新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官李戰(zhàn)洪：“房地產(chǎn)+”需要專業(yè)和沉淀

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

在本屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，一位開(kāi)發(fā)商表示，中小地產(chǎn)商擁有的資金規(guī)模不大，轉(zhuǎn)型怎么轉(zhuǎn)？

對(duì)此，新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示，未來(lái)幾年，開(kāi)發(fā)商會(huì)死很多，當(dāng)下面臨7項(xiàng)選擇，必須進(jìn)行“三調(diào)三換”，但轉(zhuǎn)型需要企業(yè)有足夠的專業(yè)基礎(chǔ)沉淀。

怎樣在競(jìng)爭(zhēng)中活下來(lái)

李戰(zhàn)洪表示，“中國(guó)的房企已告別短跑時(shí)代，加入到馬拉松賽跑，此時(shí)，隊(duì)員的狀態(tài)、可持續(xù)戰(zhàn)斗能力、專業(yè)技能尤為重要。”這是一個(gè)戰(zhàn)略時(shí)代，也是一個(gè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，房企之間正進(jìn)入新一輪大洗牌。

李戰(zhàn)洪總結(jié)稱，“第一是別死；第二是怎么活；第三是如何復(fù)活；第四是細(xì)分；第五是轉(zhuǎn)身；第六是參賽；第七是生態(tài)。”

談到“別死”，李戰(zhàn)洪指出，未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)商會(huì)死很多。而對(duì)于“怎么活”，就是先要量，現(xiàn)金流導(dǎo)向，高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)，再就是活得好，注重資產(chǎn)質(zhì)量。

至于“復(fù)活”，李戰(zhàn)洪認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商要走一條苦路，必經(jīng)三個(gè)階段；開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在遇到了困境，亟待復(fù)活，對(duì)于復(fù)活的選擇，過(guò)去輕易成功的經(jīng)驗(yàn)已成為企業(yè)未來(lái)發(fā)展的障礙，如何改變思維、主動(dòng)變革、創(chuàng)新模式才是突破障礙的關(guān)鍵。

就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，不少房企仍在加速擴(kuò)張拿地。不過(guò)，房企僅有資產(chǎn)規(guī)模仍難以適應(yīng)新的市場(chǎng)變化，一個(gè)典型現(xiàn)象就是與A股上市房企略有不同，像萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、花樣年控股、越秀地產(chǎn)等內(nèi)房股的估值被嚴(yán)重低估。

業(yè)界對(duì)此解讀為，隨著人口等紅利結(jié)束，樓市供求逆轉(zhuǎn)，更多二、三線城市土地及房?jī)r(jià)上漲被抑制，在內(nèi)房股財(cái)務(wù)成本仍居高不下的情況下，港股投資人更關(guān)注凈資產(chǎn)收益率，而輕資產(chǎn)戰(zhàn)略恰巧是內(nèi)房股轉(zhuǎn)型中亟待提升的核心目標(biāo)。

實(shí)際上，這就是李戰(zhàn)洪強(qiáng)調(diào)的“細(xì)分”。李戰(zhàn)洪指出，過(guò)去三合一，也就是投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)一體化，未來(lái)要一分為三，呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)分離的現(xiàn)象，專業(yè)做投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商。

轉(zhuǎn)身“房地產(chǎn)+”

面對(duì)當(dāng)前樓市的新變局，房地產(chǎn)商如何破解轉(zhuǎn)型困局？

在李戰(zhàn)洪看來(lái)，開(kāi)發(fā)商的具體動(dòng)作主要是“三調(diào)三換”。其中“三調(diào)”的第一個(gè)任務(wù)是調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，第二是調(diào)整開(kāi)發(fā)規(guī)模，第三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；而“三換”則是指換價(jià)格，換產(chǎn)品，換客戶。

在此過(guò)程中，房企如何才能如虎添翼？李戰(zhàn)洪給出的辦法是轉(zhuǎn)身“房地產(chǎn)+”。

李戰(zhàn)洪解釋稱，“我們說(shuō)房地產(chǎn)+，過(guò)去的房企一律做規(guī)模，未來(lái)有質(zhì)量的發(fā)展，或者說(shuō)有質(zhì)量的理性增長(zhǎng)變得尤為重要，未來(lái)是三分天下的格局，特別是多元化，而多元化又分兩種，業(yè)態(tài)多元化，比如說(shuō)萬(wàn)科從來(lái)不做商業(yè)地產(chǎn)的，也開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)了，還有產(chǎn)業(yè)多元化。

為什么叫“房地產(chǎn)+”？李戰(zhàn)洪認(rèn)為，一般企業(yè)，其實(shí)只做一個(gè)市場(chǎng)，就是做房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展到第二步，房企開(kāi)始做資本市場(chǎng)，現(xiàn)在這個(gè)階段，在新常態(tài)下僅僅做好兩個(gè)市場(chǎng)還不夠，要+什么，比如說(shuō)新鷗鵬就加了教育市場(chǎng)，同時(shí)做好三個(gè)市場(chǎng)，覆蓋面就更大。

當(dāng)前，一個(gè)典型的現(xiàn)實(shí)是大量房企認(rèn)為“房地產(chǎn)+”就是多元化，盲目跟風(fēng)跨界其他行業(yè)，認(rèn)為這就是房企轉(zhuǎn)型。但事實(shí)上，這在專注于教育地產(chǎn)的新鷗鵬來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)+”更需要專業(yè)基礎(chǔ)和沉淀。