李宇嘉：不應(yīng)斷章取義地對(duì)“房?jī)r(jià)下跌”作出過(guò)度解讀

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

臨近歲末，業(yè)內(nèi)對(duì)樓市來(lái)年走向的預(yù)測(cè)紛至沓來(lái)。

路透社近日預(yù)計(jì)，2016年中國(guó)商品住房均價(jià)將上漲2%，去庫(kù)存至少要兩年才能完成；穆迪公司預(yù)測(cè)，2016年我國(guó)商品房銷售額增速將降至5%以下；而中國(guó)社科院發(fā)布最新一期《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，從2016年第二季度開(kāi)始，中國(guó)房?jī)r(jià)將面臨一定的下行壓力，第三季度很有可能出現(xiàn)同比快速下跌的情形。

對(duì)于“房?jī)r(jià)快速下跌”這一判斷，業(yè)內(nèi)人士大多予以反駁。筆者也認(rèn)為，僅就相關(guān)語(yǔ)句來(lái)看，準(zhǔn)確到對(duì)某一季度的房?jī)r(jià)判斷，確實(shí)在邏輯上存在著瑕疵。當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)壓力巨大，而樓市對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)的重要性不言而喻，在此情況下判斷房?jī)r(jià)可能“快速下跌”有失偏頗。

再者，即便金九銀十已過(guò)，但樓市仍在寒冷的冬天燒起了一把火。“地王”已從北京蔓延至全國(guó)主要城市，中指院監(jiān)測(cè)的一、二線城市11月住宅成交量創(chuàng)年內(nèi)單月新高。專業(yè)人士判斷，管理層對(duì)樓市去庫(kù)存、促消費(fèi)的關(guān)注預(yù)示新一輪寬松政策已經(jīng)到來(lái)。近期，按揭利息抵個(gè)稅、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將放出重磅消息等傳聞，和人民幣納入SDR籃子等利好消息不斷，觸發(fā)了地產(chǎn)股暴漲，也給市場(chǎng)傳達(dá)了明年政策友好的信號(hào)。

以社科院的智囊團(tuán)背景以及業(yè)內(nèi)聲譽(yù)來(lái)看，上述預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)不會(huì)故作驚人之語(yǔ)。那么，具有官方背景且嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，拋出上述論斷是低級(jí)失誤，還是另有隱情？

筆者認(rèn)為，輿論對(duì)于“房?jī)r(jià)快速下跌”鋪天蓋地的批判或許只是在斷章取義的情況下刻意放大了報(bào)告的部分結(jié)論，但卻沒(méi)有正視比這一觀點(diǎn)更重要的邏輯判斷，也沒(méi)有正視報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)當(dāng)前問(wèn)題的深入剖析。

報(bào)告指出，樓市2002年以來(lái)火熱十多年，源于三大外部條件，即經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化和人民幣單邊升值。筆者認(rèn)為還有一個(gè)內(nèi)部條件，即住房市場(chǎng)化改革。但2008年以后，三大外部條件部分遭遇逆轉(zhuǎn)。尤其是在高房?jī)r(jià)和高按揭拿走普通民眾大部分收入的情況下，它在事實(shí)上已經(jīng)成為內(nèi)需不振、轉(zhuǎn)型乏力和金融風(fēng)險(xiǎn)突出的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

以樓市繁榮推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅很輕松，而且皆大歡喜。既然如此，誰(shuí)還愿意推進(jìn)刮骨療傷般的改革呢？于是在2008年以后，盡管外部條件逆轉(zhuǎn)已經(jīng)形成了對(duì)“供給側(cè)”改革的倒逼，以實(shí)現(xiàn)需求的由外轉(zhuǎn)內(nèi)，但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓力，以及樓市繁榮對(duì)經(jīng)濟(jì)巨大的貢獻(xiàn)率，使得改革暫時(shí)擱置下來(lái)。

事實(shí)上，2008年以來(lái)幾輪的穩(wěn)增長(zhǎng)主要都是依賴房地產(chǎn)，扶持樓市的方式就是不斷地在“需求側(cè)”加碼，結(jié)果房地產(chǎn)的體量大到無(wú)法容忍它下跌。目前，這個(gè)龐然大物哪怕下跌1個(gè)百分點(diǎn)，也是60多個(gè)關(guān)聯(lián)上下游行業(yè)“無(wú)法承受之重”。

對(duì)此，報(bào)告認(rèn)為，2014年以來(lái)，樓市相關(guān)政策在本質(zhì)上并未脫離激勵(lì)“需求側(cè)”的范疇。目前，資金面極其寬松，購(gòu)房成本（利率和稅收）降至歷史最低，樓市扶持力度和頻率超過(guò)2008年~2009年，但需求增速卻在放緩、庫(kù)存源源不斷、開(kāi)發(fā)商不愿拿地。

根源在于樓市在過(guò)去近15年的繁榮和政策扶持下，現(xiàn)實(shí)需求基本挖掘殆盡，而潛在需求（外來(lái)人口）只有靠“供給側(cè)”改革才能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。但從目前來(lái)看，供給側(cè)的改革還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性地啟動(dòng)。

2015年樓市銷售或探至2013年的歷史高位，但這是在激勵(lì)政策基本出盡的情況下實(shí)現(xiàn)的。需求會(huì)釋放殆盡，政策邊際效應(yīng)也會(huì)減退，樓市2016年在政府扶持之下仍能保持高位，但2017年及以后還會(huì)有如此大需求嗎？

因此，社科院的《報(bào)告》結(jié)論指出，樓市政策導(dǎo)向應(yīng)該由單一目標(biāo)（住有所居）轉(zhuǎn)向雙重目標(biāo)（住有所居和藏富于民）；政策不應(yīng)僅指向挖掘外來(lái)人口的購(gòu)房需求，還應(yīng)珍惜好最后一塊購(gòu)房人口紅利——加速“供給側(cè)”改革，降低城鎮(zhèn)化成本，提升城市（鎮(zhèn)）人口集聚能力，夯實(shí)內(nèi)需基礎(chǔ)的渠道，在樓市穩(wěn)定基礎(chǔ)上順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

從這個(gè)角度講，社科院報(bào)告具有很強(qiáng)的警示意義，應(yīng)當(dāng)引起業(yè)界的重視。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）