十年樓市兩茫茫：供需變天分化加劇

2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石說(shuō)，北京申奧成功，受影響最大的是房地產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，奧運(yùn)級(jí)別的體育賽事將帶來(lái)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，而自2003年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“黃金十年”。

14年后，北京再次獲得了2022年冬奧會(huì)主辦權(quán)。又一場(chǎng)國(guó)際體育賽事的舉辦，將給北京及周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)？能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢(shì)？

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

繼2008年成功舉辦第29屆夏季奧運(yùn)會(huì)之后，北京與張家口再次獲得2022年第24屆冬奧會(huì)主辦權(quán)。屆時(shí)，北京將成為世界上第一個(gè)既舉辦夏季奧運(yùn)會(huì)，又舉辦冬季奧運(yùn)會(huì)的城市。

大型運(yùn)動(dòng)會(huì)不僅是體育的盛宴，更是地產(chǎn)資本的狂歡。2001年7月13日，北京獲得2008年夏季奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，年底成立組委會(huì)，奧運(yùn)準(zhǔn)備工作啟動(dòng)。2002年12月3日，上海獲得2010年世博會(huì)主辦權(quán)，次年上海世博會(huì)籌備工作正式啟動(dòng)。而2003年，正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的起點(diǎn)，這僅僅是巧合嗎？北京再次申奧成功，能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢(shì)？

黃金時(shí)代

“需求+政策”雙重驅(qū)動(dòng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1991~2013年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格從786元/平方米上漲到6237元/平方米，上漲了6.94倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)10.16%。

從2003年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)更呈現(xiàn)出前所未有的繁榮。2004~2013年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格由2778元/平方米上漲到6237元/平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)11.57%，超過(guò)1991年以來(lái)整個(gè)時(shí)期平均水平1.41個(gè)百分點(diǎn)。

盡管自2005年起，為抑制市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，一度被戲稱為“十年九調(diào)”，但這十年依然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍的時(shí)期。

財(cái)富證券研究發(fā)展中心分析師王群向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)“黃金十年”歸根結(jié)底還是“需求增長(zhǎng)+政策指引”共同作用的結(jié)果。

“中國(guó)在實(shí)施住房市場(chǎng)化改革之前，城鎮(zhèn)居民住房實(shí)行實(shí)物分配制度。然而，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)國(guó)家對(duì)住房建設(shè)的投資規(guī)模都比較低，明顯滯后于居民對(duì)住房的需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房供給嚴(yán)重不足”，王群認(rèn)為，隨著中國(guó)購(gòu)房人口群體增加以及人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動(dòng)，民眾對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求進(jìn)一步增長(zhǎng)，在住房需求積壓、購(gòu)房人口增加、農(nóng)村人口向城市流動(dòng)等因素疊加下，房地產(chǎn)需求端不斷膨脹。

與此同時(shí)，過(guò)去十年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，投資一直是重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)和行業(yè)面寬的特征，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的拉動(dòng)作用。

財(cái)富證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重由6.01%增長(zhǎng)到19.27%，尤其是2000年以來(lái)，這一比例保持在17.05%~19.84%，房地產(chǎn)也長(zhǎng)期被定位為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

白銀時(shí)代

普漲結(jié)束，分化加劇

然而，牛市總有終結(jié)的一日。

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在沒(méi)有任何調(diào)控政策的背景下出現(xiàn)深度調(diào)整。盡管自2015年二季度起市場(chǎng)逐步回暖，但在多位行業(yè)人士看來(lái)，與2003年相比，支持房地產(chǎn)“黃金十年”的兩個(gè)關(guān)鍵因素——需求與政策正悄然發(fā)生改變。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，經(jīng)歷了“黃金十年”，房地產(chǎn)需求已經(jīng)得到了較為充分的釋放，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求正在下降，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

財(cái)富證券的統(tǒng)計(jì)顯示，在目前世界主要國(guó)家中，人均居住面積最高的是美國(guó)，達(dá)到67平方米，這與其地廣人稀的特點(diǎn)有關(guān)，其他國(guó)家的人均居住面積均在40平方米以下。2013年，中國(guó)城市人均住宅建筑面積達(dá)到34.7平方米，已經(jīng)明顯高于日本等國(guó)的水平，與法國(guó)、英國(guó)的差距也不到1個(gè)百分點(diǎn)，這意味著中國(guó)城市人均居住面積的上升空間有限。

