溫州600多宗房產(chǎn)土地使用權明年到期 當?shù)貒辆郑豪m(xù)期方案未定

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰    

◎每經(jīng)記者 徐杰

溫州商品房的土地年限到期如何續(xù)期，已引發(fā)社會各界關注和熱議。

根據(jù)溫州媒體此前報道稱，當?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地使用權到期了。如果要續(xù)期，必須再繳納土地出讓金，而這部分總額接近了房價總額約三分之一。

從全國整體而言，由于目前有關土地年限續(xù)期如何執(zhí)行仍沒有標準，溫州上述風波隨即引發(fā)“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”標準誤解。“目前還沒有1例續(xù)期成功辦出，方案還沒有定論，目前也沒有傾向性方案。”4月17日，溫州市國土資源局負責媒體采訪業(yè)務的人士在電話中給《每日經(jīng)濟新聞》記者回應。

實際上，房產(chǎn)的土地年限到期已有先例，2004年深圳也曾面臨這樣的問題，但根據(jù)地方性規(guī)定，需要補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付，此舉大受市場歡迎。

溫州：好幾套方案上報

上個月，溫州多位市民在買賣二手房時發(fā)現(xiàn)，手中的土地證在今年3月初已經(jīng)過期，交易被迫中止。

這些購房者從溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口獲悉，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，其中有一套房，初步估算續(xù)期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元（因為地價等原因，續(xù)期費已經(jīng)超過1/3）。

“上述房產(chǎn)只是個案，不具有普遍性，更不是政策標準，目前我們已經(jīng)建議這套房子暫緩辦理，待政策明確后再行辦理。”上述溫州國土資源局負責媒體采訪人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，目前還沒有1例續(xù)期成功辦出。

另經(jīng)溫州國土部門初步摸排，單溫州鹿城區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多宗（套），“這些快要到期的房產(chǎn)主要集中在鹿城區(qū)。”該溫州市國土資源局人士稱。

記者注意到，針對溫州房產(chǎn)土地年限到期如何續(xù)期有多種方案，其一，據(jù)浙江省內(nèi)媒體《都市快報》援引溫州市土地登記交易中心的工作人員介紹稱，在國家沒有出臺細則的情況下，如果還沒過期，可以在轉(zhuǎn)讓時按照優(yōu)惠價(土地市場評估價的40%)繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權。但是一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

另外還有媒體稱，目前溫州傾向于采用劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓的方式繳納標準，收取契稅2%的土地出讓金來完成續(xù)期，如果按照這樣的標準，總價100萬元的房子續(xù)期只要繳納一兩萬元的土地出讓金，“這只是選項之一，目前有好幾套方案已經(jīng)上報，沒有任何傾向性方案。”對于上述兩種方案，上述溫州國土資源局人士解釋。

另據(jù)《溫州日報》報道稱，4月14日，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示，溫州正在研究這個問題，并采取了三個做法，一是積極向上面反映，但還沒有收到明確答復。“二是目前已著手起草政策建議的初稿，進行討論后提交給上級；三是對于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，我們隨時歡迎，并給予優(yōu)先辦理。”

深圳：10年前補繳地價的35%

實際上，10年前商品房年限到期就引起了軒然大波。

2004年4月，深圳市人民政府關于印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）的通知，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。

公開信息顯示，1980年8月，深圳特區(qū)正式成立，深圳國際商業(yè)大廈就在這個時候破土動工。2000年左右，該大廈因土地使用權到期。事實上，在深圳，像國商大廈這樣使用“特區(qū)年限”的土地就有73平方公里。這些都是在1988年之前，依據(jù)深圳地方法規(guī)無償劃撥的。國際商業(yè)大廈的土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。

《規(guī)定》對此作了詳細規(guī)定，雖然不補繳地價并不影響使用，但這樣的房產(chǎn)無法出售過戶。同時，基準地價不斷上漲（2006年出臺的基準地價比2004年上調(diào)了30%~40%），早交地價成本更低，這也鼓勵業(yè)主及早繳納。據(jù)當時的媒體報道，《規(guī)定》受到了業(yè)主們的歡迎，因為不再是100%補地價，而是打了個3.5折。于是，不少開發(fā)商紛紛進駐小區(qū)改造，羅湖區(qū)的老房子也“似乎是越老越值錢”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，深圳此前的案例，其實本質(zhì)上和溫州是一樣的，即屬于非完全性質(zhì)、具有非典型性的產(chǎn)權屬性。對于此類物業(yè)的土地使用權延續(xù)做法，通過征收相應土地價款的一部分或者征收房價的一部分，比較符合實際，是對此前土地增值部分的一個重新分配。

嚴躍進認為，對于70年產(chǎn)權住房來說，考慮此類問題為時過早，并不值得過于擔憂，因為實際上很多住房的交易時間基本上也是在近20年。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太表示，中國土地出讓金之高，實際是永久使用權性質(zhì)，只是因為所有制的限制，被限定在70年之內(nèi)。如果是70年產(chǎn)權的，應該無償續(xù)用，再延長70年就行了。但是50年或者其他年限的，可以補交到70年產(chǎn)權，然后再延長70年，“考慮到實際情況，還是應該給一個折扣的，否則也不太合適。”

專家：普通民眾無需太擔心

事實上，房屋產(chǎn)權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，土地使用權在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而房屋所有權屬于個人產(chǎn)權。根據(jù)《物權法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條，私人對其合法的收入、房屋不動產(chǎn)享有所有權，其年限是永久的。同時，第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

上海金融與法律研究院研究員聶日明日前撰文稱，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時補交土地出讓金。

新房開發(fā)時，開發(fā)商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權并支付土地出讓金，而土地使用權到期以后，續(xù)期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準地價來計算土地出讓金。

只是應繳的土地出讓金占房價比重如此之高，300萬元的房產(chǎn)，要繳100萬元的土地出讓金，相當于京滬地區(qū)職工社會年平均工資的十幾倍。

聶日明認為，未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐怕會有不良影響?？尚械慕鉀Q路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權不再征收出讓金。

嚴躍進則認為，對于70年產(chǎn)權的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權會自動更新，而非補繳，所以普通民眾并不需要太擔心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計比例不大。