地產(chǎn)商還囤地建房嗎：戶均住房擁有量已超1套

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司將可能去掉‘地產(chǎn)’二字。”今春,地產(chǎn)巨頭王健林的表態(tài),似乎預(yù)示了2015年注定是房地產(chǎn)業(yè)“天翻地覆”的轉(zhuǎn)折之年。

當(dāng)戶均住房擁有量超1套后,中國(guó)還有可供2億多人居住的新房在建待售。面對(duì)供需平衡的拐點(diǎn),是延續(xù)以往“賺錢經(jīng)”繼續(xù)買地建新房,還是圍繞舊房做加減乘除?

在不少傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)遭遇哈姆雷特式抉擇困境時(shí),一批創(chuàng)業(yè)黑馬帶著顛覆性創(chuàng)新開(kāi)拓出一片藍(lán)海。“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)、分享經(jīng)濟(jì)、智能社區(qū)……這些一再被提及的概念正在開(kāi)花結(jié)果,形成資本趨之若鶩的一方新天地。

“互聯(lián)網(wǎng)+”再造住房產(chǎn)業(yè)鏈

“互聯(lián)網(wǎng)+”豐富了銷售渠道,也成為投資者搶奪200萬(wàn)億資產(chǎn)管理市場(chǎng)“接口”的利器

北京上班族林欣覺(jué)得一向“高冷”的房地產(chǎn)商這一年來(lái)特別“親民”。“原來(lái)接觸房地產(chǎn),只有報(bào)紙雜志上華麗的銅版紙廣告、街邊熱情的中介?，F(xiàn)在公交車上、地鐵上、電梯里,到處都是選房的在線鏈接和二維碼,而且一部手機(jī)就能搞定,真的不太一樣了。”

房地產(chǎn)商“觸網(wǎng)”并非始于今年,但是大面積地運(yùn)用大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”,確實(shí)是今年房地產(chǎn)業(yè)的一道風(fēng)景。線上線下資源整合成了幾乎所有地產(chǎn)中介的突圍之路,而新興的以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)更是快速成長(zhǎng)。

原本信息高度不對(duì)稱的房地產(chǎn)業(yè),被互聯(lián)網(wǎng)拉下了“神壇”,一些細(xì)分行業(yè)更是通過(guò)分享經(jīng)濟(jì)而迅速崛起。主攻城市短租預(yù)訂平臺(tái)的小豬短租,平臺(tái)覆蓋200多個(gè)城市的5萬(wàn)多個(gè)房源,業(yè)務(wù)量較年初增長(zhǎng)了4倍;做旅游民宿生意的途家,與保利、富力等大開(kāi)發(fā)商形成合作,超過(guò)30萬(wàn)套房源足以形成一支旅游地產(chǎn)的生力軍……

“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略,在豐富房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售渠道的同時(shí),也成為投資者搶奪資產(chǎn)管理市場(chǎng)“接口”的利器。正如鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉所言,目前中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約200多億平方米,按照每平方米1萬(wàn)元的資產(chǎn)價(jià)格計(jì)算,全國(guó)城市居民有200萬(wàn)億元的資產(chǎn)需要被有效整合管理。無(wú)論是交易還是資產(chǎn)管理,大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)為提升服務(wù)效率和質(zhì)量提供了產(chǎn)業(yè)鏈再造的工具。“通過(guò)數(shù)據(jù),讓整個(gè)交易變得更有效率,讓買賣雙方得到更好的體驗(yàn)。”

對(duì)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用,更有利于鎖定消費(fèi)者的終生住房消費(fèi)需求,進(jìn)而形成行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和誠(chéng)信體系。像鏈家、我愛(ài)我家等推出的在線公寓租賃項(xiàng)目,實(shí)際上就將一個(gè)人從大學(xué)畢業(yè)開(kāi)始租小房、到結(jié)婚成家租大房、再到升職加薪買小房、再到小房換大房,這一路上的租賃、買賣、信貸數(shù)據(jù)“一網(wǎng)打盡”。

除了銷售在線化,依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開(kāi)發(fā)智能社區(qū)服務(wù),也是今年地產(chǎn)商集中火力的藍(lán)海。10月,恒大地產(chǎn)與騰訊聯(lián)手注資香港上市公司馬斯葛,布局涵蓋社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融、智能家居等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。而此前,萬(wàn)科、綠城、方興、遠(yuǎn)洋等大型房企都已在智慧社區(qū)領(lǐng)域摩拳擦掌,并形成了業(yè)主健康管理、生鮮物流配送等成熟項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示,截至去年全國(guó)物業(yè)在管面積超200億平方米,涵蓋2.6億戶家庭、7.4億人,94%空間待整合開(kāi)發(fā),市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。萬(wàn)科總裁郁亮表示:“隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市功能升級(jí),大量新的物業(yè)需求正在浮現(xiàn)和生長(zhǎng),為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了新動(dòng)力。”

市場(chǎng)供求走到平衡點(diǎn)

戶均住房超1套,待售住房還可供至少2億人居住,住房投資需求快速下降

“觸網(wǎng)”只是表象。越來(lái)越多的投資者從“開(kāi)發(fā)新房”轉(zhuǎn)向“盤活舊房”,與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走到供需平衡的拐點(diǎn)密不可分。截至2014年底,我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房約200多億平方米,戶均住房超1套,而新房仍在源源不斷地涌向市場(chǎng)。

