十年樓市兩茫茫：供需變天分化加劇

2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石說，北京申奧成功，受影響最大的是房地產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗表明，奧運級別的體育賽事將帶來大量的基礎設施建設投資，而自2003年開始，中國房地產(chǎn)市場進入“黃金十年”。

14年后，北京再次獲得了2022年冬奧會主辦權。又一場國際體育賽事的舉辦，將給北京及周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些機會？能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢？

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

繼2008年成功舉辦第29屆夏季奧運會之后，北京與張家口再次獲得2022年第24屆冬奧會主辦權。屆時，北京將成為世界上第一個既舉辦夏季奧運會，又舉辦冬季奧運會的城市。

大型運動會不僅是體育的盛宴，更是地產(chǎn)資本的狂歡。2001年7月13日，北京獲得2008年夏季奧運會主辦權，年底成立組委會，奧運準備工作啟動。2002年12月3日，上海獲得2010年世博會主辦權，次年上海世博會籌備工作正式啟動。而2003年，正是國內(nèi)房地產(chǎn)市場“黃金十年”的起點，這僅僅是巧合嗎？北京再次申奧成功，能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢？

黃金時代

“需求+政策”雙重驅(qū)動

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，全國商品房平均銷售價格從786元/平方米上漲到6237元/平方米，上漲了6.94倍，年復合增長率達10.16%。

從2003年起，房地產(chǎn)市場更呈現(xiàn)出前所未有的繁榮。2004~2013年間，全國商品房平均銷售價格由2778元/平方米上漲到6237元/平方米，年復合增長率達11.57%，超過1991年以來整個時期平均水平1.41個百分點。

盡管自2005年起，為抑制市場過熱的勢頭，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，一度被戲稱為“十年九調(diào)”，但這十年依然成為房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍的時期。

財富證券研究發(fā)展中心分析師王群向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房地產(chǎn)“黃金十年”歸根結底還是“需求增長+政策指引”共同作用的結果。

“中國在實施住房市場化改革之前，城鎮(zhèn)居民住房實行實物分配制度。然而，相當長時間內(nèi)國家對住房建設的投資規(guī)模都比較低，明顯滯后于居民對住房的需求，導致城鎮(zhèn)住房供給嚴重不足”，王群認為，隨著中國購房人口群體增加以及人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動，民眾對城鎮(zhèn)住房的需求進一步增長，在住房需求積壓、購房人口增加、農(nóng)村人口向城市流動等因素疊加下，房地產(chǎn)需求端不斷膨脹。

與此同時，過去十年，在中國經(jīng)濟的“三駕馬車”中，投資一直是重點。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長和行業(yè)面寬的特征，對整體經(jīng)濟發(fā)展具有明顯的拉動作用。

財富證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重由6.01%增長到19.27%，尤其是2000年以來，這一比例保持在17.05%~19.84%，房地產(chǎn)也長期被定位為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

白銀時代

普漲結束，分化加劇

然而，牛市總有終結的一日。

2014年，房地產(chǎn)市場在沒有任何調(diào)控政策的背景下出現(xiàn)深度調(diào)整。盡管自2015年二季度起市場逐步回暖，但在多位行業(yè)人士看來，與2003年相比，支持房地產(chǎn)“黃金十年”的兩個關鍵因素——需求與政策正悄然發(fā)生改變。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，經(jīng)歷了“黃金十年”，房地產(chǎn)需求已經(jīng)得到了較為充分的釋放，城鎮(zhèn)居民對住房的需求正在下降，供求關系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

財富證券的統(tǒng)計顯示，在目前世界主要國家中，人均居住面積最高的是美國，達到67平方米，這與其地廣人稀的特點有關，其他國家的人均居住面積均在40平方米以下。2013年，中國城市人均住宅建筑面積達到34.7平方米，已經(jīng)明顯高于日本等國的水平，與法國、英國的差距也不到1個百分點，這意味著中國城市人均居住面積的上升空間有限。

王群表示，25~44歲的人口群體是中國房地產(chǎn)市場的主要消費群體。2004~2013年，該群體人口占總人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39歲、15~34歲、10~29歲和5~24歲的人口群體數(shù)量來推測未來5年、10年、15年和20年后的購房人口比重，測算結果分別是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，說明中國購房主力人口比重將逐步下降。

但在供應層面，由于土地的過量供應，導致房地產(chǎn)庫存居高不下。根據(jù)歐陽捷的預計，如果加上在建面積與土地儲備，僅存量房地產(chǎn)便需要6年時間來消化，這意味著即使未來3~5年地方政府不再出讓土地，也可以保證市場的足夠供應。

