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全國(guó)首個(gè)限價(jià)令被“玩壞”?蘇州多項(xiàng)目“高招漲價(jià)”

邦地產(chǎn) 2016-03-30 12:03:02

3月18日蘇州出臺(tái)了今年全國(guó)首個(gè)“限價(jià)令”。然而一周后,這一政策就有被“玩壞”的節(jié)奏...

每經(jīng)編輯 龐靜濤    

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(本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle)

為避免房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲,3月18日蘇州出臺(tái)了今年全國(guó)首個(gè)“限價(jià)令”。然而一周后,這一政策就有被“玩壞”的節(jié)奏...

限價(jià)襲來(lái),蘇州多項(xiàng)目玩“虛高”報(bào)價(jià)

如何“玩壞”?比如像蘇州的“旭輝鉑悅府”,項(xiàng)目最新一批房源申報(bào)價(jià)格為70000元/平方米,刷新了蘇州新房預(yù)售價(jià)格的紀(jì)錄。

但邦爺查閱項(xiàng)目銷(xiāo)售紀(jì)錄發(fā)現(xiàn),截至3月14日,其售出房源實(shí)際最高價(jià)格僅34500元/平方米。這意味著,即使項(xiàng)目遭遇“限價(jià)令”,實(shí)際價(jià)格漲超100%,也不會(huì)突破70000元/平方米的申報(bào)價(jià)限制,踩不到限價(jià)的紅線(xiàn)。

不過(guò)有旭輝蘇州公司相關(guān)人員表示,新出的一批預(yù)售是該項(xiàng)目的三期房源,此前一批的預(yù)售價(jià)格也上到了6萬(wàn)/平方米。

旭輝集團(tuán)品牌主管劉笑一則表示,旭輝鉑悅府價(jià)格審批在新政前,而且該批房源已接近售罄。“預(yù)售價(jià)格高于實(shí)際售價(jià)是開(kāi)發(fā)商的申報(bào)習(xí)慣,旭輝的定價(jià)尊重市場(chǎng)。”

旭輝項(xiàng)目并非個(gè)例,蘇州商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售管理系統(tǒng)顯示,截至3月29日,蘇州最新發(fā)出預(yù)售證的8個(gè)住宅項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格,均大幅高于此前的實(shí)際成交價(jià)(成交價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源中指院),虛高十分明顯。

▲預(yù)售證公布時(shí)間截至3.29,最新售價(jià)截至3.14

從上表就可以看出,蘇州多個(gè)項(xiàng)目新一輪的申報(bào)價(jià)格,較近期最高售價(jià)普遍高了30%-70%(旭輝更是高出102.9%),基本可以理解為多報(bào)了3-7成,若不考慮其他漲價(jià)因素,新一批房源在實(shí)際賣(mài)房定價(jià)時(shí),就有3-7成的操作空間。

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,雖然“虛高報(bào)價(jià)”是開(kāi)發(fā)商的慣用手法,但一般也就多報(bào)3成。而這一輪“限價(jià)令”襲來(lái),看樣子蘇州開(kāi)發(fā)商做的準(zhǔn)備”相當(dāng)充分“。

“玩壞”限價(jià)令?開(kāi)發(fā)商怎敢?

但是,為什么開(kāi)發(fā)商能夠這樣玩?這或許和“限價(jià)令”本身的不清晰有關(guān)。

蘇州“限價(jià)令”提出:新房申報(bào)價(jià)格“3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高,6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%”;申報(bào)的預(yù)售價(jià)格為申報(bào)房源的的最高售價(jià),開(kāi)發(fā)商不得擅自在實(shí)際銷(xiāo)售中突破此價(jià)格。

申報(bào)價(jià)格,即預(yù)售價(jià)格,是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)定價(jià)前到物價(jià)部門(mén)備案的價(jià)格,備案后開(kāi)發(fā)商才能向房管部門(mén)申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證。

但新政頒布了一周,很多人就發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。比如,政策要求“新批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目首次價(jià)格,應(yīng)科學(xué)合理申報(bào)價(jià)格“,但怎樣才算“科學(xué)、合理”?相關(guān)物價(jià)部門(mén)是無(wú)規(guī)可循的。

以蘇州高新區(qū)為例,該區(qū)物價(jià)部門(mén)相關(guān)工作人員表示,如何界定科學(xué)、合理的價(jià)格,上一級(jí)單位仍未下發(fā)新的執(zhí)行細(xì)則。蘇州住建局則向邦爺表示,“價(jià)格審批屬物價(jià)局”。而蘇州物價(jià)局截至發(fā)稿仍未給予答復(fù)。

另外,調(diào)價(jià)幅度的參照價(jià)格均為同一項(xiàng)目前一批次申報(bào)水平,而前一批價(jià)格申報(bào)的依據(jù)是更早之前的審批水平,所以新項(xiàng)目的價(jià)格首次申報(bào)成關(guān)鍵。 但新項(xiàng)目預(yù)售價(jià)的申報(bào)認(rèn)定并無(wú)明確規(guī)范。

上述物價(jià)部門(mén)工作人員就告訴邦爺,此前蘇州新房首次申報(bào),價(jià)格主要是企業(yè)向物價(jià)部門(mén)備案,物價(jià)部門(mén)不會(huì)強(qiáng)制干涉企業(yè)報(bào)價(jià),價(jià)格主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

蘇州某住宅項(xiàng)目報(bào)批負(fù)責(zé)人也告訴邦爺,蘇州對(duì)新項(xiàng)目的價(jià)格審批的確并無(wú)限制,政府僅規(guī)定實(shí)際售價(jià)不高于預(yù)售價(jià),并未規(guī)定企業(yè)預(yù)售價(jià)格的浮動(dòng)范圍,大部分的企業(yè)為靈活定價(jià)都會(huì)報(bào)高預(yù)售價(jià),范圍一般在30%左右。

多個(gè)熟悉報(bào)批環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)商人士則向邦爺表示,因?yàn)闆](méi)有物價(jià)部門(mén)干涉企業(yè)的首次申報(bào)價(jià)格,所以只要企業(yè)首次申請(qǐng)的預(yù)售價(jià)夠高,后期的申報(bào)增幅有限制也不怕。

標(biāo)準(zhǔn)不明確,便會(huì)有漏洞可鉆,這是使蘇州限價(jià)令,以及其他很多政令效果大打折扣的重要原因。

【樓市調(diào)控征集令】滬深調(diào)控:開(kāi)發(fā)商該怎么辦?

上海、深圳等多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策,限制外來(lái)人口購(gòu)房,并提高首付比例。北京更表示,多次離婚者將限制購(gòu)房,江蘇也出臺(tái)限貸政策。一時(shí)間,風(fēng)雨欲來(lái),房地產(chǎn)似乎又要回到2011年樓市調(diào)控后市場(chǎng)低迷的那一刻。然而,上個(gè)雙休日臨滬、臨滬城市的熱銷(xiāo),以及部分二線(xiàn)城市的成交火爆,又給行業(yè)看到了新的希望。那么,應(yīng)對(duì)一線(xiàn)城市的樓市調(diào)控,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么辦?邦地產(chǎn)29日至30日將舉辦線(xiàn)上研討,歡迎各位地產(chǎn)人掃二維碼入群,我們將就以下問(wèn)題進(jìn)行討論:

一、 一線(xiàn)市場(chǎng)有無(wú)必要在短期內(nèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,快速出貨?

二、 被限購(gòu)的客源,是否可能內(nèi)部消化,成為臨滬、臨深城市項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群?

三、 商業(yè)項(xiàng)目如何抓住機(jī)會(huì),快速消化,并有效提價(jià)?

四、 公司下一步并購(gòu)項(xiàng)目,應(yīng)該重點(diǎn)考慮哪些城市和產(chǎn)品類(lèi)型?

五、 今年的最佳銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)還是在上半年嗎?

編輯:王婷婷 審核:楊羚強(qiáng) 終審:蔡戰(zhàn)波

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