招商系地產重組：注入的不只是土地

每經編輯 白亞靜    

◎每經記者 白亞靜

前不久，招商地產披露了前7月的銷售業(yè)績，盡管同比有所增長，但銷售情況距離公司自身的預期仍有距離，前7月僅完成年度目標的四成左右。

招商地產如何重回一線房企？招商局集團給出了答案——重組。

深圳之于招商地產

沒有“深挖”深圳，或許是招商地產掉隊的原因之一。《每日經濟新聞》記者注意到，招商地產在每一次做大背后，都有招商地產實際控制人招商局集團內部整合的身影。2004年，招商地產剝離港口、石化等業(yè)務資產，深耕深圳，并在全國開始擴張房地產業(yè)務，并由此成為“萬保招金”中的一員。

由于保守的財務風格以及項目定位偏重高端等，2005、2006年，招商地產的銷售面積持續(xù)以兩成左右的速度下降。但這些問題在當年并沒有得到充分暴露，而是被銷售單價的提升掩蓋了，尤其當時深圳地區(qū)項目占比高，2006年深圳花園城等項目的銷售單價較其他樓盤有大幅上漲，因此當年招商地產房地產業(yè)務收入僅微降3.59%，利潤居然大漲40.97%，利潤率上漲11.49個百分點。

但在宏觀調控趨緊、市場行情出現(xiàn)反復時，上述問題開始暴露。2008年前后，招商地產陸續(xù)出現(xiàn)負利潤項目，當年對佛山依云上城和蘇州雍景灣兩個項目計提存貨跌價準備。

到2011年，招商地產逐漸有掉隊的跡向，而這時招商地產管理層做出的十年規(guī)劃并沒有緩解其落后趨勢。當時，珠三角地區(qū)的營業(yè)收入是其他地區(qū)總和的1.4倍，珠三角地區(qū)的產品以高達60%毛利率居于首位，然而，招商地產的發(fā)展方向不是繼續(xù)擴大深圳市場份額，反而大規(guī)模進入二三線城市。

到了2013年，上述決策的后遺癥開始顯現(xiàn)。2013 年，產品毛利率較高的珠三角地區(qū)收入結轉占總收入比例同比下降，因此整體的房地產業(yè)務毛利率有所下降，蘇州、杭州、青島、煙臺等項目陸續(xù)計提了存貨跌價準備。2014年年報顯示，當時南京紫金山一號項目盡管已竣工，但預售比例僅6成。

2014年招商地產的地區(qū)收入劃分顯示，珠三角地區(qū)仍為招商地產貢獻約一半左右的營業(yè)收入。在毛利率上，深圳項目的貢獻比例更高。

彼時，招商地產也意識到了上述問題。2013年，招商地產控股股東招商局蛇口準備將位于蛇口的三幅地塊作價48.65億元注入招商地產，然而這一方案由于引發(fā)了價格爭議，最終被迫放棄。

第二次“深耕”深圳

為了重整旗下地產板塊，招商局集團擬將所有地產業(yè)務全部放進上市平臺。招商地產公告稱，招商局集團正在推動招商地產與招商局蛇口的整合，招商局蛇口換股吸收合并招商地產，然后再申請上市。這意味著，招商局蛇口將取代招商地產成為招商系地產板塊的上市主體，其手中所擁有的前海蛇口自貿區(qū)土地將一并注入。

目前，招商局集團在前海擁有390萬平方米的土地，占前海自貿區(qū)約1/4。此外，招商局蛇口還在蛇口片區(qū)開發(fā)了1100萬平方米的土地，大量商住用地屬于自持項目，用于綜合園區(qū)開發(fā)。

近年來，深圳住宅用地供應持續(xù)萎縮，2014年僅一宗純住宅用地進入“招拍掛”程序，而且深圳市場是本次樓市下行以來房價唯一持續(xù)上漲的城市。因此，上述土地注入給了市場相當大的想象空間。

銀河證券指出，預計招商地產的土地儲備有望一次性大幅增長，招商地產完全可能通過外延式增長實現(xiàn)千億門檻的跨越。

可以預期的是，此次注入大批量深圳優(yōu)質土地之后，未來幾年招商地產在高毛利率的珠三角片區(qū)產品占比將大幅提升，此次資產重組可謂給了招商地產第二次深耕深圳的機會。

注入的不只是土地

在此前招商系地產板塊的業(yè)務分劃中，招商地產負責房地產開發(fā)，招商局蛇口負責整體園區(qū)開發(fā)。前者業(yè)務更偏重住宅地產，手中持有部分商業(yè)地產、園區(qū)供電等，后者偏重產業(yè)地產，持有部分商住項目。

雖然各有側重，但業(yè)務交叉仍較多，而且招商地產一直有布局房地產產業(yè)鏈的想法。招商地產同時擁有招商供電、租賃等，只是由于不做產業(yè)地產，所以內部聯(lián)動效應并不明顯。

去年，招商地產規(guī)劃了三個新的發(fā)展方向，體驗式綜合體、主題特色產業(yè)園和健康地產。業(yè)內人士指出，未來的新招商地產不論在現(xiàn)實基礎，還是戰(zhàn)略目標上，似乎都更接近華夏幸福的產城模式。

記者注意到，目前，招商地產的商業(yè)地產涵蓋了寫字樓、商場、公寓和廠房等多種類型。其中有相當一部分其實是工業(yè)地產，而在持有的這部分廠房中，有些配套老舊，難歸類為產業(yè)地產。

雖然上述投資物業(yè)的90%集中在蛇口，隨著去年前海蛇口自貿區(qū)的開發(fā)建設，增值情況可觀，但作為投資物業(yè)，這部分資產的運營情況并不盡如人意。以寫字樓租賃為例，招商地產財報顯示，2014年的出租率為73%，2013年更低，只有64%。

招商地產其他投資型業(yè)務的出租率也難言樂觀，公寓出租率73%，別墅出租率63%，廠房出租率80%。

此次將招商局蛇口納入上市平臺，勢必將注入蛇口網(wǎng)谷、光明科技園等產業(yè)地產項目，以及深圳南海酒店有限公司、深圳招商美倫酒店管理有限公司手中的酒店業(yè)務。

戴德梁行工業(yè)及物流部董事嚴其發(fā)介紹，布局互聯(lián)網(wǎng)及電子商務的蛇口網(wǎng)谷運營情況不錯，基本相當于滿租，而且產業(yè)園內的產業(yè)氛圍濃厚，定向招商帶來的產業(yè)關聯(lián)度較高。此外，招商局蛇口在深圳做的幾個產業(yè)園的情況也大致如此，在業(yè)內具有深厚資源與經驗。

同時注入的或許還有招商局蛇口手中的物流、水務、客運等業(yè)務。招商局內部人士認為，雖然目前具體方案還沒有公布，但是如果將招商局蛇口手中的綜合配套服務體系納入，整合旗下水、電、船務客運、物流、酒店業(yè)務，新上市平臺將繼承招商局蛇口的園區(qū)運營能力。