王群表示，25~44歲的人口群體是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體。2004~2013年，該群體人口占總?cè)丝诘谋戎赜?4.33%下降至32.57%。以20~39歲、15~34歲、10~29歲和5~24歲的人口群體數(shù)量來(lái)推測(cè)未來(lái)5年、10年、15年和20年后的購(gòu)房人口比重，測(cè)算結(jié)果分別是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，說(shuō)明中國(guó)購(gòu)房主力人口比重將逐步下降。

但在供應(yīng)層面，由于土地的過(guò)量供應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下。根據(jù)歐陽(yáng)捷的預(yù)計(jì)，如果加上在建面積與土地儲(chǔ)備，僅存量房地產(chǎn)便需要6年時(shí)間來(lái)消化，這意味著即使未來(lái)3~5年地方政府不再出讓土地，也可以保證市場(chǎng)的足夠供應(yīng)。

至于在政策層面，歐陽(yáng)捷預(yù)計(jì)，伴隨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式將逐步由投資驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。但由于新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的形成還需要時(shí)間來(lái)培育，為了保持整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取措施維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這也是自2014年以來(lái)國(guó)家相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策來(lái)刺激房地產(chǎn)的主要原因。

綜合上述因素，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將難以持續(xù)過(guò)去的繁華，增長(zhǎng)拐點(diǎn)已至，行業(yè)將進(jìn)入中速而穩(wěn)定發(fā)展的“白銀時(shí)代”，房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代終結(jié)，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化。

未來(lái)機(jī)會(huì)

掘金城鎮(zhèn)化、社區(qū)服務(wù)

盡管房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，但在“白銀時(shí)代”，房企仍有大把機(jī)會(huì)。

“首先，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化階段，據(jù)測(cè)算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕”，歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)國(guó)務(wù)院去年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年要將常住人口城鎮(zhèn)化率從當(dāng)前的53.7%提高到60%左右，實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這將帶來(lái)巨大的住房需求。

但歐陽(yáng)捷提醒，隨著人均住房面積超過(guò)33平方米，面積改善型需求將大幅下降，剩下的是品質(zhì)改善型需求。在房?jī)r(jià)單邊上漲時(shí)代終結(jié)的背景下，房子的商品屬性會(huì)更加明顯，誰(shuí)的產(chǎn)品品質(zhì)好，誰(shuí)就能搶到有限的客戶，這將更加考驗(yàn)房企的“內(nèi)功”。

區(qū)域一體化是另一個(gè)機(jī)遇。王群認(rèn)為，區(qū)域一體化在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，還能協(xié)調(diào)各城市間的產(chǎn)業(yè)布局，并促進(jìn)人口的轉(zhuǎn)移，從而為房地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。

北京、張家口：冬奧會(huì)來(lái)了 房?jī)r(jià)能否聞風(fēng)而漲？

◎每經(jīng)記者 王杰

隨著2022年冬奧會(huì)主辦權(quán)花落北京和張家口，兩地的投資迎來(lái)重要“風(fēng)口”。

對(duì)比2008年夏季奧運(yùn)會(huì)，冬奧會(huì)帶來(lái)的“錢(qián)景”幾何？當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)能否迎來(lái)“第二春”？酒店地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)能否再次被激活？

房地產(chǎn)：京北、張家口更受益

2001年，第29屆夏季奧運(yùn)會(huì)申辦成功后，北京的國(guó)際化大都市地位得到進(jìn)一步確立。自當(dāng)年起，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重迅速攀升，2004年更是創(chuàng)下58.27%的歷史新高，大大高于全國(guó)15%左右的平均水平。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，2001年，北京CBD區(qū)域的精裝修公寓價(jià)格還不到1萬(wàn)元/平方米，但自2006年開(kāi)始，全北京的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)三級(jí)跳式飛躍。2006年初，北京三環(huán)內(nèi)樓盤(pán)單價(jià)突破萬(wàn)元；2006年中，四環(huán)內(nèi)樓盤(pán)單價(jià)沖破萬(wàn)元；2007年中，五環(huán)內(nèi)已難覓單價(jià)萬(wàn)元以下的樓盤(pán)。奧運(yùn)會(huì)申辦成功及奧運(yùn)會(huì)相關(guān)投資在一定程度上刺激了北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年冬奧會(huì)或?qū)Ρ本┦袃?nèi)房?jī)r(jià)拉動(dòng)作用有限，冬奧會(huì)利好更多地集中在京北與張家口區(qū)域。