從供給端看,中國(guó)住房供給進(jìn)入集中爆發(fā)期。住房從規(guī)劃建設(shè)到形成供給,需要一定周期。2008年以來(lái)住房市場(chǎng)持續(xù)高燒,導(dǎo)致過(guò)去幾年開(kāi)發(fā)商快速擴(kuò)張,并在近兩年集中推向市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前三季全國(guó)還有逾7.9億平方米的住宅新開(kāi)工,超過(guò)48億平方米的住宅在施工,3.7億平方米的住宅竣工,即便不將在售待售住宅面積計(jì)入,也意味著未來(lái)幾年將有約60億平方米的住宅推向市場(chǎng)。如果按我國(guó)人均住房面積30平方米計(jì)算,這些待售住房至少還可供2億人居住。

從需求端看,人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)使住房需求重心由剛需轉(zhuǎn)向改善型。根據(jù)一般規(guī)律,勞動(dòng)人口占比越高,住房需求越強(qiáng)。自2013年開(kāi)始,我國(guó)勞動(dòng)人口占比持續(xù)下降。據(jù)預(yù)測(cè),未來(lái)5年,城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購(gòu)房群體將下降約10%。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金管理司司長(zhǎng)張其光研究,2010年后,住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選,住房投資需求也在快速下降。

供給與需求關(guān)系的變化,導(dǎo)致今年以來(lái)我國(guó)商品房待售面積一再創(chuàng)下歷史新高。盡管央行從去年11月起連續(xù)6次降息,也難以使樓市恢復(fù)到過(guò)去十年的高速增長(zhǎng)期。“6次降息,按基準(zhǔn)利率計(jì)算,百萬(wàn)20年住房貸款的利息可減少22.57萬(wàn)元。房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)近十幾年最寬松的信貸環(huán)境,卻無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局。一、二線市場(chǎng)確實(shí)在升溫,但三、四線城市的庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重,即使信貸刺激,也不可能全面回暖,甚至風(fēng)險(xiǎn)還在增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

實(shí)際上,土地市場(chǎng)也反映了這種分化趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示,一線城市土地供應(yīng)量和成交價(jià)都很穩(wěn)定,北京更是地王頻出,地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià),而三、四線城市土地供地量增加,樓面成交價(jià)與土地出讓金等指標(biāo)仍以下降為主,且降幅不小,交易市場(chǎng)持續(xù)低溫。

樓市調(diào)整加速行業(yè)洗牌

人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時(shí)代結(jié)束了,大地產(chǎn)商加快“深挖”與“精耕”

三、四線城市不能再搞“造城大躍進(jìn)”,一、二線城市地價(jià)屢創(chuàng)新高,拿地越來(lái)越難。如何求生,成為大小房地產(chǎn)商都需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

樓市調(diào)整不可避免地加速行業(yè)洗牌,中小地產(chǎn)商面臨出局險(xiǎn)境。不少中小企業(yè)資金壓力明顯加大,不得不以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式求生。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,今年前三季度,房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起,涉及金額1600億元。與去年同期相比,并購(gòu)重組的數(shù)量和金額都明顯增多。融創(chuàng)、恒大、　陽(yáng)光城　、碧桂園等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在今年頻頻出手,中介大佬鏈家也接連收購(gòu)成都伊誠(chéng)、上海德佑、深圳中聯(lián)、杭州盛世管家等。

“房企的平均利潤(rùn)率明顯降低,必然會(huì)推動(dòng)行業(yè)洗牌,促使行業(yè)集中度提升。特別是很多并不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè),勢(shì)必會(huì)退出。”張大偉說(shuō),“過(guò)去市場(chǎng)火爆,各種行業(yè)的企業(yè)都扎堆搞房地產(chǎn),依賴土地快速升值賺錢。但現(xiàn)在這種模式到了臨界點(diǎn),洗牌是優(yōu)勝劣汰,是行業(yè)理性回歸。”

行業(yè)洗牌也在倒逼大型房地產(chǎn)商調(diào)整戰(zhàn)略,加快“深挖”與“精耕”。

“深挖”是指拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈,進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)鏈上下游領(lǐng)域,特別是成長(zhǎng)性好但集中度較低的產(chǎn)業(yè)。例如,去年以來(lái),在商品住宅銷售增速驟降之時(shí),家裝業(yè)保持了9%—10%的增長(zhǎng)。這讓萬(wàn)科與鏈家看到商機(jī)。針對(duì)“低質(zhì)量、低信任、低服務(wù)、高風(fēng)險(xiǎn)”的行業(yè)頑疾,今年萬(wàn)科和鏈家合資成立家裝公司,首個(gè)體驗(yàn)館10月面世,避開(kāi)價(jià)格戰(zhàn),主推質(zhì)量精品。

“精耕”是做強(qiáng)做優(yōu)原有板塊業(yè)務(wù),提供專業(yè)性更高的差異化服務(wù)。擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)高端寫(xiě)字樓的遠(yuǎn)洋地產(chǎn),今年推出新項(xiàng)目,為中小企業(yè)提供“高級(jí)定制”。過(guò)去只面對(duì)大型企業(yè)的5A級(jí)寫(xiě)字樓,以靈活的租期方式和更具個(gè)性化的區(qū)域配置出租給中小企業(yè),使其也能享受包括前臺(tái)、會(huì)議、培訓(xùn)等在內(nèi)的一站式商務(wù)服務(wù)解決方案。“傳統(tǒng)租賃按平方米計(jì)算租金,可我們出租的不是面積,而是一年一算的連鎖辦公服務(wù)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)OK　Space項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)理李莉表示,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研,配套齊全兼提供專業(yè)服務(wù)的個(gè)性化寫(xiě)字樓服務(wù),對(duì)成長(zhǎng)中的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)特別有吸引力。“今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),不再是你口渴了,我及時(shí)遞給你一杯水。而是你看到我這杯水,就發(fā)現(xiàn)自己渴了。”