李宇嘉：土地市場(chǎng)現(xiàn)“弱復(fù)蘇”四季度應(yīng)是底部

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

一般來說，土地市場(chǎng)變化往往滯后于房屋交易市場(chǎng)9~12個(gè)月。2014年“9·30”樓市新政以來，全國(guó)樓市持續(xù)回升，今年前9個(gè)月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.5%。但時(shí)隔一年之后，土地市場(chǎng)仍舊“冰凍”。

今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；300個(gè)城市土地成交面積同比下降30.1%，土地出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降30%以上，出讓金同比減少18.9%。

樓市銷售端的回升并沒有傳導(dǎo)至上游端的土地市場(chǎng)，原因在于區(qū)域分化嚴(yán)重。占庫(kù)存70%和在建工程67%的全國(guó)600多個(gè)三、四線城市的樓市，其銷售頹勢(shì)仍無法改觀。開發(fā)商整體處于“去杠桿”，導(dǎo)致全國(guó)樓市呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢(shì)。

但是，去年四季度、特別是今年“3·30”樓市新政以來，重點(diǎn)城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1~9月，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長(zhǎng)近30%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期的最高水平。

因此，進(jìn)入今年三季度以后，盡管全國(guó)樓市待售庫(kù)存依舊在攀升，但50個(gè)重點(diǎn)城市樓市庫(kù)存的出清周期已從上半年的14個(gè)月降至11.4個(gè)月，回到了警戒線以內(nèi)。

在這些城市，開發(fā)商已從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫(kù)存”。上半年，一線城市土地市場(chǎng)整體處于下滑態(tài)勢(shì)，但由于“3·30”新政后一線城市樓市快速回暖，從三季度開始，一線城市土地市場(chǎng)在全國(guó)率先反彈。

7月份，一線城市土地成交面積環(huán)比下降幅度收窄到個(gè)位數(shù)；8月、9月，一線城市住宅用地成交環(huán)比分別增長(zhǎng)19.2%和44.9%，土地市場(chǎng)從“升溫”到“火熱”的態(tài)勢(shì)明顯。

在樓市整體下行背景下，一線城市成為開發(fā)商的“安全島”，眾多開發(fā)商“搶食”一線城市土地蔚然成風(fēng)。未來，一線城市人口和產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)不改，樓市需求和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看好，加上房?jī)r(jià)和地價(jià)走勢(shì)更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，開發(fā)商“搶食”一線城市土地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

但與此同時(shí)，由于眾多開發(fā)商“搶食”，一線城市土地市場(chǎng)“面粉”貴過“面包”也就見怪不怪了。而且，一線城市開發(fā)條件和門檻越來越苛刻，未來在一線城市拿地，要求開發(fā)商在成本控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等方面具有非常強(qiáng)的能力。

因此，一方面，開發(fā)商“抱團(tuán)”拿地，規(guī)避在一線城市的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，開發(fā)商開始在二線城市尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

目前，二線城市月均土地成交面積在2500萬~3000萬平方米，占300個(gè)城市土地成交面積的40%~50%，已經(jīng)成為未來土地市場(chǎng)的主力軍。二線城市為開發(fā)商看好，主要源于下半年以來二線城市樓市迅速崛起。

由于一線城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)在上半年被過分“透支”，三季度成交量出現(xiàn)了10%左右的下滑，高房?jī)r(jià)制約未來需求的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。但是，二線城市“接力”一線城市成為下半年、特別是9月份以來樓市發(fā)展的生力軍。

杭州、南京等產(chǎn)業(yè)升級(jí)、民間富庶的二線城市，天津、武漢等物流交通樞紐、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的區(qū)域中心城市，成都、重慶等人口密集、返鄉(xiāng)置業(yè)頻繁的中西部區(qū)域中心城市已經(jīng)成為未來樓市發(fā)展的“增長(zhǎng)極”。

50多個(gè)二線城市樓市的體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于4個(gè)一線城市。因此，即便三季度以來一線城市高位回調(diào)、三、四線城市拖累全國(guó)“去庫(kù)存”和開發(fā)商“加杠桿”，但二線城市“發(fā)力”推動(dòng)全國(guó)樓市成交持續(xù)增長(zhǎng)，并反饋到土地市場(chǎng)。

因此，即使三、四線城市基本上成為開發(fā)商拿地的 “禁區(qū)”，但一、二線城市房屋交易和土地交易的量?jī)r(jià)權(quán)重明顯上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間未來將向人口和產(chǎn)業(yè)集聚的一、二線城市，以及重點(diǎn)城市周邊的少數(shù)三、四線城市傾斜，三、四線城市土地市場(chǎng)疲軟不影響全國(guó)大局。由此，全國(guó)土地市場(chǎng)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立，四季度或?qū)⑹侨珖?guó)土地市場(chǎng)的“底部”。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）