上海著手調(diào)控房價：它想留住誰？

每經(jīng)編輯 楊羚強 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”官方微信公眾號real-estate-circle）

“上海房價已經(jīng)很高，如果不堅持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會削弱城市的競爭力。”

這是多么令人感慨的一句話??！但如果知道，這句話是上海市委書記韓正在10月9日的“區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會議”上說的，你是不是會更感慨？！

韓書記還說：“我們必須堅定不移下決心減少經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時一地的問題，而采用短期刺激政策，要對市民負責(zé)、對未來負責(zé)。”

記得嗎？這已不是韓正第一次對高房價說“不”。

早在2010年的上海“兩會”上，時任上海市長的韓正就表示，上海的房價高了，影響了上?？沙掷m(xù)發(fā)展，也損害了群眾利益。

對上海來說，這一次次對“調(diào)控房價”的宣誓，絕不僅僅是表態(tài)，它切實關(guān)系到上海未來經(jīng)濟的增長。

房價過高，不僅會影響全民居住質(zhì)量的改善，它還很可能將上海正在努力培育的“第四次工業(yè)革命萌芽”給扼殺！最終造成一代上海人生活成本的暴漲，阻礙下一代人的就業(yè)多樣性和經(jīng)濟活力。所以，對上海來說，調(diào)控住房價格，已經(jīng)刻不容緩！

打好基礎(chǔ)，發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)…

大家都知道，全球范圍正在掀起第四次工業(yè)革命的浪潮，錯過了前三次工業(yè)革命的中國，很有希望借助這一次工業(yè)革命的機遇，成功逆襲，成為全球工業(yè)化較高的國家，而上海無疑將在《中國制造2025》中，扮演極為重要角色。

“十二五”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清楚地寫道：到2015年，上海戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，將實現(xiàn)增加值占全市生產(chǎn)總值的15%左右。

根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年全年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值3453.23億元，比上年增長7.4%，占上海市生產(chǎn)總值的比重為14.7%。

不過，決策層認為上海資源環(huán)境的約束日益突顯，可用建設(shè)用地十分有限；水資源和大氣容量也十分有限，資源環(huán)境的約束對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式提出了更為迫切的需求。上海必須加快培育和發(fā)展知識密集度高、資源耗費量少、環(huán)境友好、綜合效益明顯、且具有較強成長潛力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟增長點，提高人民生活質(zhì)量和水平，促進資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)。

可以發(fā)現(xiàn)，近年世界各主要發(fā)達國家和經(jīng)濟體，均選擇了生物、新能源、新材料、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等新興產(chǎn)業(yè)作為突破口，提出以復(fù)興制造業(yè)為核心的“再工業(yè)化”的戰(zhàn)略思路，而這些產(chǎn)業(yè)也已成為“第四次工業(yè)革命”的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

這樣的格局雖然增加了上海發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的競爭壓力，但也有利于上海發(fā)揮較強的科技和人才優(yōu)勢，在新一輪全球產(chǎn)業(yè)變革中贏得先機。

德國、韓國的案例都充分反映，制造業(yè)立國的重要性。雖然目前上海的制造業(yè)經(jīng)過多輪的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)只占GDP的約30%，但是發(fā)展好制造業(yè)，才能推動好上海經(jīng)濟，這也是業(yè)界共識。上海的金融服務(wù)業(yè)、港口貿(mào)易、工業(yè)設(shè)計等都需要借助這個引擎，才能充分發(fā)展。

調(diào)節(jié)收入房價比，讓他們留下…

上海發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的底氣，無疑將來自一流的科技研發(fā)力量（高校資源、研究院資源、企業(yè)智囊資源等）。但在上海房價快速上漲的壓力下，很大一部分人才將被迫逃離上海，往二線城市發(fā)展。這對“新興上海”來說，沖擊不小。

就高校人才而言，中國高等教育學(xué)會組織發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年年薪在10萬元以下的教師占比近一半，20萬元以上的占比不足5%。而今年9月，上海新房均價已達35451元/平方米?？梢?，上海教師的收入會比很多省市教師收入略高，但他們要承受差距更大的房價壓力（上海房價比房價1.2萬/平的蘇州，1.4萬/平的南京等周邊二線城市，高2~3倍。）

