葉檀：經(jīng)濟(jì)版圖重構(gòu)開啟長(zhǎng)珠三角房產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)反彈周期

每經(jīng)編輯 葉檀    

珠三角、長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)反彈，加上耀眼的北京郊區(qū)，房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)周期看來已經(jīng)開啟。

《新華日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在剛剛過去的11月，南京樓市成交量創(chuàng)下6年來新高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)連漲8個(gè)月，今年以來房?jī)r(jià)漲幅超過10%的樓盤就有40家之多。從今年3月開始，南京江北房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲通道，與年初相比，江北新房均價(jià)上漲了2180元/平方米，河西新房均價(jià)上漲了4765元/平方米。

蘇州更是如此。中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)11月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，住宅平均價(jià)格漲幅最高的城市為蘇州，均價(jià)在10899元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到2.8%，超過深圳、上海等一線城市。珠三角大致也是這樣。據(jù)深圳市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)，11月深圳一手住宅價(jià)格為44761元/平方米，環(huán)比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，深圳商品房均價(jià)首次超過4萬元/平方米。

其他關(guān)注度不高或被認(rèn)為深陷困境的城市，房?jī)r(jià)也在悄無聲息地反彈。前11個(gè)月東莞“供、求、價(jià)”均創(chuàng)下歷史最高，全年成交量有望達(dá)950萬平方米。據(jù)合富輝煌集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，東莞一手住宅均價(jià)近萬元，近3年房?jī)r(jià)整體上漲幅度在4%~6%，預(yù)計(jì)2016年東莞整體房?jī)r(jià)將全面進(jìn)入“萬元時(shí)代”。一直不溫不火的珠海，11月份商品房均價(jià)也高達(dá)13800元/平方米，實(shí)現(xiàn)自今年2月份以來的“九連漲”。

杭州、無錫等地房?jī)r(jià)則企穩(wěn)。據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計(jì)，2015年杭州主城區(qū)成交量上升，但房?jī)r(jià)漲幅沒有超過10%。無錫則“淡季不淡，旺季不旺”，據(jù)無錫克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，無錫房?jī)r(jià)（商品住宅成交均價(jià)）為7902元/平方米，錫山區(qū)與崇安區(qū)穩(wěn)中有升，其余各區(qū)房?jī)r(jià)均有不小的震蕩。

房?jī)r(jià)上漲的原因是貨幣購(gòu)買力的貶值預(yù)期、政策托底，以及經(jīng)濟(jì)版圖的重構(gòu)。多種跡象顯示，人口正在流入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群。

今年8月份，國(guó)務(wù)院批復(fù)的《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年）》顯示，以500萬城區(qū)人口為標(biāo)準(zhǔn)，2030年江蘇將形成南京和蘇州2個(gè)特大城市。

根據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2000年以后的十年間，蘇州、南京、無錫、常州、鎮(zhèn)江等地的城鄉(xiāng)常住人口，在江蘇全省所占比重一直增長(zhǎng)。蘇州常住人口已超過1000萬，其中外來人口流入因素不可忽視。再加上公積金、房貸等住房扶持政策，蘇州尤其是園區(qū)樓市出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。這表明，中國(guó)城市群人口與產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)已經(jīng)是事實(shí)。

從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，雖然中國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但趨勢(shì)是明確的，如果東部沿海地區(qū)不能轉(zhuǎn)向高端制造與服務(wù)業(yè)，那么所謂的全局轉(zhuǎn)型就無法完成。因此，蘇州、無錫、常州、東莞等城市雖然目前還不如一線城市，但依然值得關(guān)注。

今年10月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于蘇州工業(yè)園區(qū)開展開放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)總體方案的批復(fù)》，蘇州園區(qū)成為全國(guó)首個(gè)開展開放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)域。隨著制造業(yè)陸續(xù)搬離，蘇州園區(qū)正轉(zhuǎn)型為以服務(wù)型、金融與高端服務(wù)業(yè)、科研創(chuàng)投等為主體的園區(qū)，而2014年以來的限購(gòu)放松、公積金門檻放低等房地產(chǎn)新政，也刺激了園區(qū)樓市。

隨著這些園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上升，新一輪房地產(chǎn)反彈周期開啟并將延續(xù)。但硬幣的反面是：經(jīng)濟(jì)下行人口流失的地區(qū)，房地產(chǎn)仍在下挫。