陳開朝：房企應借股市下跌 加速平價走量

◎陳開朝

很多人認為股市連續(xù)下挫帶來了樓市的回暖，房企要有針對性地調整戰(zhàn)略。但在弄清如何調整之前，先要明確股市和經(jīng)濟、股市和樓市之間的關系。

首先，股市與經(jīng)濟具有共振效應。筆者認為，從某種意義上講，現(xiàn)在的股市約等于經(jīng)濟。主要是因為現(xiàn)在股市對經(jīng)濟增量的帶動，超過任何一個行業(yè)，也超過了傳統(tǒng)的“三駕馬車”。股市行情好，消費就會被帶動，進而帶動其他行業(yè)，這是股市作用為什么超過任何一個行業(yè)的原因。

股市對實體經(jīng)濟的支持，尤其是對產(chǎn)業(yè)結構的調整、對戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的支持將取代銀行信貸，超過任何一種金融業(yè)態(tài)。現(xiàn)在即使沒有新的政策，樓市向好的態(tài)勢也基本確立。

但股市則不然。在產(chǎn)業(yè)結構調整到位、經(jīng)濟有起色之前，股市堅挺與經(jīng)濟增長互為因果，互促、共振、共榮的連體效應將不斷增強。這也是管理層希望股市呈現(xiàn)“慢牛”格局的原因之一。此后，經(jīng)濟增長動力將由新型城鎮(zhèn)化接力，再往后由戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)接力，此輪牛市才算功德圓滿。

要是股指增長過快，國家可以順勢做大庫容，推動央企國企重組，開閘上市企業(yè)再融資，原理是在同等流動性下，做大庫容可以降低股指上漲的速度，并完成國有資產(chǎn)增值和國企改革，同時讓更多實體經(jīng)濟接受灌溉。要是股指下跌過快，國家可以通過大幅降準讓銀行的高能貨幣流入實體經(jīng)濟，再經(jīng)過乘數(shù)放大，讓充裕的流動性帶動股指水漲船高。

其次，股市調整加劇，股市與樓市的“蹺蹺板”效應開始顯現(xiàn)。有股市以來，沒有任何人或政府能精準地把控股市的漲跌。2014年10月此輪牛市開始啟動，股市上漲過快，如果股指在高位繼續(xù)快漲，牛市持續(xù)的時間將會很短，對實體經(jīng)濟的支持就會減弱，也會嚇退場外的投資者進入。

A股經(jīng)歷此次深度回調后，股指很可能再次放量上漲，漲到某個點位又會再次深度回調。這是股市振蕩的內在邏輯，A股市場將在吸納吞吐中變得越來越強壯。

不過在股市大跌期間，它與樓市之間的“蹺蹺板”效應也開始顯現(xiàn)出來。房價自發(fā)強勢上升的時代已經(jīng)遠去，現(xiàn)在房價上漲的動力來自政策和股市。今年上半年，樓市的政策效應已經(jīng)開始顯現(xiàn)，這在熱銷項目和房價上漲此起彼伏的熱鬧景象中不難求證。

在前期股市大漲階段，“蹺蹺板”一邊倒地傾向股市。只有到股市調整之時，“蹺蹺板”才開始在股市和樓市之間大幅搖擺。每當股指新一輪上漲時，資金就往股市流，樓市就處于相對溫和的狀態(tài)；每當股指回調，資金就開始往樓市流，而且越往后，流向樓市的資金越多。

每次央行降息降準，有利于股市，更有利于樓市。由于有來自政策和股市的兩股力量強力推動，預計下半年樓市行情將加速升溫，局部區(qū)域、個別房企或迎來火爆銷售局面。

第三，樓市回暖期易逝，高庫存房企仍要平價走量。盡管下半年樓市行情會加速升溫，但這種回暖很容易消退。如果樓市是因為股市調整而火爆，那么房企能抓的時間窗口其實非常短。此時，明智的房企最應該平價甚至降價來促銷走量。

另外，此輪樓市回暖主要是靠政策刺激。隨著時間推移，政策的作用將會逐漸減弱。如果從2014年下半年開始算，政策刺激的持續(xù)時間預計會有2~3年。再往后樓市靠什么支撐，需要房企自己尋找答案。

筆者認為，在股市調整結束之前，都是房企去庫存化的黃金期。但我們看到很少有房企意識到即將面臨的處境。盡管國家力推大量購房刺激政策，大多數(shù)房企仍用慣性思維思考問題，不想平價走量，只想漲價。較為普遍的現(xiàn)象是，每次央行降息降準帶來的降價比例都低于很多房企房價上調的比例。國家原意是要刺激樓市成交量大幅上升，推動實際經(jīng)濟發(fā)展，但很多開發(fā)商卻利用政策利好推動房價上漲，沒有珍惜來之不易的去庫存良機。

無論是股市波動還是樓市回暖，只有深刻研判趨勢，制定出針對性的戰(zhàn)略，房企才能在“危”、“機”共存的市場環(huán)境中更好地發(fā)展。

（作者為克而瑞研究中心研究員）