北京又現(xiàn)聯(lián)合體“退地”風(fēng)波：地王的阿喀琉斯之踵

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

細(xì)數(shù)北京最近的房地產(chǎn)新聞，土地市場(chǎng)的熱度和風(fēng)頭，遠(yuǎn)蓋過(guò)樓市，為寒冬增添“一把火”。

近一個(gè)月來(lái)，北京土地市場(chǎng)，只要有合適的宅地放出，立馬就會(huì)遭到瘋搶。“買買買”成了土地市場(chǎng)的熱門詞匯，“面粉貴過(guò)面包”漸成常態(tài)。

但是近日，“華潤(rùn)與招商局置地退地”的消息，被炒的火熱，還被解讀出各種信號(hào)意義，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

高地價(jià)引發(fā)擔(dān)憂？

11月2日，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)得“公共租賃住房”面積27000平方米的豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán)地塊)，溢價(jià)率為50%。經(jīng)測(cè)算，這塊地實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)56000元/平方米。

但好景不長(zhǎng)，據(jù)媒體報(bào)道，由于土地的最終價(jià)格超過(guò)了預(yù)算，華潤(rùn)置地和招商局置地決定退出此前和華僑城聯(lián)合在北京83.4億元拿下的歷史上總價(jià)第三高的地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別致電華潤(rùn)、招商、華僑城三家公司的相關(guān)人士，但均未予置評(píng)。

雖然土地市場(chǎng)一片火熱，但諸多業(yè)內(nèi)人士仍直呼對(duì)北京土地市場(chǎng)“看不懂”。

11月19日，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)兩地塊拍賣落槌，國(guó)瑞地產(chǎn)以44.96億元總價(jià)，分別現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)配建3.8萬(wàn)/平方米、4.2萬(wàn)/平方米的代價(jià)競(jìng)得。業(yè)內(nèi)測(cè)算稱，兩地塊樓面價(jià)分別為3.65萬(wàn)/平方米和4.3萬(wàn)/平方米。

北京當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士在朋友圈寫(xiě)到，“瘋了，瘋了，瘋了，這么個(gè)地方，樓面價(jià)4.3萬(wàn)，邊上別墅賣3萬(wàn)，都要跪著求客戶。（容積率）2.2的高層，你賣8萬(wàn)，給誰(shuí)?”

一位上市房企的高管表示，目前在北京拿高價(jià)地的企業(yè)都是勇敢的，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能像前幾年那樣暴漲了，在北京拿了“面粉比面包還貴”的地塊，靠拉長(zhǎng)銷售周期，靠地塊配套的商業(yè)，靠非住宅的業(yè)態(tài)是折騰不出利潤(rùn)的。

市場(chǎng)有觀點(diǎn)說(shuō)，如果老“地王”周邊又出了單價(jià)更高的地塊，老“地王”被視為“解套”。一位熟知市場(chǎng)的人士說(shuō)，“解什么套？購(gòu)房者對(duì)價(jià)格不認(rèn)可，不會(huì)出手。”

就在11月23日，石景山交通樞紐M、N地塊獲得房企競(jìng)相搶奪，開(kāi)拍前已經(jīng)有9次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)又經(jīng)過(guò)96輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以35.4億元被華遠(yuǎn)地產(chǎn)奪得，樓面價(jià)格為28697元/平方米，只比石景山區(qū)2015年整體商辦市場(chǎng)34175元/平方米的成交均價(jià)低了4522元/平方米。

聯(lián)合體拿地存在“不確定”因素

高價(jià)地讓房企抱團(tuán)取暖成為常見(jiàn)現(xiàn)象，縱觀北京土地市場(chǎng)，聯(lián)合體拿地身影頻現(xiàn)。

近年來(lái)，隨著白銀時(shí)代的到來(lái)，房企很難在市場(chǎng)上依靠單打獨(dú)斗取得絕對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，房企間通過(guò)合作相互借力成為市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。一直作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來(lái)也成為合作開(kāi)發(fā)的熱衷者。

在房企爭(zhēng)相回歸一二線的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，土地更貴、融資更難、開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)要求更高等，都成為越來(lái)越多房企選擇合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因。在此背景下，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，從而規(guī)避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

但并不是每個(gè)房企聯(lián)合體都能在拿地等環(huán)節(jié)上，自始至終達(dá)成共識(shí)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，聯(lián)合體拿地之前，各房企之間都會(huì)有溝通和授權(quán)，如果超過(guò)授權(quán)的范圍，恐怕不能承擔(dān)聯(lián)合拿地的責(zé)任。各家授權(quán)的價(jià)格雖然不一致，但其實(shí)在溝通前，都會(huì)亮出標(biāo)的，如果哪家超出預(yù)期價(jià)格，就不能拿了，只能退出。所以內(nèi)部溝通機(jī)制和拿地的判斷都很重要。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，最近幾年聯(lián)合體拿地分兩種情況：一種是有開(kāi)發(fā)能力的房企和資本方的聯(lián)合，這種模式是互補(bǔ)的。另外一種是幾家房企一起合作拿地，這種避免土地高溢價(jià)導(dǎo)致成本過(guò)高，這種基本上靠制定規(guī)則來(lái)限定模式。這類模式需要短時(shí)間內(nèi)做出一個(gè)互相認(rèn)可的價(jià)格、并規(guī)定好未來(lái)如何分配利潤(rùn)、未來(lái)的開(kāi)發(fā)主體是誰(shuí)、誰(shuí)負(fù)責(zé)銷售，這會(huì)有一些不確定因素。

薛建雄分析，聯(lián)合體拿地雖然能暫時(shí)緩解資金壓力，但是每家的開(kāi)發(fā)思路不一致，同樣會(huì)造成分拆。產(chǎn)品思路不一致的，很難達(dá)成一致。比如哪種產(chǎn)品可以拉開(kāi)價(jià)格，都要提前做出規(guī)劃。一家企業(yè)本身就有多個(gè)思路，多家企業(yè)會(huì)有更多思路。如果操盤企業(yè)有足夠?qū)嵙Φ脑挘梢赃^(guò)一段時(shí)間將退出企業(yè)的資金補(bǔ)齊。

歐陽(yáng)捷說(shuō)，退地的發(fā)生，還是出現(xiàn)在企業(yè)的內(nèi)部管控機(jī)制上。如果內(nèi)功做的很好，對(duì)市場(chǎng)的判斷很精準(zhǔn)，并能衡量自身開(kāi)發(fā)能力和水平，以及對(duì)政策很透徹的話，不應(yīng)該出現(xiàn)這類問(wèn)題。