SOHO中國(guó)趁上海房?jī)r(jià)上漲再售物業(yè) 潘石屹否認(rèn)“撤資”

3月8日，SOHO中國(guó)發(fā)布2015年經(jīng)過(guò)審計(jì)后的年度業(yè)績(jī)報(bào)告。除了凈利潤(rùn)同比大幅下滑，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱，“其他財(cái)務(wù)指標(biāo)要比預(yù)想的好”。

值得注意的是，潘石屹在其2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，“我們看到上海房?jī)r(jià)上漲非?？欤耘R時(shí)做了一個(gè)決定，把部分非核心物業(yè)資產(chǎn)拿出來(lái)銷售，SOHO中國(guó)將先銷售上海世紀(jì)廣場(chǎng)試探市場(chǎng)”。

“上海世紀(jì)廣場(chǎng)建筑面積超過(guò)4.2萬(wàn)平方米，每天每平方米租金超過(guò)10元，我們要想一想按照什么樣的回報(bào)率去定價(jià)。”潘石屹接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“無(wú)論怎么定價(jià)，都比上海現(xiàn)在銷售的住宅回報(bào)率要高得多”。

不過(guò)，潘石屹也強(qiáng)調(diào)，近期有種聲音稱，SOHO中國(guó)不看好京滬持有物業(yè)，要撤資，實(shí)際上不是的。SOHO中國(guó)擁有京滬170萬(wàn)平方米的物業(yè)，這些物業(yè)價(jià)值都在水漲船高，為股東帶來(lái)了價(jià)值。

租金收入達(dá)10億元

據(jù)SOHO中國(guó)2015年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2015年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約9.95億元，毛利潤(rùn)約7.34億元，毛利率約74%；凈利潤(rùn)約5.38億元，同比大降86.82%；現(xiàn)金及銀行存款供給約90.12億元，凈負(fù)債率約為24%；派發(fā)特別股息每股0.348元。

對(duì)于凈利潤(rùn)大度下滑的原因，SOHO中國(guó)CEO張欣表示，“利潤(rùn)大幅度降低，是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在不再賣物業(yè)了，SOHO中國(guó)以前是一個(gè)銷售物業(yè)的企業(yè)，銷售物業(yè)有很大利潤(rùn)。轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)后，凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金比例也非常高。這是非常成功的轉(zhuǎn)型”。

值得一提的是，SOHO中國(guó)租金收入同比大幅提高，租金收入約10.52億元，同比上漲約148%。潘石屹稱，在2015年整體經(jīng)濟(jì)并不理想的大環(huán)境中，SOHO中國(guó)新出租了28.78萬(wàn)平方米物業(yè)，完成了預(yù)期目標(biāo)的128%，租金收入約10.52億元。其中，望京SOHO換簽合同的租金平均比原合同上漲了25.1%，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的上漲了24.7%。如此大量新增辦公樓的出租，即使是在紐約、香港、東京等國(guó)際大都市，在短短一年時(shí)間里完成也是非常困難的。

談及怎樣看待京滬兩城的辦公物業(yè)市場(chǎng)，潘石屹表示，2009年SOHO中國(guó)去上海的時(shí)候，所有人都說(shuō)上海辦公樓市場(chǎng)不好過(guò)。但是，以上海世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，每天每平方米租金從6元漲到了10元以上；北京的辦公樓市場(chǎng)相對(duì)上海更好一些，租金和租賃速度比上海更快，以望京SOHO為例，我們拿地時(shí)測(cè)算，若每天每平方米租金達(dá)到3元錢就能賺錢，建成后每天每平方米租金最低不低于6元，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)10元。

潘石屹稱，在低利率、低存款準(zhǔn)備金的環(huán)境中，一定會(huì)催生資產(chǎn)的升值，京滬市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了這種現(xiàn)象，尤其在利息下降的環(huán)境下，有回報(bào)的資產(chǎn)價(jià)值一定是上升的。

再度銷售物業(yè)

盡管潘石屹看好京滬物業(yè)的升值空間，但他仍然決定再度銷售物業(yè)。

“不是拿出170萬(wàn)平方米物業(yè)里的核心資產(chǎn)來(lái)銷售，而是準(zhǔn)備銷售非核心資產(chǎn)的個(gè)別項(xiàng)目。”潘石屹透露，這個(gè)月底，SOHO中國(guó)將銷售第一個(gè)項(xiàng)目，即上海的世紀(jì)廣場(chǎng)。“若能夠有好的價(jià)格，賺更多利潤(rùn)，也對(duì)股東有交代。如果按照我們想象中的價(jià)格銷售出去，也是一個(gè)比較高的回報(bào)，其它的還沒(méi)有什么想法”。

張欣也表示，對(duì)哪些物業(yè)以百分之多少比例銷售是沒(méi)有目標(biāo)的，市場(chǎng)行情好，銷售非核心資產(chǎn)，也是從公司角度考慮的，這種方式并不是不常見(jiàn)的，世界上很多公司在適當(dāng)時(shí)候也都有資產(chǎn)調(diào)整計(jì)劃。

或許是為了利潤(rùn)指標(biāo)，潘石屹臨時(shí)決定銷售物業(yè)。但從SOHO中國(guó)手持現(xiàn)金量來(lái)看，潘石屹并不缺錢。據(jù)其業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，SOHO中國(guó)現(xiàn)金及銀行存款約90.12億元。

對(duì)于這90億元現(xiàn)金如何使用，張欣透露，“我們不會(huì)在拿地方面非常激進(jìn)，因?yàn)楣巨D(zhuǎn)型之后，是以辦公樓出租為主的房地產(chǎn)公司，真正的增長(zhǎng)空間是來(lái)自于SOHO3Q，它的經(jīng)濟(jì)模式不需要大量投資，是以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的，所以不需要手上控制太多的現(xiàn)金”。

對(duì)此，SOHO中國(guó)總裁閻巖補(bǔ)充道，即使在SOHO3Q業(yè)務(wù)擴(kuò)張過(guò)程中，SOHO中國(guó)也不會(huì)購(gòu)買任何物業(yè)，而是會(huì)與更多的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

置換外債降低匯率風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，在SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，一直備受非議的是資產(chǎn)負(fù)債情況。SOHO中國(guó)為了加快轉(zhuǎn)型，也曾在海外大量借債，不過(guò)，這種模式正在轉(zhuǎn)變中。

據(jù)SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2015年，是市場(chǎng)上資金寬松的一年。在低利率、低存款準(zhǔn)備金的環(huán)境中，去年SOHO中國(guó)完成了30億元人民幣債的發(fā)行，利率僅為3.45%，同時(shí)償還了部分外幣債，以此來(lái)規(guī)避匯率波動(dòng)給公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，張欣稱，以前SOHO中國(guó)海外債務(wù)量很大，當(dāng)時(shí)美元債融資成本比較便宜。“隨著近一段時(shí)間人民幣兌換美元匯率的下降，像我們這樣的企業(yè)就承擔(dān)很大的匯率風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐萌嗣駧攀杖雭?lái)償還美元債，因此我們董事會(huì)對(duì)這件事非常的謹(jǐn)慎，一年多前，我們就做出一個(gè)決定，要快速的把這個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)改變一下，從外債變成內(nèi)債”。

“剛巧在我們做這個(gè)決定的同時(shí)，人民幣債務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的非常好，現(xiàn)在，SOHO中國(guó)的外債在所有的債務(wù)里面只占16%，已經(jīng)非常小，很健康，不用太擔(dān)心匯率風(fēng)險(xiǎn)了”。張欣補(bǔ)充道。