面粉比面包貴成趨勢 融創(chuàng)“做加法”增值上海外灘核心資產(chǎn)

在上海，有一個非常特別的現(xiàn)象。外灘-陸家嘴-北外灘黃金三角核心區(qū)域浦西段的高端酒店，截至目前只有茂悅、悅榕莊、半島酒店、和平飯店、華爾道夫酒店、W酒店（在建），他們是絕對的非賣品。

因為這些核心地段的私人酒店遠比住宅更稀缺，目前可售的只有半島酒店的部分公寓，同檔次公寓產(chǎn)品市場整體供應(yīng)量不足50套，精明的持有者自然會選擇享受長久紅利，而非坐地起價一次性銷售。然而，融創(chuàng)中國新近推出的高端公寓產(chǎn)品——外灘188項目，實為黃浦江畔的第七座私人酒店，但他卻以銷售方式入市，價格只有同類地段的6-7成。

而上海規(guī)土局10月20日公告顯示，掛牌出讓的虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號的商辦用地，起拍樓板價已達2.55萬元/平方米，容積率達到5.5，上半年上海土地最高溢價率高達95.5%，該地塊作為核心區(qū)極為稀缺的土拍地塊，最終樓板價也很可能會有所突破。

與之相比，外灘188的容積率只有3.8，銷售報價約6.5萬，考慮到容積率因素，坊間認為基本沒有賺什么錢。但是，越來越精于打造產(chǎn)品增值服務(wù)的融創(chuàng)，認為單純價格實惠還不夠，需要增加更多的配置，以進一步提升業(yè)主的居住生活品質(zhì)，將核心區(qū)的稀有土地資源打造成享受型居所。

于是，項目在邀請香港設(shè)計師梁志天主筆設(shè)計，裝配BOSCH、VenetaCucine等12大全球一線奢裝品牌之后，又引入綠城服務(wù)，推出具有資產(chǎn)管理、增值服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)三重功能的ONE生活服務(wù)體系。包括提供享受型生活配套，恒溫泳池、健身房及上門私宴等高端定制服務(wù)。

融創(chuàng)為何選擇以相對較低的價格將極具升值空間的酒店產(chǎn)品向市場銷售？為此，筆者采訪了負責(zé)外灘188項目和盛世濱江項目的融創(chuàng)上海區(qū)域公司副總經(jīng)理韓波。

話題1：不要高銷售溢價，要高品質(zhì)

問：過去幾年融創(chuàng)在上海的濱江項目銷售似乎太快了些。以盛世濱江為例，先期的大部分房子都賣掉了，錯過了這一波的市場漲價行情。外灘188的價格在整個區(qū)域的銷售價格也屬于偏低。周邊的樓板價已經(jīng)突破了5萬元/平方米，而黃浦江邊的住宅銷售單價都在10萬元左右。面對市場的大好局面，融創(chuàng)為什么沒有通過提高價格，放慢銷售節(jié)奏，賺取更高的利潤？

韓波：主要是考慮到品牌落地。業(yè)界對上海外灘這一塊已經(jīng)達成共識，這個片區(qū)的供應(yīng)非常稀缺的，將來這個地區(qū)，我自己感覺8萬到10萬也是沒有問題的。但我們自己的想法是品質(zhì)做高一些，注重利潤率和規(guī)模的平衡，不會把房子開發(fā)得非常慢，做出銷售價格畸高的產(chǎn)品。

融創(chuàng)的業(yè)主滿意度、員工滿意度、供應(yīng)商滿意度三個滿意度指標是融創(chuàng)歷年來非常關(guān)心和重視的，近幾年已經(jīng)把這三個指標的重要性上升到和公司規(guī)模利潤率等相同的高度。而在上海，融創(chuàng)愿意把一部分開發(fā)商應(yīng)得的利潤，更多地讓利給小業(yè)主分享。

實際上，融創(chuàng)為提高產(chǎn)品的品質(zhì)，投入了大量的資金。盛世濱江在由融創(chuàng)接手以后，進行了諸多的整改，包括對已經(jīng)完全賣出2號樓的外立面、公共區(qū)域進行整改，在對小區(qū)原有圍墻進行了整體翻新，設(shè)置專項基金，請來了專業(yè)的精裝修公司，對已經(jīng)交付甚至部分已過了質(zhì)保期的物業(yè)增加房修投入。同時，還引進了綠城物業(yè)來替換原來的物業(yè)公司。目前綠城物業(yè)提供的服務(wù)已經(jīng)達到了7元錢一平方米的水準，但是對業(yè)主的物業(yè)管理收費只有4元多。融創(chuàng)對物業(yè)管理公司的貼補，僅近三年總共將達到1000萬元。

