限外令新政引避稅新招 業(yè)內(nèi)提醒注意風險

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

近期，中央多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》，明確有資格境外機構(gòu)和個人可在國內(nèi)購房。

這意味著，國內(nèi)執(zhí)行了近十年的“限外令”正式取消，境外人士可以在中國境內(nèi)購買商品房，購房套數(shù)的限制按所在城市政策執(zhí)行。

“限外令取消，很多人覺得對國人影響或不大，但有人卻可以靠它避稅！”

當邦爺聽到朋友的這一說法時，相當驚奇。那么到底如何避稅呢？

避稅新招

據(jù)了解，目前境內(nèi)普通市民轉(zhuǎn)讓商品住宅，需滿足“自用滿2年以上，且是唯一住房”的條件，否則需要繳納稅5.5%的營業(yè)稅。此外，還要繳納個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。

很多時候，這部分稅費會轉(zhuǎn)嫁到買家身上，而買家自己原本就要支付印花稅之類的稅費，所以買房成本會被越推越高，一次二手房交易的手續(xù)辦完，買家要付出的稅費，就可能高達房屋總價的10%左右。

取消“限外令”的政策公布后，人們可以選擇用“境外公司”名義購房，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買家。

這與國內(nèi)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)避稅的原理相同，但根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號等文件的規(guī)定，國內(nèi)企業(yè)通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，雖然不征收營業(yè)稅，但發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，故還是需要繳納土地增值稅，因此節(jié)稅效果受影響。

但以境外企業(yè)的名義，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)和資產(chǎn)時，雖然理論上，中國政府會收取所得稅，但在實際操作中，由于海外公司的股東多為不記名，稅務部門征管比較難，通常是由個人自行申報，所以相對而言，這一途徑轉(zhuǎn)讓房屋的稅費要比直接買賣過戶和境內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓，稅收支出少很多。

其實，從中國石化、中國聯(lián)通、中海油這類國企，到新浪、網(wǎng)易、百度、碧桂園、巨人集團這類民營企業(yè)，以及鼎暉、聯(lián)想投資等風險投資和私募基金，很多國內(nèi)知名企業(yè)都注冊了離岸公司，就是為了享受境外企業(yè)在上市、資本、稅收等各方面的優(yōu)惠，還有信息的高度保密性，較少的外匯管制等等。

例如，在百慕達、開曼群島、英屬維京群島等地注冊的離岸公司，很多公司就能享有免稅和低稅的優(yōu)惠。所以很多從事控股、金融、保險及海外基金的公司，都會選擇將公司注冊于這類稅務天堂，便于企業(yè)進行更靈活的財務調(diào)度。

通過特定的信托安排，信托公司則可以提供避繳遺產(chǎn)稅的服務。這更是讓國內(nèi)大批富豪趨之若鶩，紛紛通過在境外注冊神秘的離岸公司，轉(zhuǎn)移大量財富。

不過，天下沒有免費的午餐。通過轉(zhuǎn)讓境外公司股權(quán)避稅的同時，如果想保證交易安全，買家需要尋找有國際法背景的專業(yè)律師團隊去海外做資產(chǎn)盡職調(diào)查，這筆費用可不低。

除了避稅，還能對沖匯率

相比以“境內(nèi)公司”名義購房，“境外公司”在取得美元、歐元、日元等外匯貸款方面更具優(yōu)勢。而且，“境外公司”以中國境內(nèi)房子為抵押，向銀行借取貸款，然后投資海外物業(yè)，通過這個方式還可以進行“匯率對沖”，以避免美元或人民幣資產(chǎn)單邊升值帶來的風險。

目前這種方式越來越常見。相應的體現(xiàn)則是我國海外貸款流入量的增加。

根據(jù)外匯管理局數(shù)據(jù)，將各年國際收支平衡表的數(shù)據(jù)累加，1982-2014年，我國累計借入海外貸款本金3098億美元，略小于外管局數(shù)字。2005-2014年我國累計流入海外貸款達到2704億美元，占海外貸款總額的87.3%（注：2005年正值“7·21匯改”，海外貸款流入現(xiàn)高潮）。截至2014年末，按照當年央行美元對人民幣中間價折算的價值，我國海外貸款余額20749億元人民幣，等值3391億美元。

但是要注意，這種海外貸款的投機性較強，受匯率波動影響也很大。

世界外匯市場以美元做計算單位。美元的升跌影響所有外幣的升跌。美元強，即外幣弱；外幣強，則美元弱。

而現(xiàn)在人民幣貶值，以美元為單位的海外資產(chǎn)就會升值。如果人民幣持續(xù)貶值，海外貸款就可能加速外逃。

因為在境內(nèi)投資產(chǎn)品收益率不理想的背景下，企業(yè)和個人會更愿意將目光投向國外的美元資產(chǎn)，并且為了方便，他們也會更愿意在境外注冊公司。

另外，通過境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)投資房產(chǎn)，不僅能避掉一些稅，對沖匯率，相較個人購房而言，還有不限購的優(yōu)勢。

不過邦爺提醒，海外房屋買賣并非完全沒有稅費擔憂！

據(jù)邦爺了解，中國目前已經(jīng)開始對開曼群島和英屬維爾京群島等“避稅天堂”地區(qū)的注冊公司，在審查等方面更加嚴謹，除留意股東身份之外，還會向銀行查詢公司開戶時的戶口人資料，以便追討其應繳的利得稅。

甚至對銀行及信息保密系統(tǒng)嚴密的新加坡等司法管轄區(qū)的注冊公司，我國有變得更加嚴謹，對在司法管轄范圍內(nèi)不能完全公布其財產(chǎn)所得的人，我國將會采取嚴厲的懲戒措施。