住宅投資逼近零增長(zhǎng) 樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)再臨考驗(yàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

◎每經(jīng)記者 胡健

2015年房地產(chǎn)的低迷充分得到顯現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，同比名義增長(zhǎng)僅1.0%，增速比上期回落0.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)右下圖1），已連續(xù)22期下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，去年12個(gè)月累計(jì)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重達(dá)67.3%的住宅投資增速再回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比只增長(zhǎng)0.4%，已逼近零增長(zhǎng)區(qū)間。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，在庫(kù)存高企的壓力下，銷售回暖短期內(nèi)未能帶動(dòng)投資復(fù)蘇，全國(guó)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低。其中西部地區(qū)住宅投資降幅出現(xiàn)擴(kuò)大，城市分化日益加劇。同時(shí)作為市場(chǎng)重要的先行指標(biāo)，房屋新開(kāi)工面積降幅持續(xù)擴(kuò)大，這對(duì)國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)有較大影響。

關(guān)鍵詞1：政策方向今年或多維度趨松調(diào)整

如果從2015年樓市投資趨勢(shì)來(lái)看，從年初的10.4%一直跌落到1%。

其中，2015年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49673億元，比上年增長(zhǎng)4.3%，增速比1~11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資19122億元，增長(zhǎng)4.4%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資21709億元，增長(zhǎng)1.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5475億元，下降28.5%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

交行分析師夏丹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前單月投資增速也已5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，這種情況在2009年以來(lái)未曾有過(guò)。

值得關(guān)注的是，在整個(gè)樓市開(kāi)發(fā)投資中占大頭的住宅投資增速還低于整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。

2014年下半年以來(lái)，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至。這在銷售層面上取得成效，2015年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，實(shí)現(xiàn)自年初底部下跌16.3%水平的大反轉(zhuǎn)，但卻沒(méi)有有效作用于投資端。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，樓市庫(kù)存攀升以及企業(yè)資金鏈緊張使得房地產(chǎn)公司謹(jǐn)慎投資買地與建房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，仍比11月末增加2217萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。

樓市累積銷售面積在最后一個(gè)月出現(xiàn)彎頭，從連續(xù)四個(gè)月保持在7%之上回落至6.5%。夏丹說(shuō)，依照目前的情況，預(yù)計(jì)2016年相關(guān)政策還將從商業(yè)貸款、交易稅費(fèi)、公積金提取、土地供給以及長(zhǎng)期有關(guān)的人口與戶籍改革等多個(gè)維度向?qū)捤煞较蜻M(jìn)行調(diào)整，依然對(duì)商品房銷售有促進(jìn)作用。

夏丹表示，成交經(jīng)過(guò)一輪需求大量釋放，對(duì)相同政策刺激的彈性將降低，加之2015年的高基數(shù)，2016年銷量增速大概率將放緩。

關(guān)鍵詞2：房產(chǎn)走向短期內(nèi)開(kāi)發(fā)投資仍低迷

2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將“房地產(chǎn)去庫(kù)存”由行業(yè)調(diào)控上升至2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明樓市依然在去庫(kù)存節(jié)奏中，但分化的市場(chǎng)給未來(lái)政策出臺(tái)設(shè)置了很大的問(wèn)題。一二線已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲，任何刺激政策出臺(tái)都會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)上漲的一二線市場(chǎng)繼續(xù)火熱，而對(duì)三四線來(lái)說(shuō)，刺激政策的影響力度越來(lái)越弱。

這也將直接反映到上游房企開(kāi)發(fā)端。高盛高華董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)研究主管王逸曾表示，受到2015年銷售回暖的影響，房地產(chǎn)企業(yè)明年的現(xiàn)金流將同比增加，財(cái)務(wù)狀況將大為改善。但由于再投資回報(bào)率低迷，房企拿地的情緒普遍不高。

交行報(bào)告分析說(shuō)，從相關(guān)建設(shè)活動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.7%；房屋新開(kāi)工面積154454萬(wàn)平方米，下降14.0%，降幅分別收窄1.4和0.7個(gè)百分點(diǎn)，改善過(guò)程緩慢，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)投資仍將比較低迷。

同策研究中心報(bào)告稱，2015年下半年以來(lái)，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。2016年二季度開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。

四大區(qū)域投資對(duì)比

東部地區(qū)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49673億元，比上年增長(zhǎng)4.3%，增速比1~ 11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)：投資19122億元，增長(zhǎng)4.4%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)：投資21709億元，增長(zhǎng)1.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)：投資5475億元，下降28.5%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。