朱振鑫：化解房地產(chǎn)庫存有必要引入國家住房銀行

每經(jīng)編輯 朱振鑫    

◎朱振鑫

一提到供給側(cè)改革，很多人非常自然地將它與煤炭鋼鐵聯(lián)系在一起，但其實最值得關(guān)注的還是房地產(chǎn)。

過去我們所有的房地產(chǎn)政策都指向“增加供應(yīng)”。從2003年把房地產(chǎn)定位為國民經(jīng)濟的“支柱產(chǎn)業(yè)”以來，政策的核心一直是增加住房供應(yīng)保障群眾需求。直到最近一次中央經(jīng)濟工作會議，房地產(chǎn)政策才出現(xiàn)了真正意義上的拐點：終于不再提“增加供應(yīng)”，也不再提“房地產(chǎn)調(diào)控”，只強調(diào)一點：化解房地產(chǎn)庫存。

那么該如何化解房地產(chǎn)庫存？是靠“鼓勵商業(yè)銀行提供優(yōu)惠貸款利率”？還是靠鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)“適當降低商品房價格”？顯然都不是。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都是市場化主體，不可能也不應(yīng)完全看政策的臉色。

翻看各國解決住房問題的經(jīng)驗，中國目前最欠缺的是國家住房金融體系。這里說的“住房金融”不是國開行住宅金融事業(yè)部，而是真正的國家住房銀行，這才是未來化解房地產(chǎn)庫存最重要的一把利器。

什么是國家住房銀行？簡單來說，這是一個給老百姓購房提供融資支持的政策性金融機構(gòu)。既可以吸收資金直接向居民發(fā)放住房貸款，也可以發(fā)行MBS（抵押貸款證券化）購買商業(yè)銀行的住房貸款資產(chǎn)，進而間接鼓勵商業(yè)銀行放貸。

但不管什么形式，最終都是一舉兩得的好事：既可以惠民生，降低住房融資的成本，支持老百姓購房的合理需求；又可以穩(wěn)增長，化解當下中央最頭痛的房地產(chǎn)庫存，緩解地產(chǎn)投資下滑帶來的經(jīng)濟下行壓力。

這么一舉兩得的事情，為什么遲遲沒有落地？大家的疑惑無非有以下幾點：過去一年房地產(chǎn)銷售不是很火嗎，為什么還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)需求；中央不是已經(jīng)在國開行搞了住宅金融事業(yè)部嗎，為什么還要再弄一個國家住房銀行；現(xiàn)在不是要求商業(yè)銀行給房貸打折嗎，市場解決就行了，為何還要政府來搞個住房銀行；這是又讓老百姓借錢的節(jié)奏，現(xiàn)在中國不是要去杠桿嗎？

但如果仔細分析，會發(fā)現(xiàn)這些顧慮不僅不是障礙，反而構(gòu)成了加快住房銀行改革的理由。

首先，過去一年房地產(chǎn)銷售的紅火是一時的、局部的，也是不可持續(xù)的，實際上去庫存壓力有增無減。短期看，全國商品房銷售從2015年10月就已開始回落；長期看，中國20歲~29歲的剛需人口從2013年已經(jīng)開始下降，即便現(xiàn)在全面放開二孩，也無法改變剛需人口拐點的事實。

其次，國家住房銀行完全不同于國開行的住宅金融事業(yè)部：國開行的住宅金融事業(yè)部就是用來支持保障房供應(yīng)的，它和用來支持老百姓購房的國家住房銀行不是一回事，前者會增加供給，并可能導(dǎo)致供需失衡、惡化；后者才能真正激發(fā)需求，消化庫存。

再次，中國的城鎮(zhèn)化率和自有住房率還很低，未來合理的購房需求還有很大空間，單是首套房需求就遠遠沒有滿足。首次購房需求要么來自婚齡人口的增加（常說的剛需人口），要么來自城鎮(zhèn)人口的增加。中國目前婚齡人口剛需雖已開始下降，但城鎮(zhèn)人口剛需還在不斷增加。盡管目前的統(tǒng)計顯示戶均已經(jīng)擁有一套住房，但前期大量房產(chǎn)沉淀在炒房者手中，仍然有相當一部分人沒有房，他們都是需要住房銀行支持的合理需求。

最后，指望商業(yè)銀行降低房貸利率不現(xiàn)實也不公平，應(yīng)該通過住房銀行這樣的政策性金融機構(gòu)予以支持，這是個社會民生問題，不是市場問題，國際上也都是這么干的。另外，現(xiàn)有的住房公積金在額度、收支體系上先天不足，沒有完全發(fā)揮作用，而國家住房銀行能夠更有效地提供住房融資服務(wù)。

至于說到去杠桿，中國只有居民部門還有加杠桿的空間。從住房抵押貸款來看，2014年末中國個人住房貸款余額為11.5萬億元，占當年GDP的比例僅為18%，而同期美國的這個比例為54%。從居民部門杠桿率來看，居民部門的資產(chǎn)負債表相對健康，住房貸款的潛在違約風險很小?；诖?，只有居民部門加杠桿，才是對沖企業(yè)部門去杠桿，防范經(jīng)濟和金融風險的唯一手段。

總之一句話，化解房地產(chǎn)庫存的壓力比想象的大，國家住房銀行有必要、也有條件成為中央化解房地產(chǎn)庫存最重要的一把利器。（作者為民生證券研究院宏觀研究員）