萬達(dá)一季度業(yè)績下滑：蹲下是為了跳得更高？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

近日，克而瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2016年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》，萬達(dá)集團(tuán)以157億元的銷售金額排名第11位，比2015年同期下滑4位。銷售面積180.7萬平方米，排名第9位，比2015年同期下滑3位。

克而瑞相關(guān)人士表示，上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計的是萬達(dá)商業(yè)的地產(chǎn)銷售。萬達(dá)集團(tuán)也有旅游地產(chǎn)項目的銷售，但是無法計算具體數(shù)據(jù)。

而在另一家機構(gòu)億翰智庫發(fā)布的《2016年第一季度中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP150》中，萬達(dá)集團(tuán)以247萬平方米的銷售面積，排名第10位，銷售金額為215億元，排名第10位。在該機構(gòu)發(fā)布的《2015年第一季度中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP50》中，在2015年一季度萬達(dá)集團(tuán)銷售金額為146億元，排名第7位，銷售面積為115萬平方米，排名第9位。

無論是克而瑞的統(tǒng)計，還是億翰智庫的統(tǒng)計，2016年一季度，萬達(dá)銷售面積和銷售金額排名，均比去年同期有所下滑，這是轉(zhuǎn)型期的陣痛，還是另有原因？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者給您帶來深度解析。

轉(zhuǎn)型：由重變輕

萬達(dá)商業(yè)相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬達(dá)商業(yè)上市公司每月都會發(fā)布月度報告，包括當(dāng)月的銷售金額和面積，目前3月份的數(shù)據(jù)暫時沒有發(fā)布，暫不能確認(rèn)。萬達(dá)商業(yè)今年整體的銷售目標(biāo)比去年有所下降，在銷售類物業(yè)上主動淡出，和王健林董事長的口徑是一致的。

克而瑞研究中心高級研究員沈曉玲在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，萬達(dá)一季度業(yè)績同比下滑，與其轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)做服務(wù)商的戰(zhàn)略有密切關(guān)系。“從CRIC的數(shù)據(jù)來看，一季度萬達(dá)的銷售以三四線項目去庫存為主。其他業(yè)績貢獻(xiàn)在華東、華北、華南、西南等地均有體現(xiàn)。”

3月23日，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布2015年度全年業(yè)績顯示，公司業(yè)務(wù)包括三個主要板塊：開發(fā)、租賃及管理持有長期投資的商業(yè)物業(yè)，主要為購物中心；開發(fā)及銷售物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、SOHO、住宅樓等；開發(fā)及經(jīng)營的豪華酒店。

1月16日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在作2015年集團(tuán)工作報告時表示，輕資產(chǎn)打通道路。首先是開啟合作萬達(dá)廣場模式。以前萬達(dá)都是自己買地，自己投資，物業(yè)和租金全歸自己。去年推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大批投資者上門，愿意出地出資金，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運營；租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成。這種分成比例在世界商業(yè)領(lǐng)域很罕見，一般做品牌管理，分成最多15%~ 20%。萬達(dá)商業(yè)2015年已在北京、大連等地簽約3個采用這種合作模式的項目。這讓集團(tuán)和萬達(dá)商業(yè)管理層認(rèn)識到，萬達(dá)品牌是值錢的，決定將合作萬達(dá)廣場模式作為今后萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)的主攻方向。這種模式有兩大好處：一是零風(fēng)險，地是凈地，錢別人出，而且萬達(dá)要求合作項目建設(shè)時，施工隊伍必須是萬達(dá)指定的隊伍，所有設(shè)備必須使用萬達(dá)品牌庫中的優(yōu)秀品牌，避免建設(shè)品質(zhì)不好影響后期運營管理；二不用資本化，只管建好管好項目，不用考慮資本化。

