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歐陽(yáng)捷:開(kāi)放式街區(qū)知易行難 如何立法成關(guān)鍵

每經(jīng)網(wǎng) 2016-02-22 14:03:07

小區(qū)和大院開(kāi)放,不但可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題,優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)城市土地的節(jié)約利用,還可以提供更多的停車(chē)泊位,小區(qū)和大院綠地也可以成為公共綠地,變相增加更多的公共設(shè)施。但是,知易行難。有三個(gè)重要問(wèn)題需要在落地中加以考量。

每經(jīng)編輯 歐陽(yáng)捷    

歐陽(yáng)捷(新城控股高級(jí)副總裁)

中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中提出:“新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”。

這個(gè)意見(jiàn)的大方向無(wú)疑是正確的。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家也都是這樣做的,開(kāi)放式街區(qū)可以增加交通道路,城市道路雖然不寬,但路網(wǎng)密集,交通通暢,避免車(chē)輛與行人擁擠在干道十字路口等待穿越,可以極大提高大城市的通勤效率,進(jìn)而提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,甚至多出來(lái)的車(chē)道可以在夜間轉(zhuǎn)為停車(chē)泊位,或者改造為自行車(chē)道或步行道,創(chuàng)造一種健康城市的生活理念。

小區(qū)和大院開(kāi)放,不但可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題,優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)城市土地的節(jié)約利用,還可以提供更多的停車(chē)泊位,小區(qū)和大院綠地也可以成為公共綠地,變相增加更多的公共設(shè)施。

但是,知易行難。有三個(gè)重要問(wèn)題需要在落地中加以考量。

首先,需要從法律層面完善道路與綠地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和補(bǔ)償。

比如住宅小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地所有權(quán)屬于全體業(yè)主,包括道路和綠地,未建的住宅可以將道路和綠地的土地剝離,但已建的住宅道路和綠地的使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主,如果要開(kāi)放,勢(shì)必要解決使用權(quán)和收益權(quán)問(wèn)題。

住宅小區(qū)開(kāi)放后,小區(qū)道路和綠地都變成公共設(shè)施。對(duì)于新建住宅小區(qū),當(dāng)然可以?xún)H限定住宅樓部分土地用于出讓?zhuān)瓉?lái)住宅小區(qū)概念的道路和綠地都作為公共設(shè)施用地,但這樣會(huì)大幅度減少土地出讓面積和土地出讓金。

對(duì)于已建成住宅小區(qū),《物權(quán)法》在第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中明確規(guī)定,“第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有”。“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有”。“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有”。“第七十四條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有”。

當(dāng)然,道路和綠地也可以由政府收回道路和綠地所有權(quán),但按照《物權(quán)法》規(guī)定“第三十九條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。“第一百四十八條 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金”,需要給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償,不但衡量補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不易,而且眾口難調(diào)、難度不亞于拆遷。

如果不采用政府收回的辦法,就必須按照收益權(quán)歸屬全體業(yè)主的原則,確定道路和綠地和收益分配模式,這無(wú)疑又是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。

其次,需要從管理主體和費(fèi)用歸屬明確開(kāi)放式街區(qū)的公共設(shè)施管理維護(hù)責(zé)任。

已建住宅小區(qū)開(kāi)放后,物業(yè)公司必然撤銷(xiāo),當(dāng)然也沒(méi)有物業(yè)費(fèi)了。大家首先擔(dān)心的是原住宅小區(qū)的安全管理,雖然可以增加監(jiān)控?cái)z像頭全域監(jiān)控,不過(guò)監(jiān)控室肯定不是小區(qū)的了,也應(yīng)當(dāng)集中管理,變成政府的一項(xiàng)公共服務(wù),現(xiàn)有監(jiān)控設(shè)施的改造也需要一定的費(fèi)用支出,看來(lái)都需要政府承擔(dān)。

道路和綠地顯然可以變成公共設(shè)施,但小區(qū)地下管網(wǎng)、配電房、垃圾房等的責(zé)任主體尚需明確,未來(lái)沒(méi)有物業(yè)公司代表業(yè)委會(huì)行使管理責(zé)任,除了住宅樓內(nèi)維修可以由社會(huì)化服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施、業(yè)主自行或公共維修基金承擔(dān)費(fèi)用外,原小區(qū)內(nèi)的地下管網(wǎng)等則需要政府市政部門(mén)重新劃定管理邊界和管理責(zé)任以及費(fèi)用承擔(dān)。畢竟如果道路和綠地變成公共設(shè)施,開(kāi)膛破肚維修其地下管網(wǎng)都不是業(yè)主所能承擔(dān)的。

另外,很多小區(qū)內(nèi)部的道路是不規(guī)整的,比如新城湖畔春秋的道路是環(huán)繞小區(qū)所有別墅的,新城首府高層住宅的瀑布景觀在小區(qū)中央,小區(qū)內(nèi)道路與小區(qū)外并行,如果開(kāi)放小區(qū)作為公共道路通行,必須要經(jīng)過(guò)相應(yīng)的改造,包括拆除圍墻、景觀,都需要改造費(fèi)用,承擔(dān)主體也需要明確。

第三,需要從規(guī)則上明確地下停車(chē)庫(kù)的使用權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)及管理責(zé)任。

住宅小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)一般占用住宅樓與小區(qū)道路和綠地地下空間,用于業(yè)主停車(chē),通過(guò)刷卡進(jìn)入,刷卡設(shè)施由物業(yè)公司管理并收費(fèi)。

住宅小區(qū)開(kāi)放后,社會(huì)車(chē)輛進(jìn)入如何管理?地下車(chē)庫(kù)以及刷卡設(shè)施由誰(shuí)管理、維護(hù)?地下停車(chē)是否收費(fèi)?收費(fèi)權(quán)益如何分配?

雖然可以由業(yè)委會(huì)聘人管理、維護(hù),管理維護(hù)成本不低,而且也需要與政府分享地下空間利用收益。

改革的關(guān)鍵是要落地,要有人真正沉下心來(lái),認(rèn)真研究和解決這些問(wèn)題,好經(jīng)需要大和尚。

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開(kāi)放式街區(qū) 歐陽(yáng)捷

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