去化周期不足半年 濟(jì)南仍出招刺激樓市

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者  王杰

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“去庫(kù)存”納入我國(guó)明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的的五大任務(wù)。各地逐步開(kāi)始響應(yīng)這一號(hào)召。近日，濟(jì)南市為刺激樓市祭出了“大招”。

12月23日，濟(jì)南市建委官方網(wǎng)站公示《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)(送審稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出優(yōu)化商品住房結(jié)構(gòu)、完善住房保障體系等多條意見(jiàn)。

刺激剛需、剛改人群入市

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述《意見(jiàn)》有利于濟(jì)南剛需和剛改人群入市。

上述《意見(jiàn)》指出，減免個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人轉(zhuǎn)讓和購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人所得稅、契稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年，下同）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住房，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90~144平方米普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半繳納契稅。

其中，商貸二套房首付比例將降至三成，并提高公積金貸款額度；調(diào)整省內(nèi)異地貸款政策和貸款年限；放寬購(gòu)房、租賃及物業(yè)費(fèi)的提取政策。

合富輝煌（中國(guó)）山東公司發(fā)展策略部總監(jiān)徐荔枝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述《意見(jiàn)》對(duì)濟(jì)南樓市的幫助還是比較大的，尤其對(duì)于剛需和剛改客戶的刺激力度會(huì)比較大，降低了他們的購(gòu)房門(mén)檻，不同的板塊比例會(huì)有所不同。對(duì)于西客站、工業(yè)北路板塊等剛需市場(chǎng)，上述兩類(lèi)客戶比例能達(dá)到80%以上；而對(duì)于奧體中心板塊，比例較小，影響則稍小一些。這兩類(lèi)客戶加起來(lái)，占了濟(jì)南購(gòu)房人群六成以上。

利好開(kāi)發(fā)商節(jié)約成本

《意見(jiàn)》還規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)新項(xiàng)目，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)自主設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)適應(yīng)各類(lèi)市場(chǎng)需求的住房，允許依照規(guī)范結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際合理確定停車(chē)位比例。對(duì)于在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整商品住房套型結(jié)構(gòu)，滿足合理的自住和改善性住房需求。

徐荔枝認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一《意見(jiàn)》最大的利好在于，可以根據(jù)需求調(diào)整停車(chē)位比例和套型結(jié)構(gòu)。隨著板塊內(nèi)需求和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的變化，可以調(diào)整套型等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也利于開(kāi)發(fā)商能以更好賣(mài)的產(chǎn)品面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地時(shí)大都規(guī)定了車(chē)位比，而且不可調(diào)，有很多項(xiàng)目因?yàn)榈叵峦＼?chē)位規(guī)劃的比較多，根本賣(mài)不完，占用較大成本?，F(xiàn)在，《意見(jiàn)》中規(guī)定可根據(jù)實(shí)際合理確定停車(chē)位，就意味著，只要符合規(guī)范，開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)減少開(kāi)挖地下停車(chē)位，有利于節(jié)約成本，減少資金占?jí)骸?/p>

此外，《意見(jiàn)》還鼓勵(lì)在編在崗農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員購(gòu)買(mǎi)商品房。

去化周期不到半年

山東大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，上述政策可以促進(jìn)銷(xiāo)售，但刺激樓市最為重要的因素還是價(jià)格。各城市的人口流動(dòng)并不是很大，城市還是按照自身的規(guī)律在增長(zhǎng)，和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。

《2014年濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中指出，該市人口保持均衡增長(zhǎng)。年末全市常住人口706.7萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng)9.72‰；戶籍總?cè)丝?21.6萬(wàn)人，增長(zhǎng)率13.7‰。城市化率達(dá)到66.41%，比上年提高0.41個(gè)百分點(diǎn)。2014年全市生產(chǎn)總值5770.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.8%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值82052元，增長(zhǎng)7.9%。

近幾年，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速發(fā)展的狀態(tài)。

上述《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中顯示，2014年商品房銷(xiāo)售面積 864.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.5%。其中住宅銷(xiāo)售面積 723.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅銷(xiāo)售額 518.0億元，增長(zhǎng)4.9%。去年末，濟(jì)南商品房待售面積117.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積60.7萬(wàn)平方米，下降1.2%。

合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月25日，濟(jì)南市拿了預(yù)售許可證的住宅存量為55757套，按照濟(jì)南的月均去化量計(jì)算，去化周期為7.7個(gè)月。

對(duì)于濟(jì)南庫(kù)存處于低位的原因，世聯(lián)怡高山東區(qū)域總經(jīng)理朱江表示，濟(jì)南在市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷(xiāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)果斷降價(jià)促銷(xiāo)，走的是平價(jià)跑量的模式。作為省會(huì)的濟(jì)南市房?jī)r(jià)水平不高，和地級(jí)市差距不大，可以把地級(jí)市再改善的人群吸引來(lái)此置業(yè)。

發(fā)稿：劉雪梅 審稿：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波