至于在政策層面，歐陽捷預計，伴隨經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，經(jīng)濟增長模式將逐步由投資驅(qū)動向消費驅(qū)動轉(zhuǎn)變。但由于新經(jīng)濟增長點的形成還需要時間來培育，為了保持整體經(jīng)濟穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取措施維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這也是自2014年以來國家相繼出臺多項政策來刺激房地產(chǎn)的主要原因。

綜合上述因素，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將難以持續(xù)過去的繁華，增長拐點已至，行業(yè)將進入中速而穩(wěn)定發(fā)展的“白銀時代”，房價普漲的時代終結，市場將出現(xiàn)明顯分化。

未來機會

掘金城鎮(zhèn)化、社區(qū)服務

盡管房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)終結，但在“白銀時代”，房企仍有大把機會。

“首先，中國仍處于城鎮(zhèn)化階段，據(jù)測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕”，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)國務院去年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年要將常住人口城鎮(zhèn)化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這將帶來巨大的住房需求。

但歐陽捷提醒，隨著人均住房面積超過33平方米，面積改善型需求將大幅下降，剩下的是品質(zhì)改善型需求。在房價單邊上漲時代終結的背景下，房子的商品屬性會更加明顯，誰的產(chǎn)品品質(zhì)好，誰就能搶到有限的客戶，這將更加考驗房企的“內(nèi)功”。

區(qū)域一體化是另一個機遇。王群認為，區(qū)域一體化在促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，還能協(xié)調(diào)各城市間的產(chǎn)業(yè)布局，并促進人口的轉(zhuǎn)移，從而為房地產(chǎn)帶來新的機會。

北京、張家口：冬奧會來了 房價能否聞風而漲？

◎每經(jīng)記者 王杰

隨著2022年冬奧會主辦權花落北京和張家口，兩地的投資迎來重要“風口”。

對比2008年夏季奧運會，冬奧會帶來的“錢景”幾何？當?shù)胤康禺a(chǎn)市場能否迎來“第二春”？酒店地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)能否再次被激活？

房地產(chǎn)：京北、張家口更受益

2001年，第29屆夏季奧運會申辦成功后，北京的國際化大都市地位得到進一步確立。自當年起，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重迅速攀升，2004年更是創(chuàng)下58.27%的歷史新高，大大高于全國15%左右的平均水平。

從房價來看，2001年，北京CBD區(qū)域的精裝修公寓價格還不到1萬元/平方米，但自2006年開始，全北京的房價呈現(xiàn)三級跳式飛躍。2006年初，北京三環(huán)內(nèi)樓盤單價突破萬元；2006年中，四環(huán)內(nèi)樓盤單價沖破萬元；2007年中，五環(huán)內(nèi)已難覓單價萬元以下的樓盤。奧運會申辦成功及奧運會相關投資在一定程度上刺激了北京房地產(chǎn)開發(fā)活動。

但多位業(yè)內(nèi)人士認為，2022年冬奧會或?qū)Ρ本┦袃?nèi)房價拉動作用有限，冬奧會利好更多地集中在京北與張家口區(qū)域。

投資北京國際有限公司顧問陳智國在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，區(qū)域環(huán)境及交通的改善、知名度的提升，可能對延慶、張家口等區(qū)域房價產(chǎn)生一定的促進作用。

克而瑞研究中心朱一鳴和傅一辰也撰文指出，從房地產(chǎn)來講，冬奧會的主要受益者是張家口市內(nèi)的商品房，以及北京到張家口沿線的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。沿線城市基建和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市經(jīng)濟水平的提升、人口規(guī)模的擴張，將對房地產(chǎn)市場帶來正面影響。但北京樓市一直非?；鸨?，房企競爭激烈，房價飛漲的同時，土地成本也迅速攀升，從利潤角度講，布局北京的房企可能從冬奧會中受益不大。

新城控股高級副總裁歐陽捷分析指出，冬奧會的商機更多的是短期效應，而從企業(yè)拿地開發(fā)角度來講，主要還是看區(qū)域未來的發(fā)展以及如何規(guī)劃。“京津冀一體化，交通上會讓更多城市聯(lián)通，產(chǎn)生城市之間的便捷性，但從經(jīng)濟角度來講，各個區(qū)域仍有自身的獨特性，冬奧會想把原有的板塊都打通是不現(xiàn)實的?！?/p>