“2016年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)將達(dá)到7500億元，收入2543億元。收入目標(biāo)下降的主要原因是萬達(dá)商業(yè)較2014年主動下調(diào)房地產(chǎn)收入640億元，如果按以往每年增長10%比例計算，萬達(dá)商業(yè)下調(diào)房地產(chǎn)收入超過800億元。但萬達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入目標(biāo)大幅增長。”王健林認(rèn)為。

王健林表示，萬達(dá)商業(yè)2016年計劃收入約1300億元，雖然收入目標(biāo)下調(diào)，但凈利目標(biāo)將保持兩位數(shù)增長；房地產(chǎn)合同收入約1000億元；竣工入伙收入約1100億元；開業(yè)55個萬達(dá)廣場，數(shù)量相比2015年翻番；租金收入約195億元；開業(yè)14個酒店，收入61.4億元；新增持有物業(yè)580萬平方米；新發(fā)展項目71個，其中文旅項目1個、重資產(chǎn)萬達(dá)廣場3個、輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場54個。

增長：不靠規(guī)模

王健林當(dāng)時還表示，“萬達(dá)不是退出房地產(chǎn)，只是不再把房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不再作為萬達(dá)收入和利潤增長的主要來源。因為房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，好幾年，壞幾年。全世界房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，只要城市化率達(dá)到75%，自有住房率超過80%，房地產(chǎn)行業(yè)就會萎縮。萬達(dá)要追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就必須轉(zhuǎn)型。對于房地產(chǎn)，萬達(dá)還會一直做下去，只是把收入規(guī)模穩(wěn)定在千億左右，不再擴(kuò)大規(guī)模，增長主要靠其他產(chǎn)業(yè)。”

沈曉玲表示，萬達(dá)集團(tuán)未來的戰(zhàn)略是“去地產(chǎn)化”，從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向一家以服務(wù)業(yè)為主的跨國公司。目前，萬達(dá)在金融、文化等各板塊發(fā)力成果顯著，其全球資源的整合能力有目共睹。對于地產(chǎn)板塊的萬達(dá)商業(yè)而言，其未來戰(zhàn)略一個是物業(yè)銷售的調(diào)整，一個是輕資產(chǎn)模式。

沈曉玲認(rèn)為，一方面，由于萬達(dá)有大量的三四線城市布局，目前在三四線城市已經(jīng)停止了銷售物業(yè)的拿地，停止了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)模式，這是考慮到三四線城市的經(jīng)濟(jì)形勢及去庫存的壓力。萬達(dá)將銷售業(yè)績從2015年1640億元削減到1000億元目標(biāo)，未來房地產(chǎn)銷售也將繼續(xù)維持在1000億元的水平保持不變，逐漸提升非銷售收入的比重。萬達(dá)未來將在一線和重點二線城市發(fā)展銷售物業(yè)，同時加上發(fā)展投資性物業(yè)。另一方面，萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)路線將是由合作方出地出資金來投資建設(shè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)對項目負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理等一系列的資產(chǎn)運營管理，只有長期經(jīng)營管理權(quán)，且不可撤銷，收取30%服務(wù)費。

萬達(dá)集團(tuán)2015年報面面觀

萬達(dá)集團(tuán)：

2015年,萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)6340億元,同比增長20.9%,收入2901.6億元,同比增長19.1%。

萬達(dá)商業(yè)：

2015年，收入1904.5億元，同比增長4.4%。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同收入1640.8億元，同比增長2.5%；新開業(yè)萬達(dá)廣場26個；萬達(dá)廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%，租金利潤占萬達(dá)商業(yè)利潤比重預(yù)計超過35%。

萬達(dá)金融：

2015年，實現(xiàn)收入208.9億元，完成年計劃的697%，下設(shè)網(wǎng)絡(luò)金融、飛凡科技、保險、投資等公司。

萬達(dá)文化：

2015年，收入512.8億元，同比增長45.7%。萬達(dá)院線收入80億元，同比增長49.9%； 票房63億元，同比增長49.6%，票房收入65%來自線上，會員消費占比超過80%，新增屏幕941塊，累計2557塊銀幕。