上海醞釀閘北靜安兩區(qū)合并 區(qū)內(nèi)商圈升級將現(xiàn)較大機會

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 包雨朦    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 包雨朦

上海閘北與靜安兩區(qū)合并的消息有望坐實。

9月7日下午，解放日報“上海觀察”發(fā)布消息稱，閘北區(qū)和靜安區(qū)正式合并，兩區(qū)合并后統(tǒng)稱靜安區(qū)。隨后“上海發(fā)布”（上海市政府新聞辦公室官方微博）稱，經(jīng)向有關(guān)方面核實了解，關(guān)于閘北區(qū)靜安區(qū)“撤二建一”的工作正在醞釀和聽取意見過程中。

業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，合并以后勢必會重新進行市政規(guī)劃，有利于兩區(qū)域公共資源的流動，對于目前發(fā)展較為緩慢的閘北區(qū)域是一大利好，同時面臨舊改問題的北靜安地區(qū)也有望在合并后得到進一步提升。

十年傳言有望成真

早在2003年，坊間就傳出了靜安區(qū)將并入閘北區(qū)的消息，當(dāng)時這一傳聞出現(xiàn)的原因在于靜安區(qū)面積太小，導(dǎo)致一系列動遷問題難以在區(qū)內(nèi)解決。

在今年8月份，兩區(qū)合并的消息卷土重來，在民間傳播甚廣，以致靜安區(qū)政府8月27日發(fā)布通知辟謠，稱是房地產(chǎn)商借題炒作的行為。

靜安區(qū)地處上海市中心，周圍與6個區(qū)相鄰，全區(qū)總面積7.62平方公里，總?cè)丝诩s33萬人。靜安區(qū)因境內(nèi)古剎靜安寺而得名，歷史文脈悠久、城市環(huán)境優(yōu)美信息交通便捷。區(qū)內(nèi)現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)達(dá)中西文化交融，歷來是上海中心商業(yè)商務(wù)區(qū)和對外交流的窗口。

中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，閘北和靜安兩區(qū)合并的消息之所以能引起這么大的反響，主要在與歷史文化的原因?qū)е氯藗儗τ趦蓚€區(qū)域的社會認(rèn)知存在巨大落差。合并之后，外界對于原閘北區(qū)的價值認(rèn)知會在一定程度上得到提升。

同時，宋會雍也指出，由于兩個區(qū)都屬于上海市中心的區(qū)域，基礎(chǔ)配套開發(fā)都已經(jīng)比較成熟，市政建設(shè)水平接近，因而合并以后對于較弱一方的拉動效應(yīng)不會像此前南匯區(qū)并入浦東新區(qū)后那么明顯。

閘北房價漲還是不漲？

在兩區(qū)合并的消息傳出以后，易居研究院副院長楊紅旭第一時間發(fā)布微博稱：“閘北區(qū)和靜安區(qū)合并相當(dāng)于貴族小姐嫁給普通工人。閘北房價又多了一個上漲的理由!”

據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，靜安區(qū)商品住宅的成交均價為91009元/平方米。閘北區(qū)占地面積較大，分為不夜城、大寧和彭浦三個板塊，成交均價分別為69426元/平方米、65002元/平方米和42200元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海鏈家火車站南廣場門店了解到，由于今年以來房價上漲迅速，再加之官方曾辟謠，并未在區(qū)域內(nèi)掀起看房高潮，因此此前傳言時期并未對房價的提升有特別影響。

該門店經(jīng)理表示：“此前雖然有傳言，但概念意義大于實際意義，長期來看，合并并無特別影響，但消息落地后，不排除一些房東會坐地起價?！薄跋胍l北區(qū)的房價達(dá)到靜安核定地段水平基本沒可能?！彼螘赫f，未來大靜安概念對于閘北區(qū)房價的拉動空間在5000元/平方米以內(nèi)。“閘北和靜安的房價落差并沒有大家想象得那么大，據(jù)我們了解，北靜安區(qū)域靠近閘北的部分與閘北大寧板塊的房價差距也就在5000元/平方米左右，未來這一差距在兩區(qū)交界處可能會被填平。但臨近火車站、棚戶區(qū)扎堆等諸多原因?qū)е碌牡貕K硬傷短期內(nèi)是沒辦法彌補的?！?/p>

資源重組有望再造大靜安

兩區(qū)合并后，勢必帶來兩個區(qū)域市政規(guī)劃的重新設(shè)計，以及兩區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的融合與再次布局，對于合并后的大靜安區(qū)是一次難得的發(fā)展機遇。

從地圖上看，原閘北區(qū)核心區(qū)域不夜城商圈將位于合并以后的大靜安區(qū)的中心地段。宋會雍表示，閘北區(qū)和靜安區(qū)面積都不大，土地供應(yīng)有限，不太可能再造一個核心區(qū)，最大的可能性就是擴大不夜城區(qū)域，進行商業(yè)能級的再提升?！氨遍l北片區(qū)長久以來發(fā)展較慢，現(xiàn)在集兩區(qū)之力，也可能在那兒開發(fā)出一個商業(yè)中心。”宋會雍補充。

上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，閘北在發(fā)展蘇州河概念上相較于蘇州河以南的北靜安更為超前，而靜安近幾年高端住宅多呈現(xiàn)在南靜安片區(qū)，北靜安由于面臨舊改問題，近幾年發(fā)展相對緩慢，而閘北近幾年無論是項目還是拿地都以大型的開發(fā)企業(yè)為主，一旦合并，未來資本可能會逐漸向靜安轉(zhuǎn)移，北靜安靠近蘇州河的部分有望得到充分利好。

靜安區(qū)土地資源有限，區(qū)域經(jīng)濟在發(fā)展中主動進行調(diào)整，已逐步擺脫了對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。2014年的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)業(yè)占靜安全區(qū)總稅收比重12.85%。專家表示，兩區(qū)合并會給閘北區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級與優(yōu)化會帶來機會。