國土資源“十三五”規(guī)劃綱要出臺 用地計劃有啥變化？

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每經(jīng)記者 王杰

4月12日，國土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，要求提高土地資源節(jié)約集約利用水平，嚴格核定各類城鎮(zhèn)新增用地，有效管控新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)無序擴張。

一線城市房價是否繼續(xù)上漲？

《綱要》指出，推進以人為中心的新型城鎮(zhèn)化。引導城鎮(zhèn)化建設(shè)向資源環(huán)境承載能力較高區(qū)域集聚，按組團式、串聯(lián)式、衛(wèi)星城市發(fā)展。用地計劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑽{人口多的縣城和重點鎮(zhèn)傾斜，對超大和特大城市中心城區(qū)原則上不安排新增建設(shè)用地計劃，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

土地是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)資料，面粉少了，面包自然更貴。對超大和特大城市中心城區(qū)原則上不安排新增建設(shè)用地計劃，是否會抬高一線城市房價？

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學趙秀池教授表示，（一線城市）沒有用地指標，土地將更加稀缺，土地價格也將更高。伴隨著人口的增加，住房需求在不斷增加，因此，房價會隨地價水漲船高。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，中國城市發(fā)展分為兩個狀態(tài)：一是城鎮(zhèn)化的三四線城市，主要是以產(chǎn)業(yè)和人口的附著為主。二是特大型一線城市盤活土地存量，這主要包括盤活低效的工業(yè)用地和閑置用地為主，上海是零增量的要求，但是表述也不是“一刀切”，而是“盤活為主、逐步減少、不再增加”這么一個過程。

房企在特大型城市拿地有何絕招？

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱各地政府統(tǒng)計公報或人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個。長三角上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、常州幾個城市疊加，流入863萬人。珠三角廣州、深圳、東莞、佛山等城市人口流入796萬人。京津冀的北京、天津共流入684萬人。

按照目前的流入速度，2020年左右，上海將擁有3000萬人口，北京也將突破2500萬人口，天津?qū)碛?span lang="EN-US">1800萬人口，廣州和深圳將分別突破1500萬和1300萬人口。

長三角7大城市將合計擁有8000萬人口，珠三角4大城市將合計擁有4800萬人口，京津合計將擁有4300萬人口。放在全世界來說，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進入前三名的。

而非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風，出現(xiàn)在榜單上一點都不意外。

意外的是鄭州和廈門，5年時間里，鄭州這座城市吸引了185萬人口流入。另一個是廈門，5年時間人口增長了50%，速度也可謂驚人。

人口的大量聚集，大型城市房價可否降溫？趙秀池認為，房價下降還得從增加土地供應(yīng)、降低地價，減免各種稅費上下功夫。關(guān)鍵還要疏解一線城市的人口。“房企是否拿地取決于房產(chǎn)市場情況，人口吸引力較大、住房需求強烈的一線城市仍然是首選。”

陳晟表示，在一線城市搶地的房企，并非市場的風險，而是土地價格上漲過快、供應(yīng)不足與房價不可能同步匹配上漲的風險。所以房企在特大型城市拿地，要研究非招拍掛存量土地的轉(zhuǎn)換方法。