上海房價(jià)真相：人口凈流出15萬，為什么反而漲？

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

上海昨日公布《2015年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2015年年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，外來常住人口981.65萬人。2014年，上海外來常住人口996.42萬人。據(jù)此計(jì)算，上海有15萬人口凈流出。

按照房地產(chǎn)行業(yè)此前的共識(shí)，人口凈流出城市，總是房地產(chǎn)去庫存壓力大，房價(jià)持續(xù)下跌的地方。東北、中西部的很多城市，就是因?yàn)槿丝诔Ｄ陜袅鞒觯苑績r(jià)開始下跌。

這一規(guī)律，似乎在去年的上海并沒有產(chǎn)生同樣的效果，反而房價(jià)越來越高。統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，以上年末價(jià)格為100，上海新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)為115.5，其中商品住宅價(jià)格指數(shù)為118.2。前幾天，甚至出現(xiàn)了房東幾個(gè)月內(nèi)快速跳價(jià)百萬的怪相，這究竟是怎么回事呢？

人口凈流出是負(fù)數(shù)，但流入人口比流出的收入更高

如果你是張江的程序員，上海的大門沒有對(duì)你關(guān)上。如果你是陸家嘴的交易員，上海會(huì)拉著你進(jìn)門。但如果，你是一家外企的普通白領(lǐng)，或者是某家銀行的一線柜員、客戶經(jīng)理，甚至是一名教副科的中學(xué)老師，或者是某國企的工程師，那么安家上海將不易。

為什么？因?yàn)樯虾Ｔ谔羧恕?/p>

以前說到上海的支柱產(chǎn)業(yè)，我們會(huì)說是寶鋼，是上海電氣，是上海汽車，是高橋石化金山石化。但現(xiàn)在的上海，要打造的是陸家嘴，是自貿(mào)區(qū)，是金融貿(mào)易和互聯(lián)網(wǎng)+。

張江程序員新鮮人就有15到25萬的年收入，工作幾年穩(wěn)賺到30萬以上。而閔行嘉定的工程師們卻還是原地踏步。

當(dāng)上海未來進(jìn)一步建成金融中心、結(jié)算中心、航運(yùn)中心、貿(mào)易中心，上海會(huì)提供越來越多高端職位。而隨著這些高收入人群的增加，上海的房價(jià)勢(shì)必水漲船高，其他一切的生活成本隨著這群有強(qiáng)大購買力的人出現(xiàn)，也可能水漲船高。

隨著這些高收入人群的出現(xiàn)，上海的月嫂已經(jīng)月入過萬，理發(fā)店的tony剪個(gè)頭就好幾百，健身房的教練一個(gè)小時(shí)也是收費(fèi)好幾百。。。他們的收入已經(jīng)遠(yuǎn)超過了這個(gè)城市很多所謂的白領(lǐng)。

上海的廣義庫存，全國處于低位

除了產(chǎn)業(yè)的騰籠換鳥因素外，上海本身也確實(shí)比較缺房子。

2015年，上海樓盤施工面積（潛在庫存）高達(dá)73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫存數(shù)量更大。

商品房庫存去化時(shí)間為6.3年，住宅去化時(shí)間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時(shí)間為6.3年。其中住宅庫存（施工面積與待售面積）為55.7億平米，去化時(shí)間為5年。

這是全國的數(shù)據(jù)，但上海的庫銷比只有6.2年，且銷售彈性很大，庫存不存在問題。統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，商品房施工面積15095.33萬平方米，增長2.8%；銷售面積卻有2431.36萬平方米，增長16.6%。

其中，住宅的施工面積總共只有8372.12萬平方米，銷售面積卻達(dá)到新建住宅銷售面積2009.17萬平方米。以住宅的施工面積和銷售面積數(shù)據(jù)分析，上海的庫銷比只有4年多，處于全國較低水平。

這個(gè)數(shù)據(jù)還有進(jìn)一步下降空間。由于待售庫存不多，上海二手房交易去年異?；鸨?。全年二手房買賣登記面積2647.83萬平方米，增長66.9%。而其中大部分買賣的二手房是住宅。如果這部分需求流向新房市場(chǎng)，那么上海的商品住宅廣義庫存，實(shí)際只夠消化兩年左右。

而由于新開工住宅面積不足，未來這種供不應(yīng)求還將繼續(xù)。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年本市房屋新開工面積2605.08萬平方米，比上年下降6.4％。其中，住宅1560.28萬平方米，僅增長0.8％。

上海居民住房需要改善，但未來市場(chǎng)更多供應(yīng)小戶型

統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.5平方米，折合人均住房居住面積18.1平方米，而在2011年上海人均住房建筑面積只有33.4平米，居住面積只有17平方米。

上述數(shù)據(jù)說明，上海市民改善居住的需求之強(qiáng)烈。去年10月，市委書記韓正曾在上海市建設(shè)交通系統(tǒng)干部大會(huì)上提到：上海房價(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭力。

韓正當(dāng)時(shí)指出，中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。

去年年底，上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的變化。部分地塊的出讓條件經(jīng)過了調(diào)整，明確了中小套型供應(yīng)比例的要求。比如：青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側(cè)B5-01地塊中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積50%。

近期，上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》增加中小套型商品住房供應(yīng)，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域提高到70%）。保障型住房中小套型供應(yīng)比例，中心城區(qū)100%，郊區(qū)不低于80%。軌道交通站點(diǎn)周邊的區(qū)域（中心城、郊區(qū)覆蓋范圍分別為600米、1500米）中小套型供應(yīng)比例提高到80%以上。多層、小高層和高層的中小套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別是90平方米、95平方米和100平方米。

一面是改善需求的不斷增加，一面是上海未來側(cè)重供應(yīng)中小戶型，這些因素會(huì)推動(dòng)100平米以上的大戶型價(jià)格上漲。

上海周邊城市將是購房者的機(jī)會(huì)

盡管，上海人口出現(xiàn)凈流出，但不代表著他們徹底離開了上海。上海周邊的很多城市在吸引他們落戶。

典型國家城市化過程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一個(gè)階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，而且在總?cè)丝诋?dāng)中的占比均在上升。這一個(gè)階段和經(jīng)濟(jì)快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，而城市化率還沒有達(dá)到55%。第二個(gè)階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長放緩，而大都市人口比重繼續(xù)上升，這一階段伴隨著制造業(yè)的絕對(duì)衰退、服務(wù)業(yè)的相對(duì)發(fā)展。對(duì)應(yīng)的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過70%以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中。中小型城市的人口增速緩慢。

由于上海城市人口規(guī)模終極將控制在2500萬人，大量的人口未來將在上海周邊的昆山、太倉、嘉興、蘇州、啟東、舟山等中小城市居住。

本頁面由邦地產(chǎn)原創(chuàng)，亦有借鑒綜泰君安宏觀任澤平、熊義明《中國樓市去庫存需警惕兩個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了》、知乎王大可《上海對(duì)年輕人關(guān)上大門了嗎？》，并采用上海市統(tǒng)計(jì)局《2015年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述》數(shù)據(jù)。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波