馮焱東：房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前要?jiǎng)?wù)是消化庫存

每經(jīng)編輯 馮焱東    

◎馮焱東

2014年以來，我國房地產(chǎn)投資增速開始大幅下滑，今年下滑勢(shì)頭更加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局10月19日公布的最新數(shù)據(jù)，今年1~9月全國房地產(chǎn)投資同比增長僅2.6%，增速比1~8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于前些年動(dòng)輒20%~30%的增速。

房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的主力之一，其投資增速快速下降客觀上影響了GDP的增長，也引發(fā)了各界的高度關(guān)注。隨著房地產(chǎn)銷售的回暖，很多人期望房地產(chǎn)投資能早日提升，對(duì)穩(wěn)增長做出一定貢獻(xiàn)，但這是否符合房地產(chǎn)市場規(guī)律值得商榷。

因?yàn)楫?dāng)前全國房地產(chǎn)市場整體仍處于供大于求的狀態(tài)，除4個(gè)一線城市外，絕大部分二線及以下城市的供應(yīng)泡沫十分明顯，投資過剩、庫存過大已成為行業(yè)的主要矛盾。

從房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)待售面積自2011年來一直在不斷增長，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%，持續(xù)升高到今年8月的51%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2011年至今，我國房地產(chǎn)一直處于庫存增長階段，去庫存階段尚未來臨。值得注意的是，實(shí)際庫存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

再從投資與銷售數(shù)據(jù)來看，自2011年以來，全國房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，表明開發(fā)商資金正在不斷沉淀于存貨中，供大于求的情況還在繼續(xù)。只有銷售額大于投資額的時(shí)候才能說明供大于求的情況開始改善，去庫存階段來臨。

今年9月底，全國商品房待售面積66510萬平方米，以1~9月成交均價(jià)6844元/平方米計(jì)算（再扣除1200元/平方米建安成本），沉淀資金3.8萬億元，加上大量未領(lǐng)預(yù)售證的在建工程和土地，再考慮到待售數(shù)據(jù)嚴(yán)重低估，全國房地產(chǎn)沉淀資金可能達(dá)到10萬億元左右。

雖然今年以來銷售回暖較明顯，1~9月全國商品房銷售面積增長7.5%，銷售金額增長15.3%，但房地產(chǎn)待售面積也處于不斷增長狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷售額。房地產(chǎn)供過于求的狀況并沒有因?yàn)殇N售回升有所減輕，而是在不斷加劇，這種情況已經(jīng)嚴(yán)重影響了行業(yè)的健康發(fā)展。

供應(yīng)泡沫不像房價(jià)泡沫那樣惹人注目，它像一種慢性病，隱蔽性也較強(qiáng)。但供應(yīng)泡沫危害很大，會(huì)積壓巨額資金，導(dǎo)致行業(yè)利潤快速下滑，部分項(xiàng)目面臨資金鏈斷裂和爛尾危險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了行業(yè)健康發(fā)展。如不及時(shí)治理，還可能危及國家金融經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是投資過剩、庫存過大，因此房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)不是增加投資，而是控制投資，消化巨量顯性和隱形庫存。只有積極控制投資、新開工量和土地出讓面積，加快庫存銷售才是恢復(fù)行業(yè)健康的唯一辦法。

因此，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但此時(shí)想依靠房地產(chǎn)投資來穩(wěn)定增長并不可行。投資、新開工量和土地購置面積下降對(duì)于行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)并不是壞事，某種程度上講是個(gè)好事。只有通過這種市場的自我調(diào)節(jié)，行業(yè)才能逐步恢復(fù)健康，從而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正面推動(dòng)作用。

今年以來，國家促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的各項(xiàng)政策開始發(fā)揮作用，銷售面積開始正增長，而投資增速同時(shí)較大幅度下降，促使全國庫存增幅出現(xiàn)明顯放緩的積極變化，房地產(chǎn)市場正在向一個(gè)好的方向發(fā)展。

庫存是多年來逐步積累的，所以消化庫存需要一個(gè)過程，是一個(gè)比較艱巨的任務(wù)。當(dāng)然消化庫存的過程會(huì)比較痛苦，行業(yè)各相關(guān)方特別是地方政府和整體經(jīng)濟(jì)必須在一定階段內(nèi)承受這種陣痛。

如果行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)不愿意來接受和承擔(dān)，人為提高房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)GDP增長，其結(jié)果可能是房地產(chǎn)暫時(shí)對(duì)GDP有所貢獻(xiàn)，但會(huì)積累更大更難處理的問題。所以說，過去依靠房地產(chǎn)投資增長拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的慣性思維在新形勢(shì)下必須重新調(diào)整。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）