投資北京國(guó)際有限公司顧問(wèn)陳智國(guó)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，區(qū)域環(huán)境及交通的改善、知名度的提升，可能對(duì)延慶、張家口等區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。

克而瑞研究中心朱一鳴和傅一辰也撰文指出，從房地產(chǎn)來(lái)講，冬奧會(huì)的主要受益者是張家口市內(nèi)的商品房，以及北京到張家口沿線的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。沿線城市基建和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)水平的提升、人口規(guī)模的擴(kuò)張，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。但北京樓市一直非常火爆，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，土地成本也迅速攀升，從利潤(rùn)角度講，布局北京的房企可能從冬奧會(huì)中受益不大。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷分析指出，冬奧會(huì)的商機(jī)更多的是短期效應(yīng)，而從企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)角度來(lái)講，主要還是看區(qū)域未來(lái)的發(fā)展以及如何規(guī)劃?！熬┙蚣揭惑w化，交通上會(huì)讓更多城市聯(lián)通，產(chǎn)生城市之間的便捷性，但從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，各個(gè)區(qū)域仍有自身的獨(dú)特性，冬奧會(huì)想把原有的板塊都打通是不現(xiàn)實(shí)的?！?/p>

陳智國(guó)說(shuō)，冬奧會(huì)的申辦成功，對(duì)京津冀協(xié)同發(fā)展的帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是交通基礎(chǔ)設(shè)施及餐場(chǎng)館設(shè)施投資，特別是京張城際等交通連接，將大大加速北京與北部片區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展；二是對(duì)場(chǎng)館及賽事配套，旅游接待等相關(guān)的投資拉動(dòng)，如酒店、餐飲、特產(chǎn)等；三是對(duì)體育產(chǎn)業(yè)，特別是冬奧會(huì)相關(guān)項(xiàng)目的普及、推廣產(chǎn)生積極影響，將帶動(dòng)京津冀體育市場(chǎng)，旅游市場(chǎng)一體化聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

酒店：投資火熱難再現(xiàn)

2008年北京奧運(yùn)會(huì)舉辦之前，北京的星級(jí)酒店經(jīng)歷了一波大擴(kuò)容。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，截至2005年12月，北京共有652家星級(jí)酒店。其中包括34家五星級(jí)酒店、77家四星級(jí)酒店、224家三星級(jí)酒店和313家一至二星級(jí)酒店。

2005年，北京先后有昆泰大酒店、金融街洲際酒店等6家（含擴(kuò)建）四星級(jí)以上酒店完工開(kāi)業(yè)。彼時(shí)，北京共有19家四星級(jí)以上酒店正在建設(shè)中，計(jì)劃建設(shè)但尚未開(kāi)工的項(xiàng)目共有18個(gè)，這些酒店大多在2008年前后投入使用。

根據(jù)北京市旅游局的計(jì)劃，為滿足2008年奧運(yùn)會(huì)的需求，星級(jí)酒店的供應(yīng)量提高到了800家，比當(dāng)時(shí)水平超出近33%。在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和奧運(yùn)效應(yīng)刺激下，北京酒店市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)一片火熱。

對(duì)比2008年奧運(yùn)會(huì)，2022年冬奧會(huì)將對(duì)酒店投資帶來(lái)哪些影響？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，夏季奧運(yùn)會(huì)的規(guī)模和影響力，是冬奧會(huì)無(wú)法比擬的。由于2022年冬奧會(huì)的客流分散在幾個(gè)城市，應(yīng)該不會(huì)掀起大規(guī)模的酒店投資建設(shè)，“其實(shí)在活動(dòng)期間，也可以動(dòng)用其他的房屋解決旅客的住宿問(wèn)題，比如學(xué)校、住宅樓等”。

