馬光遠：讓時間慢慢消化房地產(chǎn)泡沫

◎馬光遠

隨著中國一線城市房價的上漲，關(guān)于中國房地產(chǎn)是否會重蹈日本覆轍的討論多了起來。

日本房地產(chǎn)泡沫，是人類歷史上最著名的泡沫之一。日本東京地價在1985年到1988年漲了2.7倍。東京全部地產(chǎn)的價值超過了美國全部房地產(chǎn)價值的總和。到1989年底，日本的全部房地產(chǎn)價值超過了美國房地產(chǎn)價值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是說，把日本賣掉，可以買5個美國。到1990年，日本土地的總價值超過了世界其余地區(qū)全部土地價值的一半，東京單個家庭的住房價值高達3000萬~4000萬美元。

這些數(shù)字盡管現(xiàn)在看來非?；奶疲诋敃r，對于日本經(jīng)濟和日本房地產(chǎn)的奇跡，很多專家用“新經(jīng)濟范式”來解釋，認為日本房地產(chǎn)沒有泡沫。日本絕大多數(shù)的人甚至認為，按照日本地少、多山、人口密度高的國情，日本房價會永遠上漲。在1990年泡沫破滅之前，絕大多數(shù)人認為日本房價和股市會繼續(xù)上漲。

關(guān)于什么是泡沫，研究泡沫的經(jīng)濟學家從來都說不清楚，這也是“泡沫”的最大特點。從人類歷史上一些重大的泡沫破滅事件可以看出，在泡沫發(fā)生時，身處其中的人其實并不知道，甚至根本不愿意相信這是泡沫，只有在災難發(fā)生之后，人們的理智才重回大腦，感嘆過去的荒唐。

對于日本房地產(chǎn)泡沫究竟因何破滅，破滅的時具備了什么樣的特征，其實到今天仍然是一個謎。從美國的經(jīng)驗看，在美國完成城鎮(zhèn)化之前，房地產(chǎn)泡沫數(shù)次破滅，而房價究竟高到多大程度泡沫破滅也并無定論。

目前中國房地產(chǎn)也面臨幾種特殊環(huán)境：第一，長期的貿(mào)易不平衡，導致巨額的貿(mào)易順差和外匯儲備，推動人民幣長期升值；第二，人口老齡化；第三，寬松的貨幣政策和無處投資的流動性；第四，巨大的住房供應。當然，由于中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不全，我們沒有更準確的數(shù)據(jù)來進行嚴格的論證，正如福爾摩斯所言：“在沒有數(shù)據(jù)之前就開始推理是一種致命的錯誤，人們會不知不覺地通過扭曲事實去匹配理論，而不是要去理論去切合實際。”由于沒有數(shù)據(jù)，我們可能會先入為主的有了結(jié)論再去論證，但好在任何泡沫，其實很難有一個準確的數(shù)據(jù)的比較。從歷史去看，泡沫很多情況下既是客觀事實，但同時又是主觀反應。

你很難去判斷郁金香的球莖價格漲到值一輛汽車時泡沫破滅，還是漲到一套房子的時候才破滅。

諾獎得主希勒在《非理性繁榮》中，對此有精辟的描述：“投機泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價格上漲的新聞刺激了投資者熱情，投資者熱情通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事。”這吸引了“越來越龐大的投資者群體，盡管他們懷疑投資的真實價值，但也被吸引入局，部分是因為他們嫉妒他人的成功，部分則是因為賭徒的興奮”?；旧?，每一個泡沫在破滅之前，一些懷疑價格上漲的人不再懷疑，紛紛加入泡沫隊伍。

需要說的是，日本房地產(chǎn)泡沫當年之所以破滅，也可能是當時意識到泡沫已經(jīng)很嚴重的時候，采取了過于緊縮的“去杠桿”政策。

人類泡沫災難史告訴我們，對于泡沫和杠桿的治理，一定要有敬畏之心，要有耐心，過于緊縮的政策只會增加災難，而不是抑制災難。就此而言，我們需要記住的教訓是：不能采取過于緊縮的政策，最好的辦法是讓時間慢慢的消化泡沫。

（作者為經(jīng)濟學家）