?nèi)栽谟^望深圳這一動(dòng)作，如果改了，會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身。

在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來(lái)，如果改成現(xiàn)房銷售，估計(jì)一線房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，因?yàn)楫?dāng)前樓市核心是供求關(guān)系及日趨上漲的土地成本。現(xiàn)售制下，房企仍會(huì)將壓力轉(zhuǎn)嫁給建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，幾乎可忽略不計(jì)，大型房企也有辦法規(guī)避。深圳現(xiàn)售試點(diǎn)無(wú)非就是表明他們?cè)谡{(diào)控上有行動(dòng)，現(xiàn)在是去庫(kù)存攻堅(jiān)，難以在全國(guó)鋪開(kāi)。