易憲容：警惕美聯(lián)儲加息對全球房地產(chǎn)市場的沖擊

每經(jīng)編輯 易憲容    

在房地產(chǎn)市場，無論是國內還是國外，市場的繁榮很大程度上都與住房按揭貸款有關，而其中利率的高低更是核心因素。

有了住房按揭貸款，就有了房地產(chǎn)市場發(fā)展的杠桿。原因很簡單，如果沒有住房按揭貸款，有多少人有能力一次性支付房款來購買住房？

住房按揭貸款最核心的問題是首付比例和利率。首付比例低，購房者的進入門檻就低，相應地就能夠讓更多的人進入房產(chǎn)市場。當然，在利率不變的前提下，首付比例低只是降低了進入者的門檻，只是把要支付的房款向后延遲，并沒有降低購買住房的成本。但是按揭貸款的利率高低則不同，利率低則購買住房者的融資成本低。若兩項疊加，購房者進入住房市場不僅門檻會降低，而且購買住房的負擔也會全面減輕。

上述道理說來簡單，但卻是最近十年間全球不少地方住房市場過度發(fā)展與繁榮的關鍵因素。特別是在近幾年，很多國家和地區(qū)會鼓勵更多的居民涌入住房市場，從而把住房的價格推高再推高。

香港中文大學姚松炎教授最近的研究表明，無論是香港還是其他一些地方，房地產(chǎn)價格之所以能持續(xù)攀升，除了與土地供應和房地產(chǎn)消費有一定關系以外，更主要的是與實質負利率高度相關。

在實質負利率的情況下，房地產(chǎn)市場融資杠桿高、融資成本低，這就使得住房投資有利可圖，或者說買房比租房更為劃算。這必然鼓勵更多的人購買住房，或是加大房產(chǎn)的投資力度。

姚松炎教授曾對“實質利率對香港樓市價格的變化”進行過多項回歸分析，包括1997年亞洲金融危機期間香港房地產(chǎn)泡沫破滅。其結論證明，實質負利率對推升房地產(chǎn)價格起到重大的作用。在2008年全球金融危機期間，香港的實質利率再次進入負數(shù)區(qū)域，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的泡沫也被立即吹起。

全球大多數(shù)地方的情況也是如此，其中最明顯當屬加拿大的多倫多。在全球金融危機發(fā)生之前，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的價格增長較為平穩(wěn)。但金融危機一來，隨著加拿大央行將基準利率降到1%，加拿大的房地產(chǎn)市場不僅沒有由于危機爆發(fā)而受到重大沖擊，反而越來越繁榮，房價越來越高。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，推高房價最核心的因素正是按揭貸款利率一而再、再而三地降低。

但是，美聯(lián)儲在本月加息的幾率已經(jīng)很大，如果加息成行，也就意味近十年來全球廉價資金的時代將要結束，首當其沖的當然就是各國和地區(qū)的住房按揭貸款利率。

如果美聯(lián)儲加息，全球多數(shù)國家和地區(qū)的住房按揭貸款利率會隨之上升，這不僅會影響購房者的融資成本，也將全面減少住房投資者的利潤。如果住房投資者已經(jīng)敏感地覺察到了這一點，就可能會考慮退出市場。上述情況若出現(xiàn)，部分房地產(chǎn)市場的泡沫可能會在這一過程中破滅。

對于中國的購房者來說，因為中國金融市場仍然未完全開放，美聯(lián)儲加息不會對中國的貨幣政策產(chǎn)生直接的影響，但是它對人民幣的匯率會產(chǎn)生一定的影響。最壞的情況是部分資金外流，這對于一些房地產(chǎn)投資、投機屬性較高的城市來說，可能會加速其泡沫的破滅。

總之，利率是住房按揭貸款的核心，美聯(lián)儲一旦加息，將全面結束全球廉價資金時代，投資者務必要密切關注按揭貸款利率的變化。

（作者為中國社科院金融所研究員）