3月的深圳樓市表情：從慌亂到忐忑，經(jīng)歷了哪些變遷？

吳家明

回想過(guò)去的深圳樓市，有時(shí)候懷念的不僅僅是房?jī)r(jià)。3月，對(duì)于深圳樓市而言，都是一個(gè)敏感的月份，今年的3月也不例外。經(jīng)歷了一波又一波的熱潮之后，深圳購(gòu)房者開(kāi)始變得有些忐忑。

2013年3月

慌亂：過(guò)戶像打仗

2013年3月，整個(gè)深圳樓市都陷入一片慌亂之中。秒殺房子、連夜排隊(duì)過(guò)戶，這讓親身經(jīng)歷過(guò)當(dāng)時(shí)“盛況”的吳先生記憶猶新。

當(dāng)時(shí)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新“國(guó)五條”細(xì)則，其中二手房交易按轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收20%個(gè)稅的規(guī)定最引人注目。此消息一出，立即引爆了深圳樓市。

“當(dāng)時(shí)在羅湖區(qū)的聯(lián)城美園看中了一套房子，31平方米要價(jià)82萬(wàn)元，本來(lái)還想考慮看看，結(jié)果看房的人一撥接一撥，我不得不立刻就跟業(yè)主下定金。”回想起當(dāng)時(shí)的情景，吳先生說(shuō)，“真的就是買房就像買白菜，有一位女購(gòu)房者前幾個(gè)小時(shí)看過(guò)這套房子，回來(lái)說(shuō)要買這套房子的時(shí)候已經(jīng)被我買了。”

為了趕在4月1日前過(guò)戶，吳先生沒(méi)有選擇銀行貸款，而是東湊西湊全額付款。“記得那是3月28日，深圳下暴雨，中介凌晨就去位于銀湖的過(guò)戶中心排隊(duì)拿號(hào)，我一大早就趕過(guò)去，現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，連門口都進(jìn)不去，都是為了趕緊過(guò)戶。”吳先生說(shuō)，“一直排到下午3點(diǎn)才成功辦完過(guò)戶手續(xù)，心里就像放下一塊大石。”

不過(guò)，“國(guó)五條”隨后溫柔落地，交稅的規(guī)則沒(méi)有發(fā)生很大的改變，深圳樓市交投持續(xù)活躍。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份深圳二手住宅市場(chǎng)創(chuàng)出天量成交，達(dá)到17527套，占全年成交總量的20%。

2014年3月

冰冷：成交急速萎縮

深圳樓市的熱度一直不減，但在2014年3月，卻呈現(xiàn)出完全相反的景象。

其實(shí)，從2013年下半年開(kāi)始，深圳市場(chǎng)就開(kāi)始傳出央行收緊信貸的消息，延續(xù)了半年多的房貸收緊局面，長(zhǎng)期的資金制約成為打壓市場(chǎng)的利器。原本備受期待的深圳3月樓市，表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡。

深圳市規(guī)土委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月深圳新建住宅成交數(shù)量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份共成交4865套，與上年同期成交17527套的數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2014年上半年深圳新房成交15133套，與2013年同期相比大降41.7%，其中降幅最大的福田區(qū)達(dá)到84.3%。

“其實(shí)，當(dāng)時(shí)深圳房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但成交量的確萎縮不少。”吳先生回憶說(shuō)，“身邊有些投資客當(dāng)時(shí)有點(diǎn)動(dòng)搖，急著賣出手中的房子，都發(fā)現(xiàn)沒(méi)以前好賣。”

2015年3月

驚訝：從未有過(guò)的好運(yùn)

從高溫到冰冷，本就令人捉摸不透的深圳樓市在2015年的前景變得更加撲朔迷離。不過(guò)，深圳樓市就是這么讓人意想不到。

2014年年底的降息刺激了購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)，讓深圳樓市逐漸回暖。時(shí)間很快到了2015年3月，市民陳小姐也加入到購(gòu)房大軍當(dāng)中，四處找尋房源，但她開(kāi)始顯得有些著急，因?yàn)?015年3月1日起央行再度降息。