話題2：好房子的標準不僅僅只有房子

問：我們發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)對好房子標準的定義，越來越不局限于房產(chǎn)品本身了。在外灘188項目中發(fā)布“ONE生活”服務(wù)體系，是否代表著未來房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品標準發(fā)生了變化？就像iPhone出現(xiàn)前，人們對手機的定位，僅僅只是電話。但在iPhone出現(xiàn)后，手機變成了一部可以隨身攜帶的電腦。當(dāng)高品質(zhì)的房屋，配套上一流的物業(yè)服務(wù)，是否也意味著房子的實際使用價值會發(fā)生質(zhì)的變化？我們物業(yè)服務(wù)是否能像iPhone的APP那樣，內(nèi)容多元，無所不包？

韓波：以前大家提到融創(chuàng)，都說是銷售能力強的公司。我們目前能夠做到產(chǎn)品制造能力也是比較強的公司，但最終我們希望能夠形成生活營造能力更強的公司。希望在將來的融創(chuàng)公司中，我們生活營造部門的同事會是更有價值，更強的一個部門。

通過多年對客戶的理解，我們已經(jīng)看到趨勢?？蛻糍徺I房屋的需求，這幾年有了明顯的轉(zhuǎn)化：由過去投資，財富的增值、安居的需求，轉(zhuǎn)到健康優(yōu)質(zhì)的生活方式?？蛻魧ξ覀兩鐓^(qū)價值的真正認可，不僅是拿到我們交付的漂亮房子那一剎那，而是在這個社區(qū)里居住了三年、五年以后，感受到我們?yōu)槠錉I造的品質(zhì)生活，有很好的生活體驗。所以，融創(chuàng)的下一步開發(fā)重點就是從建造品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)向營造美好生活。

整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)會有一些轉(zhuǎn)化，要讓客戶在我們社區(qū)，各種全方位的生活場景做一個系統(tǒng)。生活體驗的環(huán)節(jié)，希望能夠把符合現(xiàn)代生活，圍繞客戶的生活打造產(chǎn)品。希望生活營造能成為公司未來最強的能力，涵蓋了我們的產(chǎn)品制造，涵蓋了我們對生活的理解。

我們在外灘188會給未來業(yè)主提供五星級的酒店服務(wù)，包括24小時管家級的生活服務(wù)。針對日常生活我們有綠城物業(yè)提供的基礎(chǔ)服務(wù)，涵蓋了衣食住行游，為我們?nèi)w業(yè)主能夠提供園區(qū)服務(wù)體系，涵蓋了醫(yī)療、文化、教育以及居家生活三個方面，這是從物到人的關(guān)懷，從老中青幼包括孕婦等等這些人群，我們?yōu)樯芷谔峁┎煌姆?wù)。我們也為房產(chǎn)品根據(jù)空置期、入住期、外租期，為房產(chǎn)品周期提供各種不同的服務(wù)。

我們的增值服務(wù)，從室內(nèi)的清潔服務(wù)到會所服務(wù)，到代訂機票、車票、酒店等等，一方面能夠為業(yè)主提供生活所需的各類服務(wù)，同樣可以提供各類商業(yè)所需的服務(wù)。在大堂中間設(shè)置24小時管家平臺，同時設(shè)置有水吧、沙發(fā)的休閑區(qū)，能夠為業(yè)主一方面提供會客、交流等休閑功能，一方面也能夠在大堂里面享受到剛才所講的所有生活，為所有的商務(wù)服務(wù)提供場地。

在以上的服務(wù)基礎(chǔ)上面，我們還為我們的業(yè)主提供資產(chǎn)管理，為業(yè)主提供租賃擔(dān)保，為后續(xù)入住的客戶提供全流程的居家服務(wù)。我們希望交付以后業(yè)主出租的收入能夠涵蓋業(yè)主按揭的支出。相當(dāng)于各位業(yè)主支付首付，后續(xù)的錢是由我們所提供的租賃服務(wù)來為各位提供按揭款。

而在盛世濱江，我們?yōu)檠蠓繕I(yè)主提供了專屬服務(wù)，設(shè)置了九人的專屬服務(wù)團隊，這九個人將只為這32戶業(yè)主提供專屬服務(wù)。在洋房地面、地下提供了專屬禮賓崗位。在地下層專門設(shè)置了管家辦公室，能夠讓洋房業(yè)主在最短的時間內(nèi)找到我們的管家，能夠讓我們的禮賓，陪同訪客一起來到我們業(yè)主的面前。

盛世濱江是綠城物業(yè)300多個項目里面選出來的15個幸福人居的試點項目之一，也同樣是綠城物業(yè)在上海唯一的一個試點項目。它的服務(wù)將比普通的綠城物業(yè)管理小區(qū)更上一個層次。灣璟會為洋房業(yè)主提供了私人定制，包括私宴服務(wù)、會所服務(wù)、私教上門的健身課程。

文／楊涵茗