馮焱東：商業(yè)地產(chǎn)庫存仍嚴重 去化周期遠超住宅

◎馮焱東

上周五，國家統(tǒng)計局公布了一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)的相關數(shù)據(jù)令人眼前一亮。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個百分點。2009年以來，房地產(chǎn)投資增速一直在下降，一季度可能是投資企穩(wěn)、溫和反彈的拐點。全國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，為2009年之后最高增速，其中住宅面積增長35.6%。全國商品房銷售額18524億元，同比增長54.1%，其中住宅銷售額增長60.3%。3月末全國商品房待售面積73516萬平方米，雖然同比增長13.1%，但環(huán)比2月末下降了415萬平方米。

以上數(shù)據(jù)表明，去庫存政策已取得階段性成效，特別是3月份庫存下降來之不易。我國房地產(chǎn)庫存2011年來一直在不斷增長，2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年3月末的待售面積分別為2.72億、3.65億、4.93億、6.22億、7.19億和7.35億平方米，逐年走高。2011~ 2015年每年庫存凈增長面積分別為0.54億、0.93億、1.28億、1.29億和0.97億平方米，今年1~3月庫存增長勢頭明顯趨緩，僅比年初增長1663萬平方米。

3月底庫存環(huán)比下降，其實并不是近年來首次出現(xiàn)下降。去年5月末，房地產(chǎn)庫存出現(xiàn)過短暫下降，當時商品房待售面積為65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。但到2015年6月，庫存又現(xiàn)反彈，一直持續(xù)到今年2月都在增長。這次庫存下降很可能是5年多來首次實質(zhì)性逆轉。

原因很簡單，一是中央去庫存的政策力度比較大，激發(fā)了居民的購房熱情，去年常駐人口城鎮(zhèn)化率只有56.1%，剛需和改善性住房需求潛力還比較大，房地產(chǎn)購買力往往會被低估；二是房地產(chǎn)投資增幅明顯回落，2014年為10.5%，2015年僅1%，今年3月為6.2%，遠低于前些年動輒20%~30%的增長率。投資回落在土地購置和新開工方面表現(xiàn)明顯。土地購置方面，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積負增長14%，2015年負增長31.7%，今年1~3月繼續(xù)下降11.7%。新開工上，2015年房屋新開工面積15.4億平方米，下降14%，2014年新開工17.96億平方米，下降10.7%，新開工面積連續(xù)兩年下降，這對去庫存是有利的。不過每年新開工仍大于年度銷售面積，說明去庫存不可能一蹴而就，即使庫存增長出現(xiàn)拐點，但去庫存將是一個緩慢艱難的過程。

庫存下降是好事，但遠未到樂觀的時候，仍有幾大問題需要解決。首先，這次庫存下降是在銷售高速增長、投資低位增長的背景下實現(xiàn)的，但區(qū)域分化很明顯，銷售大幅增長主要發(fā)生在一線城市、南京蘇州杭州等部分熱點二線城市和部分三線城市。據(jù)上海易居統(tǒng)計，上海、南京、杭州一季度銷售面積分別增長130%、125、137%。大部分三至五線城市（特別是中西部）銷售雖也有起色，不過回暖程度明顯弱于上述城市，而三至五線城市包括縣城恰恰是庫存的主要集中地和重災區(qū)，如何讓三至五線城市的銷售進一步提升起來正是去庫存的重點。

當前大部分三至五線城市銷售回暖沒有一二線城市明顯，與這些城市房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏與大城市不同有關。這些城市的房地產(chǎn)市場波動一般滯后于大城市，且波動幅度比大城市小一些。預計三至五線城市的表現(xiàn)會越來越好。

大部分三到五線城市銷售回暖相對不明顯，還與去庫存政策沒完全落實到位有關，這正是需要改進的地方。比如按揭政策是房地產(chǎn)調(diào)控最有效的手段之一，但三至五線城市的金融資源總體比較薄弱，金融供給遠不如一二線城市那樣充足，所以在按揭資格、首付成數(shù)、利率執(zhí)行的要求上一般都比較保守，銀行可能會用大城市的執(zhí)行標準來要求中小城市的客戶，中小城市的按揭規(guī)模也受到限制，導致很多人包括農(nóng)民工不一定能申請到貸款，就算能申請到貸款條件可能也苛刻，這對住房消費的實現(xiàn)是一個較大制約。

因此，筆者建議銀監(jiān)會給予各家銀行政策指導，對中小城市的按揭實行差別化政策，制定符合中小城市人群特征包括農(nóng)民工的按揭受理標準（大城市也需要針對農(nóng)民工制定一個具體標準，有穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工不能被排除在按揭貸款條件之外），在不違背商業(yè)化大原則的前提下，適當提高中小城市按揭的風險容忍度，提高中小城市按揭規(guī)模的占比，對于中小城市的按揭不良資產(chǎn)也給予特別政策，提高商業(yè)銀行在中小城市做按揭的積極性。這點很重要，如能落實將對中小城市房地產(chǎn)銷售發(fā)揮很大促進作用。

其次，在去庫存大背景下還要警惕和防止部分城市出現(xiàn)房價泡沫。近一年多來，上海、北京、深圳、南京、蘇州、合肥、東莞等部分城市房地產(chǎn)市場十分火爆，庫存短缺，房價飆升。如深圳的新房成交均價從2014年10月23000元/平方米飆升到今年3月的50000元/平方米，出現(xiàn)了明顯的泡沫，連深圳高科技兼高收入代表華為公司的員工都抱怨買不起房了，這是個大問題。

據(jù)上海易居統(tǒng)計，深圳的房價收入比高達27.7，遠超國際上3~6倍的合理范圍，高房價會直接抬高城市綜合商務成本，降低城市競爭力，降低人才吸引力，增加市民購房壓力，對城市長遠發(fā)展和民生改善不是好事。地方政府要有更大的責任心、更有力的措施來防范房價的暴漲。我們不能在解決一個問題的同時制造另外一個問題，供應泡沫和房價泡沫都有很大危害，都必須重視并努力避免。這些熱點城市要堅決貫徹中央分類調(diào)控、因城施策的政策精神，及時出臺一些力度足夠大的反周期措施，積極擴大供給，要補庫存而不是去庫存，適時抑制過熱需求，而不是盲目執(zhí)行去庫存的鼓勵需求政策，以確保供求基本平衡，房價與市民收入大體相匹配。

最后，去庫存要關注產(chǎn)品業(yè)態(tài)。3月庫存下降，主要是住宅去化加速造成的，商業(yè)地產(chǎn)庫存當前十分嚴重，去化周期遠超過住宅。地方政府必須嚴格控制商業(yè)用地的出讓，在加快住宅去庫存的同時高度重視商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩的問題，不可等問題集中爆發(fā)了再來被動應付和處理，應該主動想多種辦法來盤活商業(yè)地產(chǎn)，其中把空置商業(yè)地產(chǎn)改造為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地是一個很好的探索和實踐。

總之，房地產(chǎn)庫存下降是一個積極信號，但我們決不可掉以輕心，要充分認識到去庫存仍是一個艱巨任務，商業(yè)庫存不可忽視，各地必須更好地貫徹分類調(diào)控，因城施策的政策精神，該去庫存的去庫存，該補庫存的補庫存，熱點城市應以防范和化解房價泡沫為政策著力點。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）