“當(dāng)時(shí)也看了許多房源，有些業(yè)主開(kāi)始坐地起價(jià)，所以沒(méi)想太多就在羅湖區(qū)田貝四路買下一套50平方米的小兩房單位，當(dāng)時(shí)價(jià)格每平方米不到35000元。”陳小姐對(duì)記者表示，“其實(shí)當(dāng)時(shí)覺(jué)得有點(diǎn)貴，但也沒(méi)想那么多，3月26日跟業(yè)主簽合同。”

沒(méi)過(guò)多久，政府在3月30日放出房地產(chǎn)政策“大招”：對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

這就是有名的“3.30政策”，但誰(shuí)也沒(méi)有想到，“3.30政策”推行后深圳房?jī)r(jià)和成交量迅猛上升，甚至到了一發(fā)不可收拾的地步。

2015年深圳樓市的瘋狂，讓很多人印象深刻。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳成交了66450套新房，同比大增近六成，相當(dāng)于每天賣出182套新房。而二手房也以126899套和1060.78萬(wàn)平方米的成交量雙創(chuàng)新高，較2014年分別大漲121.7%及117.7%。

直到現(xiàn)在，深圳樓市依舊高燒不退。“現(xiàn)在我買的那套房子漲到接近每平方米65000元，太瘋狂了。”回憶起去年3月的決定，陳小姐感慨：真的是從未遇到過(guò)的好運(yùn)。

2016年3月

忐忑：炒房客也受沖擊

深圳樓市持續(xù)“高燒”，但隨著調(diào)控預(yù)期進(jìn)一步升溫，大部分購(gòu)房者再次陷入觀望，就連一些炒房客也有點(diǎn)動(dòng)搖。

今年春節(jié)后，無(wú)論是中央還是地方政府都收緊了對(duì)于一線樓市的支持措施，尤其是在首付貸和場(chǎng)外配資方面，這對(duì)一線樓市造成了較大的負(fù)面心理影響，市場(chǎng)全面看漲的心理預(yù)期受到了沖擊。此外，深圳將在4月1日起對(duì)房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格進(jìn)行更新，調(diào)整后深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格或比目前提高50%。此次調(diào)整距離上次深圳調(diào)整房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格僅僅過(guò)去半年時(shí)間。分析普遍認(rèn)為，隨著評(píng)估價(jià)格的上調(diào)，交易的二手房稅費(fèi)也相應(yīng)提高，通過(guò)提高交易成本，將在一定程度上抑制投機(jī)投資的購(gòu)房行為。

“3月以來(lái)，市場(chǎng)上的確多了一些二手房源，甚至有短炒客之前是合伙眾籌買房，現(xiàn)在合伙人之間分歧太大，月供還款壓力也大，一時(shí)說(shuō)要賣掉房子，一時(shí)又不愿意賣。”在福田八卦嶺片區(qū)經(jīng)營(yíng)中介生意的曹經(jīng)理對(duì)記者表示，“一些炒房客似乎抱著見(jiàn)好就收的心態(tài)，但對(duì)于這種房源，我們一般都很謹(jǐn)慎。”這位中介還表示，最近的確有買家不斷催促，希望在4月1日前過(guò)戶，但沒(méi)有出現(xiàn)像2013年3月那樣的恐慌性購(gòu)房和過(guò)戶情景。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在深圳鏈家網(wǎng)上，截至3月16日共有40452套二手房源在售，截至3月8日共有37241套二手房待售，也就是說(shuō)僅僅過(guò)去一周，該網(wǎng)就多出了近3000套房源。從新房市場(chǎng)來(lái)看，深圳新房成交量連續(xù)兩周大幅下滑，讓深圳的新房成交從2月最后一周的3163套減少到3月第一周的1551套，然后再到上周的932套。

深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，近期成交量的連續(xù)下跌緣于年后受到調(diào)控因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的觀望情緒，并且開(kāi)發(fā)商批售熱度也受到政府調(diào)控的沖擊。目前，政府已經(jīng)對(duì)一線樓市的飆漲產(chǎn)生警覺(jué)，即將出臺(tái)的因地制宜的調(diào)控措施可能將是一線樓市的最大利空。