在新能源、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等行業(yè)，上海的人才薪酬甚至不比其他省份高多少，但他們面對的房價成本，卻必然更大：即使在松江、嘉定、青浦等上海房價較低的地方，收入也需要達到稅后一萬以上，才能考慮買房。對普通的上海年輕人而言，這可是他們得狠狠奮斗五六年才能想的事啊~

糟糕的是，上海的房價收入比差距，還在進一步拉大。

就在韓書記講話的第二天，上海的一場土地拍賣會上，同濟就拍出了23.1億的地價（樓板價20531元/平），溢價率71%，青浦區(qū)甚至拍出5.18億（樓板價16874元/平）地價，溢價率高達191%。

實際上，不管產(chǎn)業(yè)是否先進，附加值是不是高，制造業(yè)的競爭終究要落到“成本之爭”。但上海的地價還在持續(xù)走高，帶動房價也必然走高，上海的成本優(yōu)勢正被消耗殆盡。

調(diào)節(jié)收入房價比，包容下他們…

十年前，中原集團里有一位很有遠見的香港人曾說：一個城市的商業(yè)要想成功，必須要同時具備“低端商業(yè)和中端商業(yè)”，僅有一端，它們誰也活不下來。比如，陸家嘴一到周末就沒人了。為什么？因為這里（十年前）吃一餐要一百元，而普通工薪階層只能承擔(dān)8元一碗的餛飩。最后，住在這里的有錢人發(fā)現(xiàn)，自己請的阿姨都不肯來了，他們住在陸家嘴也會慢慢不太舒服。

他說這話的時候，整個上海的大型商業(yè)街區(qū)都在“向高發(fā)展“，大量引進全球一線頂級奢侈品，很多中低價位的商品被清理出去。隨即，從去年開始大家聽到淮海路、外灘大量商鋪空置、大奢侈品企業(yè)紛紛撤離等新聞。

什么原因？人氣太差了，沒人流啊！

要知道之前的正大廣場為了吸引客流，停車位可是免費的。而今年，淮海路重新引進一些老字號商業(yè)，終于花了幾個月恢復(fù)了一些人氣。陸家嘴也隨著IFC開張和業(yè)態(tài)調(diào)整，真正繁華起來。

一條商業(yè)街如此，一個城市更是這樣。

上海既需要留住頂級人才，也需要容得下清潔工、洗碗工、理發(fā)師、按摩師傅等等，為城市的環(huán)境、教育、醫(yī)療、生活服務(wù)的普通勞動者。要知道，隨著上海老齡化程度的加劇，老年護理人員、家庭醫(yī)師等較低端領(lǐng)域勞動者，需求量會更加旺盛。

但當(dāng)并不太高的工資，遇上上海的房價，這近乎是一場“恐嚇”。大量勞動人群很可能被趕走，與此同時他們需要的服務(wù)費用或會一路上漲，由此推高居民生活成本。

抑制房價，可能從供地開始…

地價上去了，房子價格自然不會低。

韓書記就指出上海房地產(chǎn)市場的兩大結(jié)構(gòu)性問題：辦公用房、商業(yè)用房保有量過大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴重不足。

這已經(jīng)明確了上海房價調(diào)控的思路——調(diào)整供地計劃。

之前，上海的開發(fā)商總向邦爺抱怨，上海的宅地太少，土地全往商業(yè)、辦公方向規(guī)劃，隨便一場拍地下來，溢價率幾乎沒有低于100%的。很多時候，必須先開“拍地通氣會”，或者達成“集合體”，才可能讓土地溢價不那么高。

不過，從韓書記的表態(tài)來看，這種局面在未來會有很大改觀：那些并不太適合發(fā)展商業(yè)、辦公的地區(qū)，商辦類用地供地指標，乃至整個區(qū)域的規(guī)劃也許會調(diào)整，提升對中小套型住宅用地的供給。

只有從土地源頭上調(diào)控，才能真正抑制房價過快上漲。然而，任何政策調(diào)整，都可能影響到既得利益者的利益。比如，因為相比住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)能帶來更持續(xù)的稅收收入，降低商業(yè)和辦公用地比例，可能會損害區(qū)、縣政府的稅收收入；而增加中小套型供地，可能讓前期在郊區(qū)高價拍了宅地的開發(fā)商受損失。

不過，對上海而言，為了保證城市的競爭力，政策調(diào)整，刻不容緩，勢在必行！