李宇嘉：樓市政策新主題開始強(qiáng)調(diào)“托底蓋帽”

◎李宇嘉

近日，滬深兩個一線城市以及南京、武漢、蘇州等重點二線城市樓市調(diào)控政策相繼“落地”，“環(huán)京縣”也強(qiáng)力調(diào)控。收緊限購政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場外加杠桿是此輪調(diào)控的主基調(diào)?；?0個大中城市房價全面回升，貨幣周期寬松，貸款杠桿從制造業(yè)向消費金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移趨勢已現(xiàn)，全國樓市整體已進(jìn)入景氣回升期。因此，預(yù)計未來還會有其他重點城市推出緊縮性的政策。

一時間，輿論再次聚焦樓市調(diào)控。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議將去庫存上升為國家戰(zhàn)略，目前全國各地去庫存正轟轟烈烈，難道樓市政策“風(fēng)向”要變了嗎？根據(jù)中指院的監(jiān)測，2月份，一、二線城市新房成交量同比分別增長41.6%和35.4%，增幅比2015年全年分別加快10個和20個百分點。但是，即便主要城市樓市銷售明顯回升，全國整體庫存仍舊在攀升。

首先，全國商品房待售面積為73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，是2011年的2.7倍；其次，2015年新開工面積比銷售面積多了2.6億平方米，盡管這一增幅比2014年下降了3.4億平方米，但這是自國家統(tǒng)計局有監(jiān)測數(shù)據(jù)以來的第6年增長，未來庫存有可能還將不斷增加；最后，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，一、二、三線35個城市新房存銷比分別為8.7、12.5和19.7個月，意味著部分二線城市和多數(shù)三、四線城市仍舊深陷庫存泥潭。

因此，去庫存主題沒有變，但結(jié)合去年底以來重點城市樓市火爆和監(jiān)管層的態(tài)度，樓市管理從去庫存單一主題，轉(zhuǎn)變?yōu)槿齑媾c因城施策雙主題并列，也就是所謂的“托底蓋帽”。

樓市管理主題之所以調(diào)整，一方面在于重點城市樓市相當(dāng)火爆，房價暴漲、投機(jī)炒作、場外過度加杠桿。這不僅助長“脫實入虛”，且投機(jī)炒作造成的資金“虹吸效應(yīng)”不利于去庫存；另一方面，部分城市借去庫存強(qiáng)力刺激需求，也違背去庫存初衷。

所以，去庫存在執(zhí)行層面需要調(diào)整。3月29日，《人民日報》發(fā)表文章指出，去庫存的根本目的是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，而非刺激新一輪房地產(chǎn)粗放式發(fā)展，不能以扭曲的政策補(bǔ)貼刺激高端房地產(chǎn)銷售。這是針對去年下半年以來，很多城市單純以常規(guī)需求手段來刺激樓市，而戶籍制度、土地制度改革進(jìn)展不足，偏離了去庫存與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合的本質(zhì)。

此外，去庫存效應(yīng)無謂溢出也需要糾偏。京滬深房價創(chuàng)新高，南京、蘇州和合肥等重點二線城市及北上深周邊三、四線城市房價暴漲，投機(jī)需求泛濫。據(jù)悉，深圳二手住房投資客占比在30%~ 40%；2015年惠州、東莞臨近深圳片區(qū)成交量暴漲75%，70%為深圳投資客，房價分別上漲35%和16%；上海、南京今年3月房價環(huán)比漲幅已超深圳，成為樓市新“領(lǐng)頭羊”，長三角投資需求泛起，蘇州、南京庫存消化周期不足4個月，蘇州房價3月上漲14%，據(jù)悉投資客已開始“進(jìn)軍”價格洼地?zé)o錫。

作為北京后花園的“北三縣”（三河、大廠、香河，行政上隸屬河北廊坊），樓市更加火爆。2015年，“北三縣”新房和二手住房價格分別上漲了近30%和50%，北京“睡城”之一香河燕郊，3年來均價上漲3倍，逼近3萬元。在北京剛需入市及去庫存政策、京津冀一體化及“大北京”概念下，自住及投資需求泛起是主要原因。

北上深周邊二、三、四線城市房價暴漲、投資炒作泛起，不僅不利于去庫存，也背離了新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化目標(biāo)。因此，人民日報3月26日評論指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、均衡、健康發(fā)展，既可以為轉(zhuǎn)型營造良好環(huán)境，又是實現(xiàn)共享發(fā)展的題中之義，中國經(jīng)濟(jì)不需要“地產(chǎn)投機(jī)客”。因此，在繼續(xù)堅持去庫存戰(zhàn)略的同時，執(zhí)行上要糾偏，也就是因城施策，即中央統(tǒng)一目標(biāo)和分類指導(dǎo)，地方因城施策和主動作為，特別是精細(xì)化管理。

首先，北上深等一線城市，增加供應(yīng)是首要問題，未來樓市管理全面走向“供給側(cè)”，即多渠道增加住房供應(yīng)。同時，在保護(hù)合理需求的基礎(chǔ)上，有針對性地控制過度利用杠桿的投資需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作；其次，二線重點城市既要支持本地合理需求，保護(hù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房的需求，還要防止借助房貸政策松綁而泛起的投資需求，順應(yīng)以壯大城市群為核心的新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向；再次，對于像合肥、鄭州、武漢等接收東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口大省的區(qū)域中心城市，既要認(rèn)識到人口、產(chǎn)業(yè)集中后住房需求的增加，要加強(qiáng)供應(yīng)，還要加快公共設(shè)施建設(shè)；最后，對于很多二、三線城市，部分區(qū)域回升但外圍庫存壓力很大，要實施分區(qū)域精細(xì)化管理。

北上深周邊區(qū)域樓市火爆，有特大城市自住需求因高房價而溢出的影響，這是好的方面，有利于區(qū)域一體化和都市圈建設(shè)，要有前瞻性地引導(dǎo)。同時，也有因政策寬松、炒作而泛起的投資需求，需要強(qiáng)化控制、穩(wěn)定房價，為區(qū)域一體化和都市圈建設(shè)創(chuàng)造低成本環(huán)境。

　　（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）