重慶版供給側(cè)改革：3年內(nèi)去庫(kù)存600萬(wàn)平方米

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

“滬深”等一線城市樓市躁動(dòng)不安，有傳言稱上海市庫(kù)存僅剩下3個(gè)多月，與這些城市不同的是，排在1.5線前列的重慶正為高庫(kù)存而焦慮著。

2月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從重慶市政府官網(wǎng)了解到，該市于近日出臺(tái)了《重慶市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》，擬用2~3年通過(guò)多管齊下、綜合施策去除一批過(guò)剩產(chǎn)能、一批房地產(chǎn)庫(kù)存、一批僵尸企業(yè)和空殼公司等，其中地產(chǎn)庫(kù)存作為重頭戲，備受關(guān)注。

針對(duì)去庫(kù)存，重慶擬兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)；通過(guò)引導(dǎo)農(nóng)民工及外來(lái)人口、發(fā)展專業(yè)租賃、貨幣化安置等多渠道降低庫(kù)存600萬(wàn)平方米。

重慶去庫(kù)存多管齊下

2015年初，重慶市長(zhǎng)黃奇帆警示當(dāng)?shù)孛衿笠盐蘸迷诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域六個(gè)方面的供求關(guān)系，防止產(chǎn)能過(guò)剩帶來(lái)的重大風(fēng)險(xiǎn)。

去年10月份，重慶市就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》（渝府辦發(fā)〔2015〕157號(hào)），試圖從商住比例、戶型結(jié)構(gòu)、土地稅、開發(fā)貸和個(gè)貸等多個(gè)方面支持當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

盡管如此，重慶晉愉地產(chǎn)、金易地產(chǎn)等去年依然被卷入到資金鏈斷裂渦旋，但這也僅是去年重慶樓市高庫(kù)存之下渝派房企艱難生存的一個(gè)縮影。

今年初，重慶市政府又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》（渝府辦發(fā)〔2016〕8號(hào)），針對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘校ǚ科箢A(yù)售收入毛利率下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，壓縮拿地保證金返還時(shí)間，調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收范圍等多舉措試圖為房企降成本。

全國(guó)層面上，首付最低兩成及房地產(chǎn)交易契稅等下調(diào)，進(jìn)一步釋放了加速去庫(kù)存的重大利好政策，而落實(shí)到地方上，重慶以供給側(cè)改革為突破口推出了《重慶市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》。

方案顯示，針對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)?shù)財(cái)M加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例，兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)。

除了上述供給端調(diào)控之外，重慶在刺激需求上，擬在未來(lái)2~3年內(nèi)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工及外來(lái)人口新增購(gòu)房100萬(wàn)平方米；發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)，去除房地產(chǎn)庫(kù)存100萬(wàn)平方米。同時(shí)，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型，全面推行貨幣化安置，通過(guò)貨幣化安置去除房地產(chǎn)庫(kù)存400萬(wàn)平方米等。

重慶樓市庫(kù)存量到底有多少？克而瑞重慶機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，重慶主城區(qū)樓市庫(kù)存量1300萬(wàn)平方米，去化周期15個(gè)月。

重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，重慶累計(jì)施工面積約2.84億平方米，其中住宅接近1.9億平方米；累計(jì)竣工面積3649.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%，其中住宅2576.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.8%。

兼任重慶市工商聯(lián)主席的金科股份董事長(zhǎng)黃紅云近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，重慶樓市供銷比為1：0.9，不存在大量庫(kù)存，面積和金額兩端都較大，大重慶范圍樓市比較平穩(wěn)。

重慶房企主動(dòng)應(yīng)變

金科作為重慶本土地產(chǎn)龍頭，在大重慶范圍樓市份額上占比排名第一。面對(duì)去庫(kù)存壓力，黃紅云表示，金科的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（首套剛需房、改善型、再改善型）比重從過(guò)去的7:2:1已調(diào)整到5:4:1，大大增加了改善型需求住宅產(chǎn)品。

在產(chǎn)品功能上，黃紅云建議重慶房企根據(jù)市場(chǎng)需求合理調(diào)整，如有些公寓、寫字樓可升級(jí)為一般性酒店，還有眾創(chuàng)空間，為創(chuàng)業(yè)的人提供辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，某些商業(yè)用房由出售變?yōu)槌鲎?，取得租金收益，成為自持性?jīng)營(yíng)性物業(yè)，甚至可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

華宇集團(tuán)作為重慶房企的排頭兵，面對(duì)樓市轉(zhuǎn)型及去庫(kù)存壓力，其掌舵人蔣業(yè)華日前曾表示，華宇負(fù)債率不到60%，存貸比約35%，資金速動(dòng)比率1.17，流動(dòng)比率3.8，資金流動(dòng)比較健康。目前市場(chǎng)生態(tài)下，更需要現(xiàn)金為王，需要有大量的現(xiàn)金流，資金要周轉(zhuǎn)快。

蔣業(yè)華表示，地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在需要的是差異化產(chǎn)品，他認(rèn)為市場(chǎng)依然是存在的，關(guān)鍵是看你怎么做。企業(yè)最核心的問(wèn)題是把投資城市和位置選擇做好。對(duì)于土地供應(yīng)量大、房屋庫(kù)存多的城市，分析的結(jié)果就是謹(jǐn)慎投資；反之，經(jīng)濟(jì)情況好、人口導(dǎo)向好，土地和庫(kù)存合理的城市，則是他們投資的重點(diǎn)。

融創(chuàng)作為重慶外來(lái)房企的龍頭，記者從重慶融創(chuàng)了解到，其2月中旬以來(lái)已推出了新春優(yōu)家計(jì)劃，包括“首付5%、三年免息分期”、“一口價(jià)優(yōu)質(zhì)房源限時(shí)搶”、“每人最高送50萬(wàn)購(gòu)房紅包”等限時(shí)優(yōu)惠政策。

重慶融創(chuàng)營(yíng)銷部相關(guān)人士表示，優(yōu)惠措施推出之后，樓盤成交量明顯上升，市場(chǎng)不好的情況下，更要想盡辦法找到消費(fèi)者的痛點(diǎn)。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波