南京房?jī)r(jià)八連漲 江蘇出新政將約談價(jià)格虛高樓盤

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤    

高庫存和量?jī)r(jià)齊漲是目前江蘇樓市面臨的現(xiàn)實(shí)，其中蘇州和南京房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也引發(fā)主管部門的關(guān)注。

11月23日，江蘇省物價(jià)局出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）要求，對(duì)原來實(shí)行價(jià)格備案的，統(tǒng)一實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度，明確各地要實(shí)現(xiàn)差別化的價(jià)格管理政策。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，就在《意見》出臺(tái)后一天，蘇州市國土局集中出讓22幅地塊，吸引了中海、萬科、新城、金輝、首開、中銳、碧桂園、招商等20余家大型房企。最終，18幅地塊成功出讓，總額達(dá)到94億元。其中，蘇地2015WG-29號(hào)地塊被首開以12.36億元競(jìng)得，樓面價(jià)15864.53元/平方米，溢價(jià)率88.39%，該地塊是吳中城區(qū)原大華市場(chǎng)地塊。

業(yè)內(nèi)人士表示，按照江蘇省的新政，對(duì)于一些價(jià)格虛高的樓盤，物價(jià)部門會(huì)采取約談等手段抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

意在抑制開發(fā)商大幅漲價(jià)

在今年7月份，江蘇省物價(jià)局公布了最新的政府定價(jià)目錄，商品房定價(jià)從目錄中被拿掉，但江蘇省部分城市執(zhí)行的房?jī)r(jià)備案制度依然繼續(xù)。

而上述《意見》明確提到，要改進(jìn)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理方式，對(duì)原來實(shí)行價(jià)格備案的，統(tǒng)一實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度。

江蘇省物價(jià)局相關(guān)工作人員表示，價(jià)格備案并不是價(jià)格審批，而是一種價(jià)格管理形式，是便于政府對(duì)價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)管，商品房的定價(jià)權(quán)限在企業(yè)，政府只是對(duì)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行監(jiān)管，這個(gè)《意見》其實(shí)是政府對(duì)商品房?jī)r(jià)格管理職能的進(jìn)一步明確。

《意見》指出，要以明碼標(biāo)價(jià)為重點(diǎn)，健全完善商品住房明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度，適時(shí)調(diào)整商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)方式，把握好調(diào)控的力度和節(jié)奏，通過寬嚴(yán)適度、動(dòng)態(tài)調(diào)整的價(jià)格申報(bào)方式，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)合理定價(jià)。并且要結(jié)合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)變化實(shí)際，實(shí)現(xiàn)差別化的價(jià)格管理政策。

對(duì)于差別化對(duì)待，上述江蘇省物價(jià)局相關(guān)工作人員表示，對(duì)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)的地區(qū)，要科學(xué)合理確定申報(bào)價(jià)格的水平，把握好價(jià)格調(diào)整的節(jié)奏和力度，引導(dǎo)企業(yè)合理申報(bào)銷售價(jià)格。而對(duì)不再實(shí)行價(jià)格申報(bào)的地區(qū)，要運(yùn)用價(jià)格行政指導(dǎo)的方式，引導(dǎo)企業(yè)合理制定價(jià)格水平。

南京本土開發(fā)商蘇寧環(huán)球相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“物價(jià)局要求在申報(bào)的時(shí)候就明碼標(biāo)價(jià)，意味著如果申報(bào)價(jià)格過高，就極有可能會(huì)被打回重新申報(bào)。同時(shí)，對(duì)申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，意味著開發(fā)商漲價(jià)的幅度會(huì)被堵死，這對(duì)開發(fā)商來說確實(shí)有一些影響。”

不過，南京盈嘉地產(chǎn)營銷總監(jiān)張瑞認(rèn)為，“此次出臺(tái)的新政策，只是比此前南京實(shí)施的限價(jià)令更加細(xì)化，但目的是一致的，就是限制樓盤價(jià)格過快上漲，這對(duì)目前火熱的南京江北新區(qū)的樓盤影響較大。”