場(chǎng)館建設(shè)：國(guó)有房企更有機(jī)會(huì)

大賽將至，建設(shè)先行。為配合冬奧會(huì)舉行，北京一系列競(jìng)賽場(chǎng)館和非競(jìng)賽場(chǎng)館的建設(shè)已經(jīng)展開(kāi)。

2015年7月30日，北京冬奧申委財(cái)務(wù)及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部副部長(zhǎng)周星公布的預(yù)算數(shù)據(jù)顯示：預(yù)算規(guī)模為15.6億美元，非組委會(huì)預(yù)算場(chǎng)館資本投資總額15.1億美元。

根據(jù)冬奧申委的規(guī)劃，2022年冬奧會(huì)將在北京市區(qū)、延慶、張家口崇禮形成三個(gè)相對(duì)集聚的場(chǎng)館群。北京場(chǎng)館建設(shè)方面，由于有2008年奧運(yùn)會(huì)的遺產(chǎn)，2022年冬奧會(huì)需要的12個(gè)場(chǎng)館有11個(gè)是現(xiàn)成的，只需新建一個(gè)國(guó)家速滑館。

哪些房企可在賽事場(chǎng)館建設(shè)盛宴中分一杯羹？朱一鳴和傅一辰在文章中指出，在承辦冬奧會(huì)的北京、延慶和張家口中，北京的場(chǎng)館基本已經(jīng)完備，交通還有待改善；延慶和張家口的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)則有較大提升空間，大部分比賽設(shè)施也位于這兩座城市，正待規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。

由于是服務(wù)國(guó)家建設(shè)的大型工程，這些業(yè)務(wù)的盈利風(fēng)險(xiǎn)較小，并對(duì)提升房企知名度有巨大作用。但同時(shí)，對(duì)于房企的資質(zhì)背景要求也更高，通常都由國(guó)資背景的大型房企承建，有大型工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企更易獲此機(jī)會(huì)。

值得注意的是，對(duì)主辦城市來(lái)說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，賽事結(jié)束后各個(gè)場(chǎng)館遇冷仍不容忽視。以北京為例，隨著公眾對(duì)2008年奧運(yùn)會(huì)的記憶逐漸遠(yuǎn)去，奧運(yùn)場(chǎng)館的吸引力不斷下滑。

歐陽(yáng)捷分析指出，在冬奧會(huì)結(jié)束之后，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)是個(gè)很大的問(wèn)題。北京由于人口眾多，像鳥(niǎo)巢、水立方這類體育場(chǎng)館還能運(yùn)營(yíng)。如果場(chǎng)館建設(shè)在張家口，后續(xù)運(yùn)營(yíng)上就會(huì)遇到很大挑戰(zhàn)，可能會(huì)過(guò)剩，甚至遇到經(jīng)營(yíng)不善的狀況。雖然滑雪場(chǎng)等有很強(qiáng)的群眾運(yùn)動(dòng)基礎(chǔ)，但市場(chǎng)規(guī)模還是有一定的限度。

據(jù)了解，北京將加快國(guó)有體育場(chǎng)館所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)分離改革試點(diǎn)工作，探索國(guó)有體育場(chǎng)館所有權(quán)單位在市場(chǎng)化評(píng)估的基礎(chǔ)上，以場(chǎng)館資源作價(jià)投資入股職業(yè)體育俱樂(lè)部，并且將國(guó)有企業(yè)和學(xué)校等國(guó)有單位的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)權(quán)交由第三方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，激發(fā)體育場(chǎng)館活力。

也就是說(shuō)，未來(lái)鳥(niǎo)巢、工體、五棵松體育中心這些著名場(chǎng)館可能會(huì)入股類似北京國(guó)安、北京首鋼等俱樂(lè)部，通過(guò)資源整合，力爭(zhēng)培育出一批有形和無(wú)形資產(chǎn)達(dá)到幾十億甚至上百億元的龍頭體育企業(yè)。