一線急速降溫戰(zhàn)火轉移 二線樓市熱度能持續(xù)多久？

滬深樓市新政落地半月，一線樓市成交急速降溫。然而，在南京、杭州、蘇州、福州、東莞、中山、武漢等許多二線城市，三月出現(xiàn)了樓市交易的火爆情況。不僅一房難求、地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了“日光盤”。為什么二線城市的樓市會突然出現(xiàn)瘋狂局面？這股熱度能持續(xù)多久？

一線樓市急凍二線樓市火爆

猴年開春，一線樓市瘋狂上漲讓人看得心驚肉跳。進入3月，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區(qū)域，不管是從樓市成交量、成交價格，還是土地市場的多個指標都搶跑全國。

各項數(shù)據(jù)也提供了一定佐證。清明后一周，北京市新建商品房以及二手房的網(wǎng)簽數(shù)量，環(huán)比均下降近40%。有媒體報道說，為了快速變現(xiàn)，有業(yè)主直接將原報價900萬元的二手房降到690萬元。在“3·25”新政實施后，上海樓市也出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象，虹口區(qū)房價跌幅位列各區(qū)之首，跌幅為29%。此前房價已連漲十五個月的深圳樓市成交量也遭遇“速凍”。3月最后一周，深圳的中原報價指數(shù)均已跌破50%，這表明深圳報價下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過報價上漲的房源。

緊接著，二線城市火速“接棒”。易居研究院日前發(fā)布的一份研究報告顯示，3月，中國30個受監(jiān)測的典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬平方米，環(huán)比增長133.0%，同比增長82.9%。3月市場成交創(chuàng)下歷史上月度最高水平。其中，3月杭州樓市成交最為火爆，環(huán)比增幅為30個城市之最，達到322.1%。天津其次，環(huán)比增幅達到260.7%。

得益于一二線樓市的火爆，標桿房企一季度取得猴年銷售開門紅。據(jù)悉，已公布3月房企銷售業(yè)績的24家房企，合計銷售額高達1939.9億元，同比漲幅高達128%。

國家統(tǒng)計局4月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積和銷售額呈現(xiàn)大幅度上升。1-3月，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月提高4.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長35.6%，住宅銷售額增長60.3%。銷售額方面，商品房銷售額18524億元，增長54.1%。

值得注意的是，3月末商品房和商品住宅的待售面積出現(xiàn)了一個明顯的下滑，這是庫存環(huán)比首次出現(xiàn)了下降。面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點。截至3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。

市場的火爆同時迎來的是房地產(chǎn)投資回暖。自2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)23個月下滑，今年一季度首現(xiàn)反彈。1至3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比增長6.2%(扣除價格因素實際增長9.1%)。

進入3月，各地掀起了一輪拿地熱潮，開發(fā)商紛紛將目光投向二線城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多數(shù)為高溢價拿地。事實上，今年一季度標桿房企拿地繼續(xù)維持高位，主要集中在一二線城市。其中，標桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元，占總金額的53.6%，較去年同期大漲18.9個百分點。

三大動力支撐二線火爆

二線城市的樓市為何會在此時火爆？業(yè)內普遍認為，寬松的信貸政策、持續(xù)利好的樓市新政為二線城市的上漲提供了社會條件，一線樓市的調控收緊、土地惜售充當了“助攻”，而房地產(chǎn)的投資性需求則成為助推市場熱度和價格上升的“元兇”，并將直接助長二線城市的樓市風險，亟需抑制性的樓市調控政策。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉對記者表示，一線城市和二線城市不僅沒有去庫存壓力，相反還面臨著供應不足、價格快速上漲的壓力，“增加供應、抑制價格、打擊投機、防范泡沫破滅可能導致的金融風險、完善住房保障，是這類城市面臨的任務。”

業(yè)內分析，經(jīng)過2015年多輪貨幣信貸政策調整后，信貸全面放松，目前購房信貸優(yōu)惠位于最佳窗口期。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增人民幣貸款達4.67萬億元，創(chuàng)單季歷史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06萬億元。此外，多地公積金貸款額創(chuàng)下新高，表明個人貸款多增的絕對主力也是中長期，房地產(chǎn)按揭明顯增長。

2月末，央行再次降準0.5個百分點，為信貸需求的增長提供更寬松的環(huán)境。此外，為了打好去庫存攻堅戰(zhàn)，二三線城市的樓市出臺多項利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場信心。

國土資源部日前印發(fā)《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》?！毒V要》指出，結合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，在住房供求關系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模，對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。

此次國土資源部提出對庫存較高城市減少用地供應，體現(xiàn)了“一城一策”思路。近一個月來已經(jīng)有多個省市針對土地供應市場采取收緊措施。

此前，一線城市在標桿房企拿地爭搶的影響下，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象。一線城市土地市場惜售，二線城市優(yōu)質地塊資源較少，房企拿地競爭激烈，熱點地塊溢價率高企進一步帶動整體市場溢價率提高，樓面價上漲。

面對二線城市房價、地價的攀升，各地政府都抓住時機，加大土地供應。

在不少開發(fā)商看來，在二線城市拿地有著戰(zhàn)略考量，也是無奈之舉：一線城市拿不動、三四線城市不敢拿，二線城市似乎成了必然之選。從開發(fā)商現(xiàn)金流角度考慮，市場好趕緊推。而今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金出現(xiàn)明顯增長。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長14.7%，而今年1-2月份為下降1.0%。

然而，部分二線城市的土地供應量放大、地價高企、樓市投資客比例過高、調控政策或將出臺等風險因素已開始顯現(xiàn)，值得開發(fā)商和購房者警惕。

一線城市的房價接連暴漲大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。而由于資金的溢出效應，一線城市政策收緊、門檻上升使得大批過剩的資本轉而流向周邊的二線城市。二線城市房地產(chǎn)的投資屬性被強化，投資客正在代替普通購房者成為購買新主力。在市場瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。

非理性上漲難持續(xù)須警惕風險

在現(xiàn)有的政策、貨幣環(huán)境下，二線城市或將延續(xù)短期上漲的行情。不過，土地價格的飆升無疑導致房價上漲，價格持續(xù)上漲又將導致投機性、投資性需求卷土重來，市場風險會不斷累積。

一位房地產(chǎn)研究人員表示，目前，中國二線城市仍處于去庫存期，吸客能力沒有根本提升。“從目前房企的投資意愿、新開工面積來看并沒有出現(xiàn)向好的轉變，在這種大背景下，所謂的‘時光盤’‘日光盤’更多是開發(fā)商的一種銷售行為，只是借機加快資金回籠。”

一位房企投資部負責人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場大熱、地價屢創(chuàng)新高，但開發(fā)商還是義無反顧地高價拿地，其中的無奈已不在于未來盈虧，而是事關企業(yè)生死。供應總價提高了，然而，產(chǎn)品結構并沒有發(fā)生太大變化。這對于客戶來說并沒有太大轉變，但購房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來市場的風險。

一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不錯，但對即將來臨的二季度，業(yè)內人士并不樂觀。不少業(yè)內人士認為，二季度結尾的時候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌分析稱，目前我國一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風險，但是還沒有達到馬上要破滅的狀態(tài)，上海、深圳等地收緊限購政策，就是防止大城市的房價進一步提升，泡沫進一步被吹大進而面臨破滅的危險，“一般來說，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動也較大；相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動也小些。”