《意見》還明確，不再實(shí)施價(jià)格申報(bào)的地區(qū)，要積極推行商品住房銷售價(jià)格行政指導(dǎo)工作。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價(jià)格及促銷方案，價(jià)格主管部門可以采取政策輔導(dǎo)、走訪約見、規(guī)勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導(dǎo)，提醒告誡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的價(jià)格義務(wù)和可能承擔(dān)的法律責(zé)任。

南京新房均價(jià)今年已漲28%

房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初表示，“按照《意見》，物價(jià)部門會(huì)對(duì)一些價(jià)格虛高的樓盤采取約談等手段，部分樓盤漲價(jià)幅度會(huì)受到限制?！?/p>

那么，江蘇為何此時(shí)出臺(tái)《意見》？在業(yè)內(nèi)人士看來，這源于南京和蘇州房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

在11月18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲1.3%，這個(gè)漲幅不但是南京今年最高，也是連續(xù)第8個(gè)月上漲，且10月份漲幅僅次于上海，高居70城第二名。

據(jù)瑞達(dá)思機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，11月1日至20日，南京新房成交均價(jià)為17032元/平方米，而今年1月份的均價(jià)為13290元/平方米，漲幅達(dá)到28%?？藸柸鸬臄?shù)據(jù)亦顯示，蘇州工業(yè)園區(qū)的樓盤價(jià)格今年已經(jīng)普漲30%以上。

南京江北新區(qū)獲批國家級(jí)新區(qū)之后，房?jī)r(jià)漲幅較大，部分樓盤漲幅超過30%。南京市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于南京江北地區(qū)漲價(jià)過快的樓盤，南京市物價(jià)局也多次進(jìn)行約談，“省里政策主要是對(duì)那些沒有備案地區(qū)，南京一直是這樣做的，像是江北新區(qū)一些想虛報(bào)價(jià)格、透支報(bào)價(jià)的，我們也在約談。尤其是那些首次申報(bào)價(jià)格，更是不能虛報(bào)瞞報(bào)，對(duì)于這些行為物價(jià)部門一直嚴(yán)格監(jiān)管?！?/p>

其實(shí)，早在2013年5月份，南京市物價(jià)部門就要求開發(fā)商漲價(jià)不得超過5%，隨后物價(jià)部門將漲幅上限縮至3%，年度漲幅不得超過10%。到了2013年8月，南京的限價(jià)要求被控制在漲幅不得超過2%。但在2014年12月限價(jià)出現(xiàn)了松綁，南京的限價(jià)令并未真正抑制房?jī)r(jià)上漲。

房?jī)r(jià)也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)火熱。11月24日，蘇州市國土局集中出讓22幅地塊，包括5幅純住宅地塊，13幅商業(yè)用地，3幅商住混合用地，1幅綜合用地，出讓土地面積總計(jì)達(dá)到109.93萬平方米，吸引了20多家大型房企參與。經(jīng)過激烈競(jìng)拍，最終18幅成功出讓，總金額達(dá)94億元。

其中，作為此次拍賣的熱點(diǎn)地塊，蘇地2015-WG-29號(hào)地塊是吳中城區(qū)原大華市場(chǎng)地塊，出讓面積41010.7平方米，土地性質(zhì)為宅地，出讓年限70年，保證金1.313億元。最終，該地塊被首開股份以12.36億元競(jìng)得，樓面價(jià)15864.53元/平方米，溢價(jià)率88.39%。

張健初分析稱，“目前蘇州樓市成交量和價(jià)格持續(xù)上漲，庫存也在合理位置，開發(fā)商在蘇州的樓盤整體賣得還不錯(cuò)，這也促進(jìn)了開發(fā)商拿地補(bǔ)庫存意愿，是樓市供銷兩旺局面所致?！?/p>