李宇嘉：央行降準(zhǔn)將夯實(shí)樓市企穩(wěn)回升局面

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

從貨幣政策穩(wěn)定物價(jià)水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這兩個(gè)最主要的功能看，再次啟動(dòng)“降準(zhǔn)降息”在預(yù)料之中。

近期，國(guó)內(nèi)物價(jià)水平下行，意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際承擔(dān)的利率水平提高了。同時(shí)，人民幣貶值壓力加劇資本外流，7月份外匯占款創(chuàng)10年來(lái)最大降幅。而央行穩(wěn)定匯率收回基礎(chǔ)貨幣，也使得資金面緊張和利率攀升的預(yù)期抬頭。此外，全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，也將通過(guò)貿(mào)易渠道和資本流動(dòng)沖擊我國(guó)經(jīng)濟(jì)。

下半年，股市交易額驟降至6000億元；因不良貸款連續(xù)攀升14個(gè)季度，銀行“惜貸”情緒濃重，房貸有收緊跡象。分析人士預(yù)測(cè)，若金融業(yè)增速回歸去年水平，將拖累GDP0.3個(gè)百分點(diǎn)。

但是也不乏亮點(diǎn)，突出的就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)“融資難、融資貴”開(kāi)始緩解，貨幣政策中梗阻的堅(jiān)冰開(kāi)始融化。

隨著地方債置換和發(fā)行規(guī)?？焖贁U(kuò)張，6月以后，社會(huì)融資總量增長(zhǎng)已經(jīng)明顯加速，投資到位資金增長(zhǎng)加快。7月份，固定資產(chǎn)投資資金來(lái)源單月同比增速回升到9.4%；7月份金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率為5.97%，自2011年以來(lái)首次回落至6%以下的水平。

從控制通縮、穩(wěn)定利率和市場(chǎng)預(yù)期等角度出發(fā)，以夯實(shí)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)局面來(lái)看，再次啟動(dòng)“降準(zhǔn)降息”可謂“一石多鳥(niǎo)”。

歷來(lái)，“雙降”對(duì)資金面敏感的股市和樓市影響最大，此次或許有所不同。

先看股市，經(jīng)歷了震蕩大跌后，管理層對(duì)通過(guò)繁榮股市來(lái)“接濟(jì)”和“壯大”實(shí)體經(jīng)濟(jì)的難度有了更清醒的認(rèn)識(shí)。7月份以來(lái)，關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革和國(guó)有資本功能的論點(diǎn)，以及近期“兩只鳥(niǎo)論”的提出都透露出一個(gè)重要的信號(hào)，那就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)壯大是股市繁榮的根基，而不是倒過(guò)來(lái)。

因此，此次“雙降”并非只針對(duì)股市，而主要從資金面緊張、融資成本抬升、經(jīng)濟(jì)預(yù)期惡化和全年GDP或“破7”這一負(fù)反饋機(jī)制“發(fā)作”出發(fā)。

當(dāng)然，此次全球金融風(fēng)暴有過(guò)度悲觀所致的成分，人民幣過(guò)度貶值和中國(guó)經(jīng)濟(jì)“破7”的可能性并不大，所以“雙降”也有穩(wěn)定股市的考慮。

再看樓市。上半年樓市可謂“一枝獨(dú)秀”，全國(guó)商品房銷售面積從年初下跌16.3%，迅速逆轉(zhuǎn)為1~7月份增長(zhǎng)6.1%，對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。

但進(jìn)入下半年，全國(guó)商品房銷售連續(xù)三個(gè)季度回升，并沒(méi)有傳導(dǎo)至房企拿地和新開(kāi)工，這兩項(xiàng)先行指標(biāo)的增速一直回落。即便多渠道融資“開(kāi)閘”，融資成本普遍降至6%左右，但房企土地購(gòu)置金額占銷售金額的比重只有20%。相反，房企在跨界轉(zhuǎn)型上卻絲毫不吝嗇，整體有“去房地產(chǎn)杠桿”的跡象。

同時(shí)，樓市供求錯(cuò)配嚴(yán)重。供應(yīng)在三、四線城市，而需求卻在一線和二線重點(diǎn)城市，導(dǎo)致待售庫(kù)存有增無(wú)減，壓制樓市回升。

主要城市樓市火熱過(guò)后，銷售有回落跡象，但前期高地價(jià)驅(qū)使的房?jī)r(jià)仍舊在連續(xù)上漲，目前已經(jīng)攀升至較高的水平。此次“降準(zhǔn)降息”后，貸款基準(zhǔn)利率創(chuàng)歷史新低，對(duì)于降低住房購(gòu)置成本無(wú)疑具有重要意義。

“降準(zhǔn)”也有利于增加銀行低成本的可貸資金，緩減房貸收緊的趨勢(shì)。對(duì)于穩(wěn)定樓市需求特別是改善型需求、加速三、四線城市樓市的庫(kù)存去化，夯實(shí)全國(guó)樓市企穩(wěn)回升的局面意義非凡。

資本外流被認(rèn)為是制約貨幣寬松政策的“新煩惱”，也是此前機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為我國(guó)“降準(zhǔn)降息”空間有限的理由。但從兩次金融危機(jī)中新興國(guó)家應(yīng)對(duì)資本流動(dòng)的教訓(xùn)看，維持較高利率水平并不是留住資本的有力手段。

2013年8月，為應(yīng)對(duì)QE退出傳聞而導(dǎo)致資本外流，印度也采取資本管制和加息措施，但盧比貶值創(chuàng)歷史新低、股市也創(chuàng)四年最大跌幅。

關(guān)鍵是，“降準(zhǔn)降息”要有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)回升和匯率穩(wěn)定的信心。此外，四季度及明年基建投資將真正發(fā)力，地方政府要真金白銀地在PPP中投錢，這些都需要經(jīng)濟(jì)回升和財(cái)政的可持續(xù)性。

目前的形勢(shì)也需要“降準(zhǔn)降息”來(lái)穩(wěn)定樓市和股市，提振市場(chǎng)預(yù)期。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇慢于預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)加息不斷推后的情況下，我們還有時(shí)間和空間來(lái)“坐實(shí)”這項(xiàng)工作。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）