【突發(fā)】沈陽22條樓市新政：未超5年畢業(yè)生零首付購房能否解庫存之危局？

3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》。其中包括對個人購買住房市區(qū)兩級給予獎勵政策；公積金最高貸90萬；土地供應(yīng)減半；降低二手住房交易稅費；鼓勵農(nóng)民進城買房居住、支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房等22項房產(chǎn)新政，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，沈陽出臺此類政策，實際上是希望實現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化和去庫存兩個因素進行并軌操作。對于沈陽而言，目前人口流失的情況比較嚴重，通過鼓勵一些大學畢業(yè)生積極購房，這使得沈陽后續(xù)人才流動會相對穩(wěn)定，進而使得后續(xù)在促進住房消費的同時，也會使得整個人才結(jié)構(gòu)等消費結(jié)構(gòu)得到一個實質(zhì)性的改變。這對于整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是有利的。這樣一個大比例的補貼和購房刺激政策，可能在全國市場也有較大的影響，進而使得整個市場的交易更加活躍，這可能也會振奮沈陽當?shù)胤科蟮耐顿Y積極性。

對于此類零首付的做法，也要提防一些購房風險。尤其是大學畢業(yè)生的收入水平不穩(wěn)定，住房需求可能也不穩(wěn)定，盲目放松政策，可能也會使得市場交易的風險增大，各類房貸背后的風險增大。

全文如下：

沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)

各區(qū)、縣(市)人民政府，各相關(guān)部門：

房地產(chǎn)業(yè)是我市全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。當前，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體良好，但結(jié)構(gòu)性矛盾應(yīng)當引起重視。為進一步改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，按照中央經(jīng)濟工作會議要求，省政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見，結(jié)合我市實際，提出如下意見。

一、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。2016年我市商品房銷售實現(xiàn)同比增長10%的目標，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持基本平穩(wěn),力爭用2-3年時間使我市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達到均衡。

二、嚴格控制新增供地。對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策, 原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng)，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應(yīng)，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃和進展等信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性投資和消費。

三、加大閑置土地處置力度。對超過動工開發(fā)期1年不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費，對閑置超過2年的依法收回，重新進行市場配置。

四、加強城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)。加快新城區(qū)和新建項目周邊的道路、公交等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對個別配套滯后的項目，經(jīng)有關(guān)部門同意開發(fā)企業(yè)可墊資建設(shè)，待驗收合格后在繳納配套費時予以抵減。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵優(yōu)質(zhì)中小學校增設(shè)分校，配置社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)。優(yōu)化水、電、氣、暖等公用事業(yè)配套服務(wù)，降低收費標準，規(guī)范收費行為，提高辦事效率。通過特許經(jīng)營、投資補助、政府購買服務(wù)等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設(shè)和運營城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。

五、支持項目開工建設(shè)。各地區(qū)政府要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實我市有關(guān)建筑工程施工許可和竣工驗收備案的規(guī)范意見。加大重點項目建設(shè)推進力度，落實市政府關(guān)于推進全市重點項目建設(shè)的政策措施。

六、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)。對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整全裝修比例。對已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可以申請轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對于在建商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，各有關(guān)部門在條件允許的情況下予以支持，并簡化辦事流程、縮短審批期限。

七、對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市區(qū)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的住宅和非住宅給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等讓利優(yōu)惠。各地區(qū)政府要積極組織召開區(qū)域房交會，自行出臺優(yōu)惠政策。

八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得商品房預(yù)售許可證的，即可申請辦理住房公積金貸款。首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%。家庭或個人可以使用住房公積金同時貸款購買兩套房，第二套房貸款的最低首付比例為20%。實行“認貸不認房”政策，前次貸款已還清的，再次申請貸款的視為首次申請。最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入《勞動合同》，加大城鎮(zhèn)民營企業(yè)及從業(yè)人員建立公積金制度的力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，并逐步將符合條件的農(nóng)民工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個體工商戶及從業(yè)人員納入住房公積金體制。

九、降低二手住房交易稅費。二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權(quán)辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。

十、自住型公寓享受住宅政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以視為住宅，交易稅費按照住宅標準繳納，同時在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。已經(jīng)購買的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，自本意見發(fā)布之日起，享受住宅同等政策。

十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。

十二、大力推動棚改貨幣化安置。從今年起對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。

十三、高端人才購房享受優(yōu)惠政策。進一步落實“盛京人才”戰(zhàn)略，對領(lǐng)軍人物和杰出人才等，由市、區(qū)兩級財政按政策規(guī)定發(fā)放購房補貼。

十四、支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補貼政策。

十五、鼓勵農(nóng)民進城買房居住。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權(quán)”可抵押貸款政策,簡化收入證明要件和擔保手續(xù)等，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結(jié)合本地區(qū)實際出臺支持政策。

十六、方便購房人子女就學。居民為子女就學購買商品住房的，將入學條件由“以落戶時間為準”改為“以居住時間為準”，居住時間自購房人辦理商品房合同備案之日算起。

十七、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購房安家。兩地分居家庭在沈購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元的安家費。農(nóng)民工在沈購房子女可在我市接受義務(wù)教育，就近入學，可以在我市參加中考。外籍人士在沈購房不受套數(shù)限制。

十八、支持開發(fā)企業(yè)并購重組、拓寬融資渠道。鼓勵開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化發(fā)展，出臺我市支持開發(fā)企業(yè)并購重組的優(yōu)惠政策。支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。

十九、減輕開發(fā)企業(yè)負擔。開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后置到辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》時征收。取消建設(shè)項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。

二十、加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機制，淘汰“ 僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制，規(guī)避市場風險。

二十一、大力培育發(fā)展房屋租賃市場。進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。積極培育住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，推進住房租賃規(guī)?；I(yè)化經(jīng)營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、機構(gòu)和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應(yīng)。支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，可以領(lǐng)取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務(wù)工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發(fā)展。

二十二、加強對房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)。市政府對各地區(qū)政府和各相關(guān)部門落實本意見情況進行績效考評，成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標、相關(guān)政策措施和組織推進工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調(diào)推進具體工作。各地區(qū)政府也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)并建立考核制度。

各單位要充分認識化解房地產(chǎn)庫存和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重大意義，進一步深化改革、創(chuàng)新求實、積極作為、綜合施策，增強做好此項工作的責任感、主動性、自覺性。各地區(qū)政府要切實承擔相應(yīng)責任，做好凈地出讓、配套建設(shè)、閑置土地回收、組織區(qū)域房交會等管理服務(wù)工作。各相關(guān)部門要充分發(fā)揮聯(lián)動作用，提高房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)調(diào)性、一致性、互補性，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場形勢，配合政府惠民政策，誠意讓利促銷。

沈陽市人民政府辦公廳

2016年2月27日