陳智國說，冬奧會的申辦成功，對京津冀協(xié)同發(fā)展的帶動作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是交通基礎設施及餐場館設施投資，特別是京張城際等交通連接，將大大加速北京與北部片區(qū)的聯(lián)動發(fā)展；二是對場館及賽事配套，旅游接待等相關的投資拉動，如酒店、餐飲、特產(chǎn)等；三是對體育產(chǎn)業(yè)，特別是冬奧會相關項目的普及、推廣產(chǎn)生積極影響，將帶動京津冀體育市場，旅游市場一體化聯(lián)動發(fā)展。

酒店：投資火熱難再現(xiàn)

2008年北京奧運會舉辦之前，北京的星級酒店經(jīng)歷了一波大擴容。

仲量聯(lián)行報告顯示，截至2005年12月，北京共有652家星級酒店。其中包括34家五星級酒店、77家四星級酒店、224家三星級酒店和313家一至二星級酒店。

2005年，北京先后有昆泰大酒店、金融街洲際酒店等6家（含擴建）四星級以上酒店完工開業(yè)。彼時，北京共有19家四星級以上酒店正在建設中，計劃建設但尚未開工的項目共有18個，這些酒店大多在2008年前后投入使用。

根據(jù)北京市旅游局的計劃，為滿足2008年奧運會的需求，星級酒店的供應量提高到了800家，比當時水平超出近33%。在強勁的市場需求和奧運效應刺激下，北京酒店市場投資開發(fā)一片火熱。

對比2008年奧運會，2022年冬奧會將對酒店投資帶來哪些影響？

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，夏季奧運會的規(guī)模和影響力，是冬奧會無法比擬的。由于2022年冬奧會的客流分散在幾個城市，應該不會掀起大規(guī)模的酒店投資建設，“其實在活動期間，也可以動用其他的房屋解決旅客的住宿問題，比如學校、住宅樓等”。

場館建設：國有房企更有機會

大賽將至，建設先行。為配合冬奧會舉行，北京一系列競賽場館和非競賽場館的建設已經(jīng)展開。

2015年7月30日，北京冬奧申委財務及市場開發(fā)部副部長周星公布的預算數(shù)據(jù)顯示：預算規(guī)模為15.6億美元，非組委會預算場館資本投資總額15.1億美元。

根據(jù)冬奧申委的規(guī)劃，2022年冬奧會將在北京市區(qū)、延慶、張家口崇禮形成三個相對集聚的場館群。北京場館建設方面，由于有2008年奧運會的遺產(chǎn)，2022年冬奧會需要的12個場館有11個是現(xiàn)成的，只需新建一個國家速滑館。

哪些房企可在賽事場館建設盛宴中分一杯羹？朱一鳴和傅一辰在文章中指出，在承辦冬奧會的北京、延慶和張家口中，北京的場館基本已經(jīng)完備，交通還有待改善；延慶和張家口的城市開發(fā)建設則有較大提升空間，大部分比賽設施也位于這兩座城市，正待規(guī)劃設計和建設。

由于是服務國家建設的大型工程，這些業(yè)務的盈利風險較小，并對提升房企知名度有巨大作用。但同時，對于房企的資質(zhì)背景要求也更高，通常都由國資背景的大型房企承建，有大型工程建設和運營經(jīng)驗的房企更易獲此機會。

值得注意的是，對主辦城市來說，奧運會既是機遇又是挑戰(zhàn)，賽事結束后各個場館遇冷仍不容忽視。以北京為例，隨著公眾對2008年奧運會的記憶逐漸遠去，奧運場館的吸引力不斷下滑。

歐陽捷分析指出，在冬奧會結束之后，場館運營是個很大的問題。北京由于人口眾多，像鳥巢、水立方這類體育場館還能運營。如果場館建設在張家口，后續(xù)運營上就會遇到很大挑戰(zhàn)，可能會過剩，甚至遇到經(jīng)營不善的狀況。雖然滑雪場等有很強的群眾運動基礎，但市場規(guī)模還是有一定的限度。

據(jù)了解，北京將加快國有體育場館所有權和運營權分離改革試點工作，探索國有體育場館所有權單位在市場化評估的基礎上，以場館資源作價投資入股職業(yè)體育俱樂部，并且將國有企業(yè)和學校等國有單位的體育場館運營權交由第三方運營機構經(jīng)營管理，激發(fā)體育場館活力。

也就是說，未來鳥巢、工體、五棵松體育中心這些著名場館可能會入股類似北京國安、北京首鋼等俱樂部，通過資源整合，力爭培育出一批有形和無形資產(chǎn)達到幾十億甚至上百億元的龍頭體育企業(yè)。