地產項目業(yè)績即將爆發(fā) 華聯(lián)控股進入轉型收獲期

轉型升級結碩果，業(yè)績爆發(fā)終可期，默默耕耘的華聯(lián)控股（000036,SZ）終于迎來收獲。2015年7月份開始，華聯(lián)控股已經連續(xù)接待了數十家機構調研，上門拜訪的機構包括知名私募、基金、保險公司。華聯(lián)控股之所以成為機構們眼中的“香餑餑”，就在于其2015年4月推出了超高的限制性股票激勵考核目標：3年后華聯(lián)控股凈利潤增長11倍。

激勵方案:凈利潤擬增11倍

2015年4月16日，華聯(lián)控股董事會審議通過限制性股票激勵計劃。6月9日，董事會同意授予45名激勵對象1660萬股限制性股票，激勵對象主要為公司董事、中高級管理人員以及其他核心技術(業(yè)務)人員。

華聯(lián)控股的母公司華聯(lián)發(fā)展集團股權架構相對較為分散，華聯(lián)控股目前無實際控制人，管理層對公司具有較強的掌控權。2015年4月推出的股權激勵計劃對華聯(lián)控股管理層的激勵十分到位。

在這份備受關注的方案中，以2012至2014年華聯(lián)控股平均凈利潤為基數，2015至2017年凈利潤增長率分別不低于134%、836%、1772%，且凈利潤分別不低于5000萬元、2億元和4億元。2017年凈利潤超過4億元，這已是2014年凈利潤的11.6倍。

華聯(lián)控股之所以能夠做出如此“自信”的業(yè)績預測與股權激勵，在于其地產項目漸入收獲期。眾所周知，房地產項目建設具有周期性，竣工房地產項目即將發(fā)售將有力支撐業(yè)績爆發(fā)。

據興業(yè)證券7月31日測算,華聯(lián)控股RNAV(重估凈資產)為9.1元,股價具有極高的安全邊際。隨著公司深圳和杭州重點項目逐步進入銷售和結算，將有效解決過去幾年公司項目結轉資源不足導致業(yè)績增長遲緩的問題，預期2015年全年業(yè)績無憂，明年起業(yè)績將開始大幅爆發(fā)。

華聯(lián)控股所在的房地產行業(yè)正在迎來新的發(fā)展機遇，房地產行業(yè)的“去庫存之旅”已經開啟。基本面較好且有轉型概念的華聯(lián)控股將有機會獲得階段性超額收益。

地產項目進入收獲期

華聯(lián)控股主營業(yè)務幾經變遷，先是化纖業(yè)變?yōu)榉b業(yè)，又由石化新材料轉為房地產開發(fā)，目前其房地產主業(yè)已經進入了轉型的“收獲期”。華聯(lián)控股目前在深圳、上海、杭州等三地擁有經營性物業(yè)資產。

國家的激勵政策及房地產經營環(huán)境的改善，成為華聯(lián)控股的“天時”。國內房地產市場由低潮逐步走向回暖，呈現量價齊升的趨勢，特別是一線城市。未來一線城市的樓市仍將維持“白銀時代”，人口聚集效應和土地供應有限，使得深圳的樓市上漲仍然可期。業(yè)內專家分析，圍繞中央去庫存戰(zhàn)略導向，更多相關財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，樓市“暖冬”已然可期；價格方面，一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大。深圳的房價自3·30以后，中央陸續(xù)出臺了包括營業(yè)稅“5改2”，降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優(yōu)惠政策，促進房地產市場銷售，這也造就了深圳不管一手二手住宅的漲幅都位列全國首位。

地產項目所在區(qū)位成為華聯(lián)控股的“地利”。華聯(lián)控股最主要的項目位于深圳的核心區(qū)域，極大受益于此前深圳房地產基本面快速上行，未來盈利將大幅改善。華聯(lián)控股還將受益于深圳前海區(qū)域開發(fā)和城市更新進程：緊鄰前海有3個工業(yè)區(qū)，總占地20萬平方米，預計更新后60萬~70萬平方米建筑面積。其中2個已上報城市更新計劃獲批并正在實施，華聯(lián)城市全景項目獲批計容積率建造面積19.7萬平方米，已取得預售證于2015年10月16日開始；南山華聯(lián)工業(yè)園B區(qū)地塊獲批計容積率建筑面積21.04萬平方米，目前在籌建；A區(qū)立項計劃申報工作正在籌劃當中。

大股東華聯(lián)集團積極扶持剛轉型房地產的上市公司做大做強則是華聯(lián)控股的“人和”：2010年6月注入杭州千島湖別墅項目70%股權，占地32萬平方米，建筑面積11.2萬平方米，作價僅2.8億元，目前千島湖別墅售價20000~25000元.大股東獲取該項目成本2.5億元，注入評估溢價僅12%。

海通地產研報分析，受益深圳市場房地產價格暴漲，公司地產項目開始結算將大幅提升業(yè)績。目前，深圳華聯(lián)城市全景花園銷售均價在5.3萬元上下，熱銷大戶型接近6萬元每平方米，大幅超越公司預期。此外，公司南山華聯(lián)工業(yè)園A、B區(qū)地塊，受益深圳自貿區(qū)建設，周邊房價已經在8萬元上下。一旦進入銷售階段，同樣將對企業(yè)業(yè)績帶來巨大貢獻。

根據公司定期報告及公開信息，就具體項目而言，華聯(lián)控股未來2~3年的利潤主要來源于深圳的華聯(lián)城市全景花園項目、杭州的UDC·錢塘公館和全景天地項目、杭州半島小鎮(zhèn)項目，華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)項城市更新目將助長公司可持續(xù)發(fā)展。

華聯(lián)控股資產質量優(yōu)良，不僅僅在地產領域攻城略地，還在投資領域進行布局。華聯(lián)控股目前持有神州長城(000018, SZ)4314萬股，目前市值19億元；2015年6月17日又公告，公司使用5000萬元自有資金作為有限合伙人參與投資設立深圳市騰邦梧桐在線旅游投資企業(yè)。此次參與投資設立騰邦梧桐基金，目的在于促進公司展開資本方面的投資運作，開啟公司跨行業(yè)投資或經營的發(fā)展戰(zhàn)略，旨在改善資產結構，創(chuàng)造較好的投資收益，提升公司價值。

綜上所述，華聯(lián)控股自2016年起進入轉型收獲期，未來幾年業(yè)績可期。