起底首付貸“換馬甲”路徑：提高評估價 變相降首付

編者按：在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條上，金融似乎永遠是不可或缺的一環(huán)。曾經(jīng)風(fēng)生水起的首付貸如今雖然面臨圍剿，但是已經(jīng)被培養(yǎng)出來的市場需求似乎不愿意就此隱退；而繞過了轉(zhuǎn)按揭限制的贖樓貸雖然以“低風(fēng)險”的形象呈現(xiàn)在公眾面前，然而面對在利益分配和信息掌握上均強勢的中介，低風(fēng)險更多的只能依靠房價的“單邊向上”。

“首付貸”是近期樓市熱詞，通過房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費信用貸款等渠道籌集購房首付款的現(xiàn)象并不鮮見。近日，央行、各地金融監(jiān)管機構(gòu)開始對“首付貸”進行清理整頓，“首付貸”雖然緊急剎車，購房者、投資者的資金需求并未跟著“首付貸”的叫停而立即熄滅。

《證券日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸由明轉(zhuǎn)暗，消費貸、信用貸等產(chǎn)品仍在為買房首付提供資金。并且，對于信用貸能否用來支付購房首付，多位貸款公司的業(yè)務(wù)員表示“客戶不需要告知貸款用途”。同時，房產(chǎn)中介也想出了另類的“中介服務(wù)”來降低購房者的首付款。

信用貸接過

首付貸“大旗”

《證券日報》記者以客戶身份咨詢了幾家貸款擔(dān)保公司，其中一家公司的業(yè)務(wù)員表示，“可以幫客戶向銀行申請無抵押信用貸款，手續(xù)費為貸款額的2%，貸款期限最長為5年，一般批準3年，根據(jù)客戶的資質(zhì)情況，貸款金額幾萬元到幾百萬元不等，利率一般為年化10%-20%，最快5個工作日就能放款。”

另一家貸款公司在詢問了記者收入與工作情況后表示“符合貸款條件”，“無抵押信用貸款最多貸3年，最多100萬元，利率一般為年化10%-15%，手續(xù)費為貸款額的2.5%。如果能提供房產(chǎn)或者自營公司等證明，貸款金額可以更多，貸款期限最多可以申請到10年，手續(xù)費可以降至貸款額的2%，不需要抵押。”

該工作人員還表示：“如果貸款金額比較大，我們公司需要在多家銀行申請信用貸，可能時間上會稍慢一些，但肯定能申請到客戶需要的金額。”

對于這類貸款能否用于購房首付，本報記者咨詢的幾家貸款擔(dān)保公司均表示“客戶的貸款用途由自己決定，不需要告知擔(dān)保公司。”

事實上，信用貸、消費貸挪用的問題近幾年一直存在。2013年12月份，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于個人消費貸款領(lǐng)域風(fēng)險提示的通知》，其中明確規(guī)定消費信用貸款不能用于購房，而且貸款用途應(yīng)以銷售發(fā)票作為貿(mào)易背景真實性的證明材料。

據(jù)記者了解，雖然個人去銀行申請消費貸款需要提供發(fā)票等證明材料，但通過貸款擔(dān)保公司的一條龍服務(wù)，這一證明要求形同虛設(shè)，而銀行一般也沒有足夠資源逐一審核。

提高評估價

變相降首付

事實上，除了貸款擔(dān)保公司，還有中介可以幫助解決“首付不足”。

《證券日報》記者近日走訪北京地區(qū)各大房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，部分中介公司仍有辦法幫客戶解決首付款不足的問題。

“我想要買房子，但是首付款不夠怎么辦？”本報記者以購房者身份向房產(chǎn)經(jīng)紀人拋出這個問題時，得到最多的回答是，“首付差得多嗎，如果不多的話，我們可以將房屋的評估價做高，提高貸款金額。”

據(jù)了解，這種提高估值減輕首付壓力的原理來自銀行對房屋評估價的認可度。據(jù)了解，通常簽訂購房合同后，房產(chǎn)中介會根據(jù)客戶選擇的按揭銀行選擇該銀行認可的評估機構(gòu)對房屋價格進行評估，出于風(fēng)險考慮，根據(jù)房屋位置、年限等指標綜合考慮，房屋的評估價一般不會超過房屋市價的85%。

以一套市值500萬元的房屋為例，按照評估價85%計算，房屋的評估價為425萬元，按照目前北京地區(qū)首套房貸款標準來看，購房者最多可以貸款297.5萬元（425*0.7），向下取整為297萬元，即首付款為203萬元。也就是說，雖然目前北京地區(qū)首套房的最低首付為30%，但是選擇購買二手房的買家，首付款肯定高于30%。

根據(jù)多位房產(chǎn)中介對本報記者的介紹，目前由于首付貸叫停，中介和銀行都不想錯失一些優(yōu)質(zhì)客戶，部分銀行對評估公司的評估價采取“睜一只眼閉一只眼”的態(tài)度，首付款緊張的購房者可以鉆空子，和中介有合作的評估機構(gòu)甚至可以將房屋的評估價做到市價的100%。

以上述500萬元的房屋為例，按照評估價100%計算，首付款可以降為150萬元，也就是說減少了逾50萬元。由于目前個人住房商業(yè)貸款多為八五折的優(yōu)惠利率（4.165%），首付款的降低實際上比以前向房產(chǎn)中介或貸款公司借的“首付貸”更為劃算。

如果通過降低評估價降低首付仍不能覆蓋首付款怎么辦？房產(chǎn)中介還有辦法。

北京地區(qū)一家大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者，“如果您選定了房子，我們在合同上可以多寫一些，這樣就可以向銀行申請更大額的按揭貸款。當(dāng)然，需要先按照虛假合同付30%的首付，首付的來源等定下房子以后再具體商量。”

當(dāng)本報記者向該經(jīng)紀人咨詢是否有之前合作過的貸款公司，可以幫忙辦理貸款時，這位經(jīng)紀人則表示：“我沒有這個權(quán)限，具體等定下房子以后再想辦法就可以。”

在《證券日報》記者走訪過程中，一位在中介看房的客戶在得知記者來意后提示本報記者：“你向普通的經(jīng)紀人咨詢沒有用，現(xiàn)在監(jiān)管比較嚴，中介也比較謹慎，可以通過老客戶介紹來咨詢，會得到不少‘干貨’。”

編輯：姚祥云